House flippen is in theorie eenvoudig. Koop laag. Opknappen. Verkoop hoog. De realiteit is rommelig. De logistiek stapelt zich snel op. Je moet moeilijke keuzes maken voordat je zelfs maar papieren ondertekent. Waar u koopt, bepaalt uw risico.
Koop in een opkomende buurt. U gokt op toekomstige waarde. Het gebied groeit. Prijzen stijgen. Jij profiteert. Koop een nieuwe ontwikkeling. Je richt je op high-end kopers. Ze willen luxe. Ze willen ruimte. Ze betalen voor beide.
Maar wat als het misgaat?
Slechte budgettering maakt deals kapot. Timing is belangrijk. Misdaadpieken in die ‘hete’ buurten kunnen uw eigen vermogen aantasten. Je houdt een huis over dat je niet kunt verkopen. Veel investeerders vragen zich af hoeveel het kost om een huis te bouwen versus een bestaand huis te repareren. Beide paden kunnen geld opleveren. Beide kunnen je failliet laten gaan.
De markt dicteert alles. Vastgoed is cyclisch. Wij weten dit. Tijdens een hausse houden flippers de kaarten vast. Ze noemen hun prijzen. Ze winnen. Tijdens een recessie? Die gerenoveerde woningen zitten. Ze zitten maandenlang. Maanden betekenen geldverbranding.
Uw eigendomstype kiezen
Zodra u een locatie heeft gekozen, heeft u een pand nodig.
Opknappers zijn de klassieke keuze. Je zet in op verbetering. Je engageert je voor tijd. Je engageert je voor geld. Het is werk.
Foreclosures zijn anders. Je biedt op een veiling. Je koopt bij een bank. Misschien krijg je een koopje. De prijs is enorm ondergewaardeerd. Maar pas op. Vorige eigenaren konden de hypotheek niet betalen. Waarschijnlijk konden ze het onderhoud ook niet betalen. Mogelijk vindt u een knaagdierplaag. Mogelijk vindt u een lekkend dak. Jij rekent af met de rommel die ze hebben achtergelaten.
De meeste mensen denken alleen aan fixer-uppers en faillissementen. Dat hoeft niet zo te zijn. Je kunt omdraaien zonder een hamer aan te raken.
Tijdens de hausse van begin tot midden jaren 2000 kochten flippers nieuwbouw. Ze hielden het maanden vol. Ze verkochten het met winst. Geen reparaties. Gewoon timing.
Nu verandert de trend. Beleggers kijken naar nieuwe, hoogwaardige ontwikkelingen in afgelegen buitenwijken. Waarom? Commerciële groei brengt mensen. Big-box-superstores trekken inwoners aan. Meer inwoners betekent een hogere vastgoedwaarde.
Het is wel riskant.
Als de situatie niet perfect is, verlies je. De gasprijzen stijgen. Kopers schrikken terug voor lange woon-werkverkeer. De wildgroei in de voorsteden wordt een probleem. Dit type flipping is vluchtig.
De grote vragen
Waarom draaien mensen huizen om? Het geld is duidelijk. Maar wat moet de gemiddelde koper of verkoper weten voordat hij investeert?
Hoeveel kun je eigenlijk verdienen? Het varieert enorm.
Wat is de morele lijn? Je betaalt de laagste dollar aan mensen die hun huis zijn kwijtgeraakt. Is dat ethisch? Jij profiteert van hun ongeluk.
Wij zullen deze vragen beantwoorden. We zullen kijken naar de kunst van het house flippen.
Huisflipfinanciering
Je hebt kapitaal nodig. Echte beleggers gebruiken contant geld. Nieuwe flippers maken gebruik van schulden.
Leningen met hard geld zijn gebruikelijk. Ze zijn snel. Ze zijn duur. De rentetarieven zijn hoog. U betaalt punten vooraf. De kredietverstrekker geeft om het actief, niet om uw kredietscore.
Traditionele bankleningen zijn trager. Ze vereisen een sterk krediet. Ze hebben eigen vermogen nodig. Ze houden niet van de onzekerheid van een salto.
