U wilt een hypotheek zonder aanbetaling. Geen sluitingskosten. Geen kosten. Voeg een vaste rente toe die gedurende de looptijd van de lening onder het marktgemiddelde blijft. Stabiele hoofdsom- en rentebetalingen. Het maakt u niet uit of uw kredietscore rommelig is of uw inkomen laag is. Wie zou niet op de stippellijn tekenen?
De meeste mensen zouden sceptisch zijn. Dat zouden ze ook moeten zijn. De huizencrisis van 2008 heeft ons geleerd dat aanbiedingen die te mooi zijn om waar te zijn meestal op een ramp uitlopen.
Maar er is één uitzondering. De Neighbourhood Assistance Corporation of America (NACA) doet dit feitelijk. Ze hebben het sinds 1998 voor duizenden Amerikanen gedaan. Oprichter Bruce Marks heeft de organisatie niet opgericht om cheques uit te schrijven. Hij begon het om roofzuchtige kredietverstrekkers te bestrijden. Hij riep grote banken op voor het uitbuiten van kwetsbare kredietnemers. Zelfs voormalig senator Phil Gramm noemde hem tijdens een hoorzitting in de Senaat in 1999 een ‘afperser’. Marks gaf niet op.
Tegenwoordig richt NACA zich op dezelfde risicovolle kredietnemers die traditionele banken negeren. Lage besparingen. Slecht krediet. Hoge schulden. Afscherming dreigt. Geen inkomensplafonds. Traditionele kredietverstrekkers beschouwen deze profielen als gokken. NACA beschouwt ze als gemeenschapsopbouw. De logica is eenvoudig. Geef mensen betaalbare tarieven en onderwijs. Stabiliseer buurten. Houd bewoners betrokken bij hun gemeenschap.
Dit is niet alleen maar lenen. Het is activisme. Leden organiseren zich voor politieke verandering. Marks, bekend om zijn meedogenloze tactieken, kauwt nog steeds op subprime-kredietverstrekkers die buitensporige tarieven vragen. Dit zijn de leningen die tijdens de laatste crisis zoveel huizen hebben verwoest. NACA biedt een ander pad.
Lidmaatschap en kwalificaties van het NACA-programma
Deelnemen aan het NACA-programma is geen snelle online aanvraag. Het is een proces. Je wordt lid. Je volgt een opleiding. U bewijst dat u het huis kunt betalen.
Dit is wat u moet weten om in aanmerking te komen voor deze hypotheek met nulaanbetaling.
1. Woon een voorbereidingsseminar voor eigenwoningbezit bij
U kunt deze stap niet overslaan. Elke potentiële kredietnemer moet een verplicht seminar bijwonen. Meestal gebeurt dit in een weekend. Deze sessies duren lang. Ze omvatten alles, van budgettering tot het begrijpen van uw hypotheekdocumenten.
Het doel is onderwijs. NACA is van mening dat goed geïnformeerde kopers minder snel in gebreke zullen blijven. U leert hoe u uw financiële situatie op een eerlijke manier kunt analyseren. Je ontmoet andere leden. Je begint met het opbouwen van een ondersteunend netwerk. Als je niet komt opdagen, krijg je geen lening. Periode.
2. Volg een huizenkoperscursus
Na het seminar schrijf je je in voor een onderwijscursus. Dit is niet optioneel. Het is een vereiste certificering. In de cursus leert u hoe u verantwoord een huis kunt kopen.
Onderwerpen zijn onder meer:
– Kredietrapportanalyse
– Berekeningen van de schuld-inkomensverhouding
– Inzicht in geblokkeerde rekeningen
– Afsluitende documenten lezen
Aan het eind moet je slagen voor een test. Het slagingspercentage is hoog als je oplet. Het percentage mislukkingen is laag voor degenen die zich engageren. Deze cursus zorgt ervoor dat u niet zomaar een huis krijgt. Je krijgt de tools om het te behouden.
3. Financiële beoordeling en advies
Eenmaal gecertificeerd, komt u in de financiële beoordelingsfase. NACA kijkt niet alleen naar uw credit score. Ze kijken naar je hele financiële leven.
