Cambiar de casa es simple en teoría. Compre barato. Arreglar. Vender caro. La realidad es confusa. La logística se acumula rápidamente. Tienes que tomar decisiones difíciles incluso antes de firmar los papeles. El lugar donde compra dicta su riesgo.
Compre en un vecindario prometedor. Estás apostando por el valor futuro. La zona crece. Los precios suben. Te beneficias. Comprar en una nueva promoción. Se dirige a compradores de alto nivel. Quieren lujo. Quieren espacio. Pagan por ambos.
¿Pero qué pasa si sale mal?
Un mal presupuesto acaba con los acuerdos. El tiempo importa. Los picos de criminalidad en esos vecindarios “calientes” pueden hundir su capital. Te quedas con una casa que no puedes vender. Muchos inversores se preguntan cuánto cuesta construir una casa frente a reparar una existente. Ambos caminos pueden generar dinero. Ambos pueden arruinarte.
El mercado lo dicta todo. El sector inmobiliario es cíclico. Lo sabemos. Durante un boom, las aletas sostienen las cartas. Ellos nombran sus precios. Ellos ganan. ¿Durante una recesión? Esas casas renovadas permanecen. Se sientan durante meses. Los meses significan quema de dinero.
Elegir su tipo de propiedad
Una vez que elige una ubicación, necesita una propiedad.
Las casas que necesitan reparaciones son la opción clásica. Te comprometes a mejorar. Te comprometes con el tiempo. Te comprometes con el dinero. Es trabajo.
Las ejecuciones hipotecarias son diferentes. Usted puja en una subasta. Compras en un banco. Podrías conseguir una ganga. El precio es muy subestimado. Pero cuidado. Los propietarios anteriores no pudieron pagar la hipoteca. Probablemente tampoco podrían permitirse el lujo de mantenerlas. Es posible que encuentre una plaga de roedores. Es posible que encuentre un techo con goteras. Te ocupas del desastre que dejaron atrás.
La mayoría de la gente sólo piensa en quienes hacen reparaciones y en ejecuciones hipotecarias. No tienen por qué serlo. Puedes voltear sin tocar un martillo.
Durante el auge de principios y mediados de la década de 2000, los aletas compraron nuevas construcciones. Lo retuvieron durante meses. Lo vendieron para obtener ganancias. Sin reparaciones. Sólo sincronización.
Ahora, la tendencia cambia. Los inversores buscan desarrollos nuevos y de alto nivel en los suburbios periféricos. ¿Por qué? El crecimiento comercial atrae personas. Los grandes supermercados atraen a los residentes. Más residentes significan valores de propiedad más altos.
Aunque es arriesgado.
Si la situación no es perfecta, pierdes. Los precios del gas suben. Los compradores evitan los largos desplazamientos. La expansión suburbana se convierte en una carga. Este tipo de inversión es volátil.
Las grandes preguntas
¿Por qué la gente cambia de casa? El dinero es obvio. Pero, ¿qué necesita saber el comprador o vendedor medio antes de invertir?
¿Cuánto puedes ganar realmente? Varía enormemente.
¿Cuál es la línea moral? Pagas el último dólar a las personas que perdieron sus casas. ¿Es eso ético? Te estás beneficiando de su desgracia.
Responderemos a estas preguntas. Analizaremos el arte de cambiar casas.
Financiamiento de inversión de vivienda
Necesitas capital. Los verdaderos inversores utilizan efectivo. Los inversores primerizos recurren a la deuda.
Los préstamos de dinero fuerte son comunes. Son rápidos. Son caros. Las tasas de interés son altas. Pagas puntos por adelantado. Al prestamista le importa el activo, no su puntaje crediticio.
Los préstamos bancarios tradicionales son más lentos. Requieren crédito sólido. Requieren equidad. No les gusta la incertidumbre de un giro.
Los prestamistas privados ofrecen otro camino. Amigos y familiares. Les ofreces equidad en el trato. Pagas intereses. Tú gestionas la relación.
Los acuerdos mayoristas no requieren capital. Encuentras la propiedad. Lo pones bajo contrato. Vendes el contrato a un comprador en efectivo. Te embolsas la tarifa de asignación. No compras la casa. No arreglas la casa. Simplemente encuentra el trato.
Cada método tiene compensaciones. Velocidad versus costo. Riesgo versus recompensa.