Particuliere kredietverstrekkers bieden een andere weg. Vrienden en familie. Je biedt ze gelijkheid in de deal. U betaalt rente. Jij beheert de relatie.
Voor groothandelsovereenkomsten is geen kapitaal vereist. U vindt het pand. Je hebt het contractueel vastgelegd. U verkoopt het contract aan een contante koper. U neemt de opdrachtkosten in eigen zak. Je koopt het huis niet. Je repareert het huis niet. Je vindt gewoon de deal.
Elke methode heeft afwegingen. Snelheid versus kosten. Risico versus beloning.
TV-shows houden ervan om de droom te verkopen. Je koopt een puinhoop. Jij repareert het. Je verkoopt het met winst. Simpel, toch? De realiteit lijkt minder op Flip This House en meer op een beleggingscategorie met hoge inzet. Het is laag kopen, hoog verkopen. Maar bij een vastgoedcrisis wordt het ‘hoge’ deel veel moeilijker te vinden.
De meeste beginners slaan het saaie gedeelte over. Ze slaan de begroting over. Dat is waar ze falen. Voordat u überhaupt naar een woning gaat kijken, heeft u een plan nodig. Concreet heeft u financiering nodig.
Hoe huisflippers financiering krijgen als de tarieven hoog zijn
Toen subprime-hypotheken nog koning waren, was omdraaien eenvoudiger. Je hebt weinig geld opzij gezet. U betaalde een hogere rente. Het maakte niet uit, want je was van plan het huis zes maanden te bezitten, en niet zestig jaar. De rentekosten waren een afrondingsfout.
Dat tijdperk is voorbij.
Nu is de markt vlak. Beleggingshypotheken zijn moeilijker te verkrijgen. De rentetarieven zijn hoog. Als uw eigendom op de markt staat, putten deze tarieven uw portemonnee uit. Snel.
Dit verandert alles. Contant geld is weer koning.
“Hoe groter de aanbetaling die u zich kunt veroorloven, hoe lager de rente.”
Als u contant geld heeft, begint u met een lager tarief. Je hebt ook geld voor het daadwerkelijke werk. Geen leningen meer voor spijkers en gipsplaat. Je moet het vooraf hebben. Dit is de reden waarom nieuwe flippers vaak afslaan. Ze beschikken niet over de liquiditeit om de kloof tussen sluiting en verkoop te overbruggen.
Frankenhuizen en slechte aannemers vermijden
Als je eenmaal het geld hebt, moet je een huis vinden dat dat geld niet levend opeet.
De gouden regel van koopjes is hier van toepassing. Als het te goed klinkt, is het dat ook. Een perfecte bungalow voor de helft van de prijs? Rode vlag. Een aannemer die zegt dat hij het allemaal goedkoop kan doen? Rode vlag.
Vraag naar referenties. Van klanten. Van verkopers. Controleer ze. Ga er niet van uit.
Er is ook een specifieke valkuil die je moet vermijden. Het Frankenhuis.
Dit zijn historische huizen met een rommelige geschiedenis. Toevoegingen. Gedeeltelijke verbouwingen. DIY-oplossingen. Ze zien er charmant uit. Het zijn vaak dure nachtmerries. Misschien vindt u een huis dat er op het eerste gezicht schoon uitziet. Maar de bedrading? Het is een wirwar van verouderde codes en verborgen gevaren. Je zou kunnen denken aan een complete elektrische revisie. Dat is geen snelle draai. Dat is een tweejarig project zonder enige winst.
Blijf bij eigendommen met een duidelijke geschiedenis. Vermijd degenen met te veel geheimen.
Een nieuwbouwwoning kopen is eenvoudig. Je regelt de hypotheek, verzekeringen, belastingen en juridische kosten. Daar eindigt het. Maar in een verzwakkende markt overtreft de voorraad de vraag. Het kan zijn dat u dat onroerend goed langer vasthoudt dan de bedoeling was. Dat verandert alles.