Traditionele kredietverstrekkers gebruiken rigide formules. NACA hanteert een meer holistische benadering. Ze kijken naar:
– Uw vermogen om te betalen
– Uw werkgelegenheidsstabiliteit
– Uw schuldverplichtingen
– Uw spaargedrag
Ze vereisen ook dat u deelneemt aan maandelijkse financiële adviessessies. Deze sessies helpen u uw budget te beheren. Ze houden je op het goede spoor. Als u achterop raakt, helpen zij u oplossingen te vinden voordat u een betaling mist.
4. Aanbetaling en hulp bij afsluitingskosten
Dit is de belangrijkste trekpleister. NACA biedt echte nul-aanbetalingsopties. Ze dekken ook de sluitingskosten.
Hoe? Via een gemeenschapsinvesteringsmodel. Leden storten maandelijks een bijdrage aan een fonds. Deze fondsen helpen de leningen te subsidiëren. Het is geen geschenk. Het is een investering in het collectief.
U heeft nog steeds wat contant geld nodig voor de initiële kosten. Maar het grootste deel van de aanbetaling en sluitingskosten zijn gedekt. Hiermee wordt de grootste barrière voor kopers met lage en middeninkomens weggenomen.
**5. De
De enorme omvang van wat er gebeurt als mensen hulp nodig hebben bij het kopen van een huis, wordt vaak over het hoofd gezien ten gunste van de hype rond de lancering van nieuwe technologieën.
Overweeg dit.
In september 2014 stonden om 04.00 uur 1.880 mensen buiten het vlaggenschip van Apple op Fifth Avenue. Ze wachtten op de iPhone 6. Het was een mediacircus.
Snel vooruit naar de laatste ochtend van NACA’s eerste ‘Save the Dream’-evenement ter preventie van marktafscherming in 2008.
Ruim vier keer zoveel publiek kwam opdagen.
Achtduizend mensen.
Ze wilden geen telefoon. Ze wilden graag gratis workshops en individuele adviessessies. Ze wilden hun huizen behouden [bronnen: Little, Rothacker].
Deze ongelijkheid benadrukt een fundamentele waarheid over huisvesting: voor velen is de inzet existentieel en niet recreatief.
NACA werkt volgens een lidmaatschapsmodel. Je kunt niet zomaar binnenlopen en een lening krijgen. Je moet eerst een introductieworkshop volgen. Dit is verplicht. Het is de poortwachter voor alle bureaudiensten, die gratis zijn zodra u lid bent.
Maar ‘lid’ is geen monoliet.
Er zijn drie verschillende categorieën. Inzicht in welke woning u past, bepaalt uw rechten, uw verplichtingen en uw pad naar eigenwoningbezit.
Deelnemende leden: de weg naar eigenaarschap
Als u een huis probeert te kopen of te herfinancieren, bent u deelnemend lid.
Deze groep heeft toegang tot twee specifieke programma’s.
Ten eerste het Thuisaankoopprogramma. Dit levert betaalbare leningen op. Het doel is simpel: je in een huis krijgen.
Ten tweede het Home Save-programma. Dit is voor bestaande huiseigenaren. Het biedt geherstructureerde hypotheekoplossingen om wanbetaling te voorkomen. Het is een levenslijn, geen nieuwe lening.
Onder de aankoopparaplu heb je keuzes.
U kunt een bestaande woning kopen. Dit omvat eengezinswoningen, meergezinswoningen, appartementen of coöperaties. Ook nieuwbouw ligt op tafel.
Als alternatief kunt u een huis kopen dat moet worden gerenoveerd.
Dit is waar NACA afwijkt van conventionele leningen. Zij financieren de reparaties. Jij renoveert. Je bouwt eigen vermogen op door zweet en kapitaal.
Leden van huiseigenaren: het lange spel
Als je eenmaal gekocht of geherfinancierd hebt, verdwijn je niet.
U wordt huiseigenaarlid.
NACA gelooft in levenslange ondersteuning. U heeft gedurende de gehele looptijd van uw lening recht op begeleiding en begeleiding.