A los programas de televisión les encanta vender el sueño. Compras un basurero. Tú lo arreglas. Lo vendes para obtener ganancias. Sencillo, ¿verdad? La realidad se parece menos a Flip This House y más a una clase de inversión de alto riesgo. Se trata de comprar barato, vender caro. Pero en una crisis inmobiliaria, la parte “alta” se vuelve mucho más difícil de encontrar.
La mayoría de los principiantes se saltan la parte aburrida. Se saltan el presupuesto. Ahí es donde fallan. Antes incluso de mirar una propiedad, necesita un plan. En concreto, necesitas financiación.
Cómo obtienen financiación los amantes de las casas cuando las tasas son altas
Cuando las hipotecas de alto riesgo eran rey, cambiarlas era más fácil. Pusiste poco dinero. Pagó tasas de interés más altas. No importaba porque planeabas ser propietario de la casa durante seis meses, no sesenta años. El costo de los intereses fue un error de redondeo.
Esa era ha terminado.
Ahora, el mercado está plano. Las hipotecas de inversión son más difíciles de conseguir. Las tasas de interés son altas. Si su propiedad se encuentra en el mercado, esas tarifas agotan su billetera. Rápido.
Esto lo cambia todo. El efectivo vuelve a ser el rey.
“Cuanto mayor sea el pago inicial que pueda pagar, menor será la tasa de interés”.
Si tiene efectivo, comienza con una tasa más baja. También tienes dinero para el trabajo real. No más préstamos para clavos y paneles de yeso. Tienes que tenerlo por adelantado. Esta es la razón por la que las aletas nuevas suelen detenerse. No tienen liquidez para cubrir el hueco entre el cierre y la venta.
Evitar casas Franken y malos contratistas
Una vez que tengas el dinero, necesitarás encontrar una casa que no se coma vivo ese dinero.
Aquí se aplica la regla de oro de las gangas. Si suena demasiado bien, lo es. ¿Un bungalow perfecto por la mitad de precio? Bandera roja. ¿Un contratista que dice que puede hacerlo todo por poco dinero? Bandera roja.
Solicite referencias. De clientes. De vendedores. Compruébalos. No asumas.
También hay una trampa específica que debes evitar. La casa Franken.
Estas son casas históricas con una historia confusa. Adiciones. Remodelaciones parciales. Arreglos de bricolaje. Se ven encantadores. A menudo son pesadillas costosas. Es posible que encuentre una casa que parezca limpia en la superficie. ¿Pero el cableado? Es una maraña de códigos obsoletos y peligros ocultos. Podría estar pensando en una revisión eléctrica completa. Ese no es un giro rápido. Se trata de un proyecto de dos años sin beneficios.
Cíñete a propiedades con historias claras. Evite los que tienen demasiados secretos.
Comprar una casa de obra nueva es sencillo. Usted maneja la hipoteca, el seguro, los impuestos y los honorarios legales. Todo termina ahí. Pero en un mercado que se debilita, el inventario supera la demanda. Es posible que conserve esa propiedad por más tiempo del previsto. Eso lo cambia todo.
Las empresas que necesitan reparaciones son diferentes. El presupuesto aumenta en el momento en que se tienen en cuenta las renovaciones. Los expertos recomiendan agregar un 20 por ciento a su estimación inicial. Sobreestima y obtendrás un superávit de efectivo. Subestima y las facturas inesperadas te enterrarán.
El trabajo estructural no es glamoroso. Los sistemas de plomería, electricidad, aislamiento, control de plagas y HVAC son fundamentales. Los nuevos pisos de madera y la pintura fresca atraen a los compradores. El daño de las termitas mata las ofertas al instante. Si carece de habilidades técnicas, los costos laborales se acumulan. Incluya el tiempo perdido esperando que los familiares terminen el cableado.
Maximizar el retorno de la inversión en cocinas y baños
La mayoría de los agentes coinciden en que las cocinas y los baños ofrecen el mejor retorno de la inversión. Más allá de las correcciones estructurales, está buscando gabinetes, mostradores, herrajes, fregaderos, protectores contra salpicaduras, electrodomésticos, pisos e iluminación nuevos. Las mejoras en la cocina son costosas pero impactantes. Las encimeras de granito y el almacenamiento de vino crean una fuerte impresión.
Las mejoras en la construcción sustentable también pueden agregar valor si se comercializan como formas de ahorrar dinero. Si la casa es estructuralmente sólida, es posible que solo necesite pintura y alfombras actualizadas. Los costos se mantienen bajos. El uso de contratistas y mano de obra externa rápidamente infla el precio.