Opknappers zijn anders. Het budget stijgt op het moment dat u renovaties meeneemt. Experts raden aan om 20 procent toe te voegen aan uw initiële schatting. Overschat, en je krijgt een kasoverschot. Onderschat, en onverwachte rekeningen begraven je.
Structureel werk is niet glamoureus. Loodgieters-, elektriciteits-, isolatie-, ongediertebestrijdings- en HVAC-systemen zijn van cruciaal belang. Nieuwe hardhouten vloeren en verse verf trekken kopers aan. Termietschade doodt deals onmiddellijk. Als u geen technische vaardigheden heeft, lopen de arbeidskosten op. Houd daarbij rekening met de tijd die wordt verspild aan het wachten tot de gezinsleden de bedrading hebben voltooid.
Maximaliseren van de ROI in keukens en badkamers
De meeste makelaars zijn het erover eens dat keukens en badkamers het beste investeringsrendement bieden. Naast structurele reparaties kijk je ook naar nieuwe kasten, toonbanken, hardware, gootstenen, achterspatten, apparaten, vloeren en verlichting. Keukenupgrades zijn prijzig, maar hebben impact. Granieten werkbladen en wijnopslag zorgen voor een sterke indruk.
Verbeteringen aan groene gebouwen kunnen ook waarde toevoegen als ze op de markt worden gebracht als geldbesparing. Als het huis structureel gezond is, heeft u mogelijk alleen bijgewerkte verf en tapijten nodig. De kosten blijven lager. Het gebruik van aannemers en externe arbeidskrachten verhoogt de prijs snel.
Het beteugelen van beroep is ook belangrijk. De buitenkant bepaalt de eerste indrukken. Mogelijk moet u de oprit schilderen, aanleggen en repareren. In dure buurten is basisonderhoud van het gazon niet voldoende. Er kunnen kosten voor de Vereniging van Eigenaren van toepassing zijn. Op opkomende terreinen: budget voor veiligheidsmaatregelen.
De tv-illusie
House flipping ontstond eind jaren negentig en begin jaren 2000. Sommigen beweren dat de term al achterhaald is. Flipping impliceert snelle winst, die blijft steken in een vlakke markt. Toch explodeerde de term dankzij tv-programma’s over het verbeteren van het huis.
‘Trading Spaces’, ‘Extreme Home Makeover’ en ‘This Old House’ zorgen ervoor dat verbouwen er leuk uitziet. Ze laten het er gemakkelijk uitzien. ‘Property Ladder’, ‘Flip This House’ en ‘Flipping Out’ maken het kopen van onroerend goed tot een drama met hoge inzet. Op televisie zijn grote renovaties binnen een uur klaar. Gips kan op het hoofd van een aannemer vallen. Het project overschrijdt het budget. Iedereen is uiteindelijk blij.
De werkelijkheid is zelden zo netjes.
Waarom locatieonderzoek niet onderhandelbaar is
Het kiezen van de huisstijl is slechts het halve werk. De buurt bepaalt alles. Sla het onderzoek over en je bent alleen maar aan het gokken. Rijd door de straten. Doe het tussen de middag. Doe het om middernacht. Je moet het verval in het donker zien en de activiteit in het licht. Controleer recente composities. Let op de ‘te koop’-borden die nooit worden verwijderd. Cirkelen er al andere flippers? Als er drie lege huizen naast het jouwe staan, koop je een vloed aan inventaris. De markt zal verzadigd zijn.
De nieuwbouwval
Nieuwbouw lijkt veilig. Strakke lijnen. Geen verborgen rotting. Maar uw opties worden snel kleiner. Je bent beperkt tot wat er momenteel in de grond zit. Meestal betekent dat grote woningbouwprojecten. Er is een vangst. Veel van deze gemeenschappen hebben aktebeperkingen. Ze vereisen dat eigenaren in het pand wonen. Het doel is om spooksteden te vermijden. Als je winst wilt maken, kun je er niet intrekken. Je moet verkopen. En als de VvE of gemeenschapsregels je vertrek blokkeren, zit je vast. Controleer de convenanten. Lees de kleine lettertjes. Anders koop je een huis dat je niet aan een flipper kunt verkopen.