Als zich een financiële noodsituatie voordoet (baanverlies, medische rekening, autoreparatie), heeft u toegang tot het Membership Assistance Program (MAP).
Dit biedt hulp op korte termijn. Maximaal drie maanden hulp. Het is geen handreiking. Het is een buffer om te voorkomen dat u terugvalt in een standaardsituatie.
Communityleden: de belangenbehartigingsmotor
Niet iedereen die zich bij NACA aansluit, heeft een huis.
Communityleden steunen de missie. Zij nemen deel aan belangenbehartiging. Ze kunnen al dan niet via NACA financieren.
Zij vormen de politieke en sociale ruggengraat van de organisatie.
De kosten van “gratis” diensten
Hier is de vangst.
Advies, verwerking en hulp na aankoop zijn gratis.
Maar lidmaatschapsgelden bestaan.
Deze contributies zijn afkomstig van deelnemers aan het aankoopprogramma en leden van de gemeenschap.
Je betaalt ze niet vooraf.
Ze worden verwerkt in uw maandelijkse hypotheekbetaling.
Waar gaat het geld naartoe?
Het financiert MAP. Het betreft operaties. Het betaalt voor de administratie.
Het is een zichzelf onderhoudende lus. U betaalt voor het systeem dat u en anderen helpt in hun huis te blijven wonen.
Geschiktheid: wie komt er in?
NACA is niet voor iedereen.
Het is geen maas in de wet voor beleggers.
Om in aanmerking te komen, moet u aan strenge criteria voldoen.
Ten eerste kunt u geen ander onroerend goed bezitten.
Dit geldt niet voor vakantiehuizen. Het gaat niet om huurwoningen.
Het betreft uw hoofdverblijfplaats.
Ten tweede moet het onroerend goed zich in een staat bevinden waar NACA actief is.
Ze zijn niet in alle 50 staten. Controleer uw locatie.
Ten derde moet u de woning bewonen.
Je moet daar wonen. Zolang u de hypotheek heeft, bewoont u de woning.
Waarom?
Omdat NACA gelooft dat eigenaren die in hun huis wonen een groter belang hebben bij het succes van de buurt. Leegstaande woningen vergaan. Bezette woningen stabiliseren.
Er geldt ook een maximale aankoopprijs.
Deze limiet zorgt ervoor dat de middelen terechtkomen bij degenen die ze het meest nodig hebben.
De meeste deelnemers zijn starters op de woningmarkt.
Het zijn vaak de mensen die conventionele banken hebben afgeschreven.
NACA ziet potentieel waar anderen risico’s zien.
De 15-jarige optie: snelheid versus cashflow
In 2014 introduceerde NACA woningkredieten voor het opbouwen van vermogen.
Het zijn leningen met een looptijd van 15 jaar.
De wisselwerking is expliciet.
Uw eigendomstijdlijn wordt korter. U bent sneller eigenaar van de woning.
Maar uw maandelijkse betalingen zijn groter.
Vergelijk dit met de traditionele NACA-lening met een looptijd van 30 jaar. De 30-jarige optie verlaagt uw maandelijkse lasten, maar verlengt de schuld.
De 15-jarige optie bouwt sneller eigen vermogen op.
Het is een keuze tussen de cashflow van vandaag en de rijkdom van morgen.
De prijs van het lidmaatschap: belangenbehartiging
Er is nog een laatste vereiste.
Het is niet financieel.
Het is burgerlijk.
Alle leden moeten deelnemen aan de belangenbehartiging van de gemeenschap.
Jaarlijks moet u minimaal vijf belangenbehartigingsactiviteiten voltooien.
Dit is niet onderhandelbaar.
Wat telt?
Deelnemen aan demonstraties.
Het bijwonen van rally’s.
Buurtwerk doen.
Vrijwilligerswerk op een plaatselijk NACA-kantoor.
NACA heeft 2 miljoen leden en stijgt.
Ze hebben energie nodig. Ze hebben stemmen nodig.
Ze willen niet alleen uw hypotheekbetalingen. Ze willen jouw activisme.