El atractivo exterior también importa. El exterior dicta las primeras impresiones. Es posible que necesite pintar, ajardinar y reparar el camino de entrada. En los barrios caros, el cuidado básico del césped no es suficiente. Podrían aplicarse tarifas de la asociación de propietarios. En zonas prometedoras, presupuestar medidas de seguridad.
La ilusión televisiva
El cambio de casas surgió a finales de los años 1990 y principios de los años 2000. Algunos sostienen que el término ya está obsoleto. Voltear implica ganancias rápidas, que se estancan en un mercado plano. Sin embargo, el término se disparó debido a los programas de televisión sobre mejoras para el hogar.
“Trading Spaces”, “Extreme Home Makeover” y “This Old House” hacen que la remodelación parezca divertida. Hacen que parezca fácil. “Property Ladder”, “Flip This House” y “Flipping Out” convierten la compra de una propiedad en un drama de alto riesgo. En televisión, las reformas importantes terminan en una hora. El yeso podría caer sobre la cabeza del contratista. El proyecto supera el presupuesto. Al final todos quedan felices.
La realidad rara vez es tan clara.
Por qué la investigación de ubicación no es negociable
Elegir el estilo de la casa es sólo la mitad de la batalla. El barrio lo dicta todo. Sáltate la investigación y solo estarás apostando. Conduce por las calles. Hazlo al mediodía. Hazlo a medianoche. Necesitas ver la decadencia en la oscuridad y la actividad en la luz. Consulta las composiciones recientes. Busque los carteles de “se vende” que nunca se quitan. ¿Están ya dando vueltas otras aletas? Si hay tres casas vacías junto a la tuya, estás comprando una avalancha de inventario. El mercado estará saturado.
La trampa de la nueva construcción
Las nuevas construcciones parecen seguras. Líneas limpias. Sin podredumbre oculta. Pero sus opciones se reducen rápidamente. Estás limitado a lo que hay actualmente bajo tierra. Por lo general, eso significa grandes desarrollos de viviendas. Hay una trampa. Muchas de estas comunidades tienen restricciones de escritura. Requieren que los propietarios vivan en la propiedad. El objetivo es evitar los pueblos fantasma. Si está buscando ganancias, no puede mudarse. Tiene que vender. Y si la Asociación de Propietarios o las reglas de la comunidad bloquean su salida, está estancado. Consulta los pactos. Lea la letra pequeña. De lo contrario, estarás comprando una casa que no podrás venderle a nadie.
Navegando por ejecuciones hipotecarias y REO
Las ejecuciones hipotecarias son una bestia diferente. No le está comprando al propietario de la vivienda. Estás comprando en el banco. Estos son REO o propiedades de propiedad inmobiliaria. La línea de tiempo es brutal. Espere de seis a ocho meses. ¿Por qué? El banco tiene que presentar documentos judiciales. Tienen que demandar al dueño de casa. Ese proceso legal se prolonga. Si está en una subasta, el cronograma lo establece el secretario del tribunal, no usted.
Los bancos venden “tal cual”. No les importan sus estimaciones de reparación. Les importa cerrar. Debido a esta condición, obtener un préstamo puede resultar más difícil. Los prestamistas están nerviosos. Ven riesgo. Es posible que necesite efectivo o un préstamo de dinero fuerte.
Hay sitios web para esto. Fannie Mae enumera su propio inventario. Los sitios privados también enumeran REO. A menudo por una tarifa. Pero hay una trampa. Puedes buscar viviendas en cualquier parte del país. No. Los expertos coinciden en que se trata de un error fatal. Comprar sin ser visto es un suicidio para un flipper. Las fotos están escenificadas. La iluminación es buena. Los cimientos podrían estar agrietados. No se puede distinguir el ambiente del vecindario desde un archivo JPEG. No sabes si la foto tiene dos años. No sabes si el techo tuvo goteras el invierno pasado.
“Comprar una ejecución hipotecaria sin ser visto es uno de los mayores errores que cometen los inversores. Las fotos mienten. Los vecindarios no”.
La cuestión moral de comprar angustia
¿Te sienta bien? ¿Comprar una casa que alguien acaba de perder? Es una situación difícil.