Navigeren door faillissementen en REO’s
Foreclosures zijn een ander beest. Je koopt niet van de huiseigenaar. Je koopt bij de bank. Dit zijn REO’s, of vastgoedeigendommen. De tijdlijn is wreed. Reken op zes tot acht maanden. Waarom? De bank moet processtukken indienen. Ze moeten de huiseigenaar aanklagen. Dat juridische proces sleept zich voort. Als u op een veiling aanwezig bent, wordt de tijdlijn bepaald door de griffier, niet door u.
Banken verkopen ‘as is’. Ze geven niets om uw reparatieschattingen. Ze vinden het belangrijk om te sluiten. Vanwege de aandoening kan het moeilijker zijn om een lening te krijgen. Kredietverstrekkers zijn nerveus. Ze zien risico. Mogelijk hebt u contant geld of een lening met hard geld nodig.
Er zijn websites hiervoor. Fannie Mae somt zijn eigen inventaris op. Privésites vermelden ook REO’s. Vaak tegen betaling. Maar er is een valkuil. U kunt overal in het land naar huizen zoeken. Niet doen. Deskundigen zijn het erover eens dat dit een fatale fout is. Ongezien kopen is zelfmoord voor een flipper. De foto’s zijn in scène gezet. De verlichting is goed. Mogelijk is de fundering gescheurd. Je kunt de buurtsfeer niet onderscheiden van een JPEG. Je weet niet of de foto twee jaar oud is. Je weet niet of het dak afgelopen winter heeft gelekt.
“Het kopen van een executoriale titel zonder dat je het ziet, is een van de grootste fouten die flippers maken. Foto’s liegen. Buurten niet.”
De morele kwestie van koopnood
Past het bij jou? Een huis kopen dat iemand net verloren heeft? Het is een krappe plek.
Nee, het is niet verkeerd. Denk aan de marktmechanismen. Wanneer u een executoriale titel koopt, verwijdert u deze uit het beschikbare aanbod. Dat klinkt slecht voor de verkoper. Maar het helpt de rest van de markt. Door de prijs te stabiliseren, kunt u daadwerkelijk de volgende huiseigenaar helpen die het moeilijk heeft. Ze zullen hun huis gemakkelijker kunnen verkopen omdat jij een verstopping hebt verholpen. Het is fundamentele economie.
Verwacht gewoon geen dankbaarheid. Als je hun droomhuis koopt voor een fractie van wat ze hebben betaald, word je niet uitgenodigd voor de buurtbarbecue. Houd afstand. Wees professioneel. Wees stil.
Omdraaiende fixer-bovenwerk
Budgetten voor opknappers hebben de nare gewoonte om uit de hand te lopen. Als u serieus wilt investeren in een noodlijdend vastgoed, heeft u een hoge risicotolerantie en een duidelijke exitstrategie nodig. Experts op het gebied van woningrenovatie zijn het over het algemeen eens over een paar harde waarheden die uw huid kunnen redden.
Je verdient meer geld aan een goedkoop huis dat mooi wordt, dan aan een mooi huis dat premium wordt. Al die dure upgrades bieden zelden een rendement op de investering dat vergelijkbaar is met het repareren van een gebarsten fundering. Voor de meeste mensen betekent dit dat ze werknemers moeten inhuren of dat ze veel hulp nodig hebben.
Hoe meer mensen je erbij betrekt, hoe meer coördinatie er nodig is. U zult loodgieters, elektriciens en klusjesmannen nauwlettend in de gaten moeten houden. Of u kunt een algemene aannemer inhuren. Dat betekent een grote verhoging van uw budget.
Denk lokaal. Als je een huis in Massachusetts verbouwt, gebruik dan dakspaan en geen adobe-stenen. Hoe dichter je bij huis blijft voor materialen, hoe meer experts je kunt vinden om je te helpen bij het installeren ervan.