Jij krijgt de lening. Jij krijgt de steun. Je krijgt gratis advies.
Maar u bent ook uw arbeid aan de zaak verschuldigd.
Is dat een eerlijke ruil?
Misschien.
De huizenmarkt is kapot. NACA biedt een sleutel aan.
Maar je moet bereid zijn om het om te draaien.
De NACA Workshop is slechts de openingsact. Het start een advies- en kwalificatieproces dat zich over meerdere maanden uitstrekt en is bedoeld om potentiële huiseigenaren financieel voor te bereiden op de realiteit van eigendom. Vervolgens volgt het intakegesprek met een NACA-consulent. Een hypotheekadviseur van NACA begeleidt u vervolgens door de kwalificatiehandschoen. Deze applicatie vereist een diepe duik in uw betalingsgeschiedenis, schuldverplichtingen, spaargeld, gedocumenteerde inkomsten en huidige budgetteringsgewoonten.
Adviseurs voeren ook een betaalbaarheidsanalyse uit. Dit bepaalt het eerlijke plafond voor hoeveel huis u zich kunt veroorloven. U bent niet verplicht een aanbetaling te doen. De rente zal gegarandeerd onder de 4 procent liggen.
Kredietscores en risicoprofielen
NACA houdt geen rekening met kredietscores als onderdeel van het aanvraagproces. Dat klinkt contra-intuïtief. De meeste Amerikanen scoren tussen de 600 en 750. Een perfecte kredietscore bedraagt 850. Alles boven de 700 wordt als goed beschouwd. Grote banken keuren doorgaans alleen leningen goed voor mensen met hoge scores. NACA-leden scoren doorgaans lager.
In 2009 gaven rapporten aan dat maar liefst 65 procent van de NACA-huiseigenaren kredietnemers met een hoog risico waren. Hun kredietscores lagen onder de 620. Bijna 50 procent van de kredietnemers had een slechte kredietwaardigheid, met scores lager dan 580. Dit schept een probleem voor traditionele kredietverstrekkers. Vóór de crisis op de huizenmarkt probeerden grote kredietverstrekkers arme kredietnemers te overtuigen met oneerlijke subprime-leningen. De buste veranderde alles. Na de crisis heeft de Federal Housing Finance Agency (FHFA) financiële hervormingswetten ingevoerd onder de Housing and Economic Recovery Act van 2008 (HERA). Het doel was om het aantal faillissementen en hypotheken met wanbetaling te vertragen.
Een huis vinden en kopen
Zodra leden NACA-gekwalificeerd zijn, wonen ze een aankoopworkshop bij. NACA-adviseurs bekijken hoe u naar een woning kunt zoeken. Ze bespreken ook wat u moet doen als het een opknapper is die moet worden gerehabiliteerd. Tijdens de workshop krijgt u instructies over hoe u een hypotheekaanvraag indient of MAP gaat gebruiken.
Leden kunnen een NACA-koperagent gebruiken om te helpen bij het zoeken. Of ze kunnen hun eigen NACA-erkende makelaar inschakelen. Wanneer de juiste woning is gevonden, onderhandelt deze makelaar over de koopprijs en de voorwaarden van de Koop- en Verkoopovereenkomst.
NACA-krediettoegang en revalidatie
Een deel van het hypotheekgoedkeuringsproces omvat goedkeuring voor NACA Credit Access. Met deze stap wordt gecontroleerd of de financiële situatie van het lid niet is veranderd. Het bevestigt dat het lid aan de vereisten blijft voldoen voordat NACA de leningaanvraag goedkeurt. NACA, gecertificeerd door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD), fungeert als tussenpersoon tussen kredietnemer en kredietverstrekker.
Vastgoed dat renovatie nodig heeft, is de sleutel tot NACA’s missie om buurten te stabiliseren. In het kader van het Home and Neighborhood Development (HAND)-programma werkt het bureau samen met leden om die reparaties en renovaties betaalbaar te maken. De kosten worden in de hypotheek gerold of door de verkoper voltooid.