No, no está mal. Piense en la mecánica del mercado. Cuando usted compra una ejecución hipotecaria, la elimina de la oferta disponible. Eso suena mal para el vendedor. Pero ayuda al resto del mercado. Al estabilizar el precio, podría ayudar al próximo propietario que esté pasando apuros. Les resultará más fácil vender su casa porque eliminaste un bloqueo. Es economía básica.
Simplemente no esperes gratitud. Si compra la casa de sus sueños por una fracción de lo que pagaron, no lo invitarán a la barbacoa del vecindario. Mantén tu distancia. Sea profesional. Tranquilizarse.
Voltear las partes superiores reparadoras
Los presupuestos para quienes necesitan reformas tienen la mala costumbre de salirse de control. Si realmente quiere invertir en una propiedad en dificultades, necesita una alta tolerancia al riesgo y una estrategia de salida clara. Los expertos en remodelación de viviendas generalmente coinciden en algunas duras verdades que pueden salvarle el pellejo.
Se gana más dinero con una casa barata que se vuelve bonita que con una casa bonita que se vuelve premium. Todas esas costosas actualizaciones rara vez ofrecen un retorno de la inversión comparable al de arreglar una base agrietada. Para la mayoría de las personas, esto significa contratar trabajadores o tener mucha ayuda.
Cuanta más gente involucre, más coordinación se necesitará. Tendrás que vigilar muy de cerca a fontaneros, electricistas y personal de mantenimiento. O puede contratar a un contratista general. Eso significa un gran aumento en su presupuesto.
Piensa en lo local. Si está remodelando una casa en Massachusetts, utilice tablillas, no ladrillos de adobe. Cuanto más cerca de casa se quede con los materiales, más expertos podrá encontrar para ayudarle a instalarlos.
No sobreestimes tu trabajo. Claro, ese trabajo de pintura se ve bien, pero ¿realmente vale un margen de $20,000 en la propiedad? Sobrevalorar su propiedad podría dejarle con una casa de la que la gente desconfía porque lleva demasiado tiempo en el mercado.
Preguntas frecuentes sobre Flipping House
¿Puedes cambiar casas sin efectivo?
Puedes invertir en casas sin dinero en efectivo, pero es más arriesgado y generalmente requiere más trabajo por adelantado. Algunas formas de comenzar incluyen asociarse con un inversionista, obtener un préstamo de un prestamista de dinero fuerte o de un prestamista privado, o incluso financiar colectivamente su primera inversión. Si tiene una buena relación con su banco, también puede acercarse a ellos para ver si financiarán su inversión, aunque no es probable que le otorguen un préstamo si no tiene absolutamente ningún dinero.
¿Es mejor voltear casas o alquilarlas?
Si está buscando una inversión a corto plazo, cambiar de casa puede ser una mejor opción para usted. Si su objetivo es obtener ingresos pasivos, renovar una casa y convertirla en una propiedad de alquiler puede ser una mejor opción. Ambos tienen ventajas y desventajas únicas, por lo que es mejor investigar antes de tomar una decisión final.
¿Es rentable invertir casas?
Puede ser muy rentable cambiar de casa si sigue el modelo de comprar barato, vender caro y puede ceñirse a un presupuesto estricto, incluido un presupuesto de contingencia para cualquier sorpresa que surja durante una renovación. Según ATTOM Data Solutions, las casas volteadas se vendieron a un precio medio de casi $218,000 con una ganancia bruta de casi $63,000 en 2019.
¿Cuáles son las desventajas de invertir casas?
Una desventaja importante de cambiar una casa es que no podrá obtener una ganancia significativa (o ninguna) si algo sale mal. Comprar una casa infravalorada aumenta sus posibilidades de obtener ganancias, pero las casas que necesitan reparaciones y las casas embargadas pueden terminar teniendo problemas costosos como problemas de cimientos, estructurales, eléctricos o de plomería. Estos problemas inesperados pueden afectar su presupuesto y reducir su margen de ganancias, potencialmente hasta el punto en que el cambio realmente no valió la pena.
“Casi todas las mejoras en las que escatimas te perseguirán, advierten los remodeladores. Desde alfombras baratas hasta electricistas baratos, la calidad de la mano de obra es algo que los aletas no pueden fingir en un mercado que se debilita”.
No te adelantes. Los inversores primerizos pueden ver signos de dólar cuando piensan en comprar varias propiedades, pero los problemas pueden convertirse rápidamente en quiebra si está utilizando el valor líquido de una casa para pagar las reparaciones de otra. Además, cada hogar requiere atención y, a menos que deje su trabajo diario, lo cual los expertos tampoco recomiendan para los novatos, probablemente tendrá mucho que hacer en una casa sin pensar en la próxima.