Overschat uw werk niet. Zeker, die verfbeurt ziet er mooi uit, maar is het echt een toeslag van $ 20.000 op het terrein waard? Als u uw eigendom te hoog prijst, kunt u een huis achterlaten waar mensen op hun hoede voor zijn, omdat het te lang op de markt staat.
Veelgestelde vragen over Flipping House
Kun je huizen omdraaien zonder contant geld?
Je kunt huizen omdraaien zonder contant geld, maar het is riskanter en kost over het algemeen meer werk vooraf. Enkele manieren om aan de slag te gaan zijn onder meer samenwerken met een investeerder, een lening krijgen van een kredietverstrekker met hard geld of een particuliere kredietverstrekker, of zelfs crowdfunding voor uw eerste poging. Als u een goede relatie met uw bank heeft, kunt u hen wellicht ook benaderen om te zien of zij uw investering willen financieren. Het is echter niet waarschijnlijk dat zij u een lening zullen verstrekken als u absoluut geen geld heeft.
Is het beter om huizen om te draaien of te huren?
Als u op zoek bent naar een kortetermijninvestering, zijn huizen omdraaien wellicht een betere optie voor u. Als het uw doel is om een passief inkomen te verdienen, kan het renoveren van een huis en het omzetten ervan in een huurwoning een betere optie zijn. Beide hebben unieke voor- en nadelen, dus het is het beste om je onderzoek te doen voordat je een definitieve beslissing neemt.
Is het winstgevend om huizen om te draaien?
Het kan zeer winstgevend zijn om huizen om te draaien als u het koop-laag- en verkoop-hoge-model volgt en u aan een strikt budget kunt houden, inclusief een onvoorziene begroting voor eventuele verrassingen die zich tijdens een renovatie voordoen. Volgens ATTOM Data Solutions werden omgedraaide huizen verkocht voor een gemiddelde prijs van bijna $ 218.000 met een brutowinst van bijna $ 63.000 in 2019.
Wat zijn de nadelen van het omdraaien van huizen?
Een groot nadeel van het omdraaien van een huis is dat je geen significante (of enige) winst kunt maken als er iets misgaat. Het kopen van een ondergewaardeerd huis vergroot uw kansen om winst te maken, maar opknappers en beslagen huizen kunnen uiteindelijk dure problemen krijgen, zoals problemen met de fundering, structurele, elektrische of sanitaire voorzieningen. Deze onverwachte problemen kunnen uw budget aantasten en uw winstmarge verkleinen, mogelijk tot een punt waarop de omslag eigenlijk niet de moeite waard was.
“Bijna elke upgrade waar je op bezuinigt, zal je achtervolgen, waarschuwen verbouwers. Van goedkoop tapijt tot goedkope elektriciens, kwaliteit van vakmanschap is iets dat flippers niet kunnen nabootsen in een verzachtende markt.”
Loop niet op de zaken vooruit. Beginnende flippers kunnen dollartekens zien als ze overwegen om meerdere eigendommen te kopen, maar problemen kunnen snel uitmonden in een faillissement als je de overwaarde van het ene huis gebruikt om de reparaties van een ander huis te betalen. Bovendien heeft elk huis aandacht nodig, en tenzij je je dagelijkse baan opzegt, wat de experts ook niet aanbevelen aan nieuwelingen, zul je waarschijnlijk genoeg te doen hebben voor één huis zonder na te denken over je volgende klus.
Hoe lang u ook denkt dat de renovatie zal duren en wat u ook inschat dat het gaat kosten, u moet er rekening mee houden dat het waarschijnlijk veel duurder en tijdrovender zal zijn.
Afhankelijk van uw doelen en de omvang van de renovaties, kan het opknappen van het bovenwerk een paar maanden of minder duren als u echt geluk heeft. Of jaren om om te draaien. Als u in uw investering wilt leven terwijl u eraan werkt, bedenk dan dat er in de toekomst veel zaagsel kan zijn. En hoewel opkomende buurten van de ene op de andere dag kunnen ontploffen, zullen er ook schommelingen zijn in de criminaliteitscijfers, de bloei van lokale bedrijven en verbeteringen aan scholen, die allemaal van invloed kunnen zijn op de waarde van uw eigendom. Geduld is de sleutel bij het wachten tot een wijk een succes wordt.