Uw rentetarief verlagen
Een van de beste dingen aan het kopen van een huis via NACA is ongetwijfeld de rente die lager is dan de marktrente. Leden moeten dit vastleggen voordat ze hun huis kopen. Voordat NACA-leden de hypotheekaanvraag indienen, kunnen ze de rente verder verlagen door extra geld in te zetten. Dit heet NACA Buy-Down.
Voor elke 1 procent van de hypotheek die vooraf wordt afgelost, krijgt de deelnemer een renteverlaging van 0,25 procent. Er is geen limiet. Je zou de rente kunnen afkopen tot nul procent.
Afsluiting en voortdurende ondersteuning
Ten slotte dient een NACA-adviseur de nieuwe hypotheek in bij de kredietverstrekker. Het bureau verwerkt en onderschrijft hypotheken en treedt op als hypotheekbemiddelaar. De lener stelt de verzekering van de huiseigenaar veilig. Dan is het tijd om af te sluiten. Bij sluiting zijn NACA-leden verantwoordelijk voor escrow-kosten en vooruitbetaalde uitgaven, zoals vooruitbetaalde verzekeringen.
Na sluiting kunnen NACA-leden profiteren van de gratis begeleiding en financiële hulp van MAP, indien nodig gedurende de looptijd van de lening. Dit omvat budgetadvies, uitstelsteun en hulp wanneer het tijd is om het huis te verkopen.
Leden die deelnemen aan het Home Save Process, NACA’s faillissementspreventieprogramma, bepalen eerst samen met een MAP-adviseur een betaalbare oplossing op basis van hun financiële omstandigheden. NACA herstructureert zelf de lening van een lid niet. In plaats daarvan dient zij het verzoek en de ondersteunende documentatie in bij de kredietverstrekker en handelt vervolgens de onderhandelingen af.
NACA’s strijd tegen roofzuchtige leningen
NACA begon als een directe reactie op een simpele, brutale realiteit: hotelmedewerkers in Boston konden het zich niet veroorloven om in de stad te wonen waar ze werkten. Bruce Marks zag dit gat in 1988 en besloot in te grijpen. Hij vroeg het niet alleen vriendelijk. Hij drong er bij een lokale hotelvakbond op aan om huurtoeslag te eisen. Dit was geen onderhandeling over overuren. Het was een strijd die een wijziging van de federale wetgeving vereiste. Zij hebben gewonnen.
Uit die overwinning kwam de Union Neighborhood Assistance Corporation of America voort. Tegenwoordig is NACA beter bekend onder de afkorting. De missie van de non-profitorganisatie blijft dezelfde. Strijd voor betaalbare woningen. Maar het slagveld is verschoven van hotelvakbonden naar grote banken. NACA richt zich op roofzuchtige kredietverstrekkers die kredietnemers uitbuiten die hun leningen letterlijk niet kunnen betalen.
Marks en zijn team geloven in alles wat nodig is. Dit betekent het bezetten van de huizen van bankiers. Het betekent verschijnen op de scholen van hun kinderen. Het betekent het onderbreken van aandeelhoudersvergaderingen. Ooit verspreidden ze details over de vermeende affaire van een financieel directeur. De logica is koud maar duidelijk. Afscherming is pijnlijk. Het is gênant voor hele gezinnen. CEO’s moeten dat gevoel begrijpen. Als het hebzuchtige woekeraars zijn, moeten ze de gevolgen ervan ondervinden.
Marks wordt door critici een “bankterrorist” genoemd. NACA omarmt de titel. Ze zijn er trots op dat ze de ergste nachtmerrie zijn voor financiële instellingen.
De vlootbankoorlog
De strijd tegen Fleet Bank en haar dochteronderneming Fleet Finance duurde ruim vier jaar. Het probleem was hun banden met roofzuchtige leningen. NACA organiseerde demonstraties om nationale media-aandacht te trekken. Ze wilden dat de wereld de kosten van slechte leningen zou zien.
In 1993 getuigde Marks voor de bankcommissies van het Amerikaanse Huis en de Senaat. Hij bracht ruim 400 mensen mee. Dit waren huiseigenaren die hun huis waren kwijtgeraakt vanwege de praktijken van Fleet. Het visuele was onmiskenbaar.