Independientemente del tiempo que crea que llevará la renovación y de lo que estime que costará, comprenda que probablemente será mucho más costoso y llevará más tiempo.
Dependiendo de sus objetivos y del alcance de las renovaciones, las reparaciones pueden tardar unos meses o menos si tiene mucha suerte. O años para dar la vuelta. Si desea vivir de su inversión mientras trabaja en ella, recuerde que puede haber mucho aserrín en su futuro. Y si bien los vecindarios prometedores pueden explotar de la noche a la mañana, también habrá fluctuaciones en las tasas de criminalidad, auges de negocios locales y mejoras escolares, todo lo cual puede afectar el valor de su propiedad. La paciencia es clave cuando se espera que un vecindario despegue.
Para obtener más información sobre la inversión de casas, eche un vistazo a los enlaces en la página siguiente.
Ubicación, Ubicación, Ubicación
¿Cuál es el mejor lugar para empezar a invertir? Eso depende de lo que consideres un buen indicador para invertir. Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Indianápolis es la ciudad más asequible de Estados Unidos para una casa si está buscando una oferta. Si desea optar por el lujo, Los Ángeles es el mercado principal menos asequible. Y si está buscando una ejecución hipotecaria, RealtyTrac, un sitio de ejecución hipotecaria, dice que Detroit encabeza la lista.
Encontrar tu próximo paso
Si todavía estás profundizando en la mecánica del sector inmobiliario, hay todo un ecosistema de recursos esperándote. La industria no se detiene en la mesa de cierre. Se ramifica en compra, venta, construcción e incluso en las trampas financieras que debes evitar.
Consulte HowBuyingAHouseWorks y HowSellingAHouseWorks para comprender el lado transaccional. Querrá saber cómo funciona HouseConstructionWorks antes de derribar un muro de carga. Y si lo que le interesa es la sostenibilidad, HowGreenBuildingWorks y HowLEEDCertificationWorks son lecturas obligatorias para los estándares modernos.
Luego está el dinero. HowMortgagesWorks cubre el camino tradicional. Cómo funcionan las hipotecas subprime explica los peligrosos atajos que arruinaron el mercado en 2008.
¿Necesita una victoria rápida? Busque ¿Qué es lo único que puede hacer para aumentar más el valor de su casa?. Pista: rara vez es una piscina.
Para conocer los caminos no convencionales, lea HowRentToOwnHomesWork y HowRealEstateInvestmentClubsWork. Estos modelos evitan la propiedad tradicional pero abren puertas diferentes.
Dónde buscar y a quién mirar
No estarás volando a ciegas si sabes hacia dónde apunta tu navegador.
BestHouseFlip y NewHouseFlip son blogs de la industria que analizan las tendencias del mercado. Le muestran cómo son los giros exitosos y los que fallan.
Para el trabajo pesado, visite la NationalAssociationOfHomeBuilders. Sus estándares definen la calidad. Si está buscando activos en dificultades, Foreclosure.com y RealtyTrac.com rastrean los listados antes de que lleguen a la MLS principal. Reotrans.com ofrece datos sobre tendencias inmobiliarias.
Aprendiendo de los errores
Las fuentes enumeradas aquí no son sólo enlaces. Son cuentos con moraleja.
Lea “¿Diamantes en bruto?” de Jennifer Hiller. en el San Antonio Express-News. Se trata de ver potencial donde otros ven escombros.
“The Bust Hits Home” de Barbara Kiviat en la revista Time analiza el costo humano del accidente. John Leland en el NYT escribe “Un especulador inmobiliario va del auge a la caída”. Es una mirada aleccionadora al apalancamiento.
Alex Markels en U.S. News & World Report pregunta si la inversión inmobiliaria ha cambiado. Lo ha hecho. Necesitas más trabajo ahora.
Noelle Knox en USA Today enumera “10 errores que provocaron un fracaso”. Tomar apuntes. Gary Pakulski en The Toledo Blade informa sobre cómo las ejecuciones hipotecarias abren puertas a los inversores. Kathy Price-Robinson en el LA Times detalla a un grupo de amigos que intentaron cambiar una casa y fueron aplastados por sobrecostos y un mal momento.
No repita sus errores. Estudia los fracasos. El mercado premia a los preparados.