Voor meer informatie over house-flipping kunt u de links op de volgende pagina bekijken.
Locatie, locatie, locatie
Waar kun je het beste beginnen met flippen? Dat hangt ervan af wat u als een goede indicator voor beleggen beschouwt. Volgens de National Association of Home Builders is Indianapolis de meest betaalbare grote Amerikaanse stad voor een huis als je op zoek bent naar een deal. Als je high-end wilt gaan, is Los Angeles de minst betaalbare grote markt. En als u op zoek bent naar executie, staat RealtyTrac, een executiesite, dat Detroit bovenaan de lijst staat.
Vind uw volgende zet
Als je je nog steeds verdiept in de werking van onroerend goed, wacht er een heel ecosysteem van hulpbronnen op je. De sector stopt niet bij de slottafel. Het vertakt zich in kopen, verkopen, bouwen en zelfs de financiële valkuilen die u moet vermijden.
Bekijk HowBuyingAHouseWorks en HowSellingAHouseWorks om de transactionele kant te begrijpen. U wilt graag weten hoeHuisbouwWerkt voordat u een dragende muur afbreekt. En als duurzaamheid jouw invalshoek is, zijn HowGreenBuildingWorks en HowLEEDCertificationWorks verplichte lectuur voor moderne normen.
Dan is er het geld. HowMortgagesWorks bestrijkt het traditionele pad. HowSubprimeMortgagesWorks legt de gevaarlijke sluiproutes uit die de markt in 2008 verwoestten.
Een snelle overwinning nodig? Zoek WhatIsTheOneThingYouCanDoToIncreaseTheValueOfYourHomeTheMost op. Tip: het is zelden een zwembad.
Voor de onconventionele paden leest u HowRentToOwnHomesWork en HowRealEstateInvestmentClubsWork. Deze modellen omzeilen het traditionele eigendom, maar openen verschillende deuren.
Waar te kijken en wie te bekijken
U vliegt niet blind als u weet waar u uw browser naartoe moet wijzen.
BestHouseFlip en NewHouseFlip zijn brancheblogs die markttrends analyseren. Ze laten je zien hoe succesvolle salto’s eruitzien – en wat mislukt.
Voor het zware werk kunt u terecht bij NationalAssociationOfHomeBuilders. Hun normen definiëren kwaliteit. Als u op zoek bent naar activa in nood, volgen Foreclosure.com en RealtyTrac.com de vermeldingen voordat ze in de reguliere MLS terechtkomen. Reotrans.com biedt gegevens over vastgoedtrends.
Leren van de fouten
De hier genoemde bronnen zijn niet alleen links. Het zijn waarschuwende verhalen.
Lees Jennifer Hiller’s “Diamonds in the Rough?” in de San Antonio Express-News. Het gaat over het zien van potentieel waar anderen puin zien.
Barbara Kiviat’s “The Bust Hits Home” in Time Magazine geeft een overzicht van de menselijke kosten van de crash. John Leland in de NYT schrijft: “Een vastgoedspeculant gaat van boom naar bust.” Het is een ontnuchterende kijk op hefboomwerking.
Alex Markels vraagt zich in US News & World Report af of het beleggen in onroerend goed is veranderd. Het heeft. Je hebt nu meer werk nodig.
Noelle Knox in USA Today somt “10 fouten op die ervoor zorgden dat er een flop werd geflipt.” Maak aantekeningen. Gary Pakulski doet in The Toledo Blade verslag van hoe faillissementen deuren openen voor investeerders. Kathy Price-Robinson in de LA Times beschrijft een groep vrienden die probeerden een huis om te gooien en verpletterd werden door kostenoverschrijdingen en een slechte timing.
Herhaal hun fouten niet. Bestudeer de mislukkingen. De markt beloont degenen die voorbereid zijn.