Toen de Federal Reserve weigerde NACA-leden te ontmoeten of hoorzittingen te houden over roofzuchtige leningen, escaleerde de groep. Ze orkestreerden stunts. Een van de meest brutale was het openbaar maken van het directe telefoonnummer van voorzitter Alan Greenspan van de Federal Reserve. Ze maakten van de toezichthouder een doelwit.
De uitkomst bewees dat de druk werkte. Fleet stemde ermee in om $ 8,5 miljoen te investeren in betaalbare leningen voor kredietnemers met een laag en gemiddeld inkomen. Ze hebben 140 miljoen dollar toegezegd voor het betaalbare eigenwoningbezitprogramma van NACA. Ze zorgden voor restitutie aan de getroffen kredietnemers en gemeenschappen. Fleet Finance werd gesloten. De dochteronderneming verdween.
Schikkingen ongedaan maken
Niet alle gevechten eindigen vanaf het begin met een directe regeling. Een andere spraakmakende zaak betrof The Associates. Eind jaren negentig was dit de grootste financieringsmaatschappij van de Verenigde Staten. Er werd een collectieve schikking voorgesteld. Het zou The Associates immuniteit hebben gegeven. De uitbetaling aan leners die hun huis verloren, zou slechts $ 50 zijn geweest.
NACA heeft dit bestreden. Ze voerden een meerjarige campagne. Ze eisten betere voorwaarden. Na een slopende vergadering van veertien uur draaiden The Associates hun koers om. Ze investeerden $ 100 miljoen in het hypotheekprogramma van NACA. De immuniteit werd opgeheven. De leners werden op een zinvolle manier gecompenseerd.
Eerste Unie was de volgende. NACA richtte zich rechtstreeks tot CEO Edward Crutchfield. Het doel was om de bank te dwingen met de organisatie samen te werken. Het resultaat was een toezegging van $ 150 miljoen aan het leningprogramma van NACA. Voordat de inkt opdroogde, organiseerde NACA een ansichtkaartenprotest. Leden stuurden vliegers en rapporten naar de buren van Crutchfield. De details van de onsmakelijke praktijken van zijn bank werden bij hem thuis afgeleverd.
Van protest tot makelaar
NACA’s energie richtte zich op subprime-leningen. De organisatie werkte samen met grote banken om betaalbare hypotheken te ondersteunen. Ze herstructureerden leningen voor mensen die het risico liepen hun huis te verliezen als gevolg van slechte deals.
In 2003 heeft Citigroup 3 miljard dollar toegezegd aan de NACA-missie. Dit maakte NACA de eerste hypotheekmakelaar zonder winstoogmerk. Zij werden de tussenpersoon tussen de lener en de kredietverstrekker. Het was geen liefdadigheid. Het was een structurele verandering in de manier waarop hypotheken werden afgehandeld voor hypotheken die uit de markt waren geprijsd.
Bank of America volgde. In 2014 verstrekten ze $ 10 miljard aan financiering. Hierdoor kon NACA onder haar eigen voorwaarden lenen. Het doel was om tot 2024 zo’n 50.000 huiseigenaren te helpen. De visie gaat verder dan alleen wonen. NACA ziet een toekomst waarin zij andere financiële producten bemiddelen. Autoleningen. Studieleningen. Elke schuld die mensen in de val lokt.
De menselijke kosten
Bankiers zijn bang voor Marks. Ze zijn bang voor de horde NACA-demonstranten. Ze dragen gele shirts. Ze kunnen grote schade aanrichten tijdens een prijsuitreiking. Ze kunnen een rustige nacht thuis verstoren.
Critici beweren dat dit afpersing is. Ze zeggen dat Marks zich alleen op banken richt om geld voor NACA te krijgen. Ze beweren dat de tactiek het leenproces verstoort met onnodig papierwerk.
Wat je ook van de tactiek vindt, het resultaat is concreet. NACA verzamelt de fondsen die betaalbare hypotheken verstrekken. Ze bedienen mensen die anders hun huis niet zouden kunnen kopen. Of bewaar het.
