Теоретически перепродажа недвижимости (house flipping) проста. Купить дешево. Отремонтировать. Продать дорого. На практике все сложнее. Логистические задачи накапливаются быстро. Вам приходится принимать трудные решения еще до подписания документов. Место покупки определяет уровень риска.
Покупайте в районе, который находится на подъеме. Вы делаете ставку на будущую стоимость. Район развивается. Цены растут. Вы получаете прибыль. Покупайте в новых жилых комплексах. Вы ориентируетесь на покупателей премиум-класса. Они хотят роскоши. Они хотят пространства. Они платят за то и другое.
Но что, если все пойдет не так?
Плохое бюджетирование убивает сделки. Время имеет значение. Рост уровня преступности в этих «горячих» районах может обесценить вашу долю в капитале. Вы остаетесь с домом, который не можете продать. Многие инвесторы задаются вопросом, сколько стоит построить дом по сравнению с ремонтом существующего. Оба пути могут принести прибыль. Оба могут привести к банкротству.
Рынок диктует все. Недвижимость циклична. Мы знаем это. Во время бума перепродавцы держат козыри. Они назначают свои цены. Они побеждают. Во время спада? Эти отремонтированные дома простаивают. Они могут простаивать месяцами. Месяцы означают сгорающие деньги.
Выбор типа недвижимости
После того как вы выберете местоположение, вам нужно найти объект недвижимости.
Дома, требующие ремонта, — это классический выбор. Вы обязуетесь заняться улучшением. Вы обязуетесь потратить время. Вы обязуетесь потратить деньги. Это работа.
Ипотечные залоги (foreclosures) — это другое дело. Вы делаете ставку на аукционе. Вы покупаете у банка. Вы можете получить выгодную сделку. Цена значительно занижена. Но будьте осторожны. Предыдущие владельцы не смогли выплачивать ипотеку. Вероятно, они также не могли позволить себе содержание дома. Вы можете обнаружить заражение грызунами. Вы можете обнаружить протекающую крышу. Вы имеете дело с беспорядком, который они оставили после себя.
Большинство людей думают только о домах, требующих ремонта, и залогах. Но это не обязательно так. Вы можете заниматься перепродажей, не касаясь молотка.
В период бума начала и середины 2000-х годов перепродавцы покупали новое строительство. Они держали его несколько месяцев. Они продавали его с прибылью. Никакого ремонта. Только тайминг.
Сейчас тенденция меняется. Инвесторы смотрят на новые элитные жилые комплексы в отдаленных пригородах. Почему? Коммерческий рост привлекает людей. Крупные супермаркеты привлекают жителей. Больше жителей означает более высокие цены на недвижимость.
Однако это рискованно.
Если ситуация не идеальна, вы теряете деньги. Цены на бензин растут. Покупатели избегают длительных поездок на работу. Расползание пригородов становится проблемой. Этот тип перепродажи нестабилен.
Главные вопросы
Почему люди занимаются перепродажей домов? Деньги очевидны. Но что среднему покупателю или продавцу нужно знать перед инвестированием?
Сколько вы можете реально заработать? Это сильно варьируется.
Какова моральная грань? Вы платите копейки людям, которые потеряли свои дома. Этично ли это? Вы получаете прибыль из их несчастья.
Мы ответим на эти вопросы. Мы рассмотрим искусство перепродажи домов.
Финансирование перепродажи домов
Вам нужен капитал. Опытные инвесторы используют наличные. Новички используют заемные средства.
Кредиты под залог недвижимости (hard money loans) распространены. Они быстрые. Они дорогие. Процентные ставки высоки. Вы платите пункты (комиссию) авансом. Кредитор заботится об активе, а не о вашем кредитном рейтинге.
Традиционные банковские кредиты медленнее. Они требуют сильного кредитного рейтинга. Они требуют наличия собственного капитала. Они не любят неопределенность, связанную с перепродажей.
Частные кредиторы предлагают другой путь. Друзья и семья. Вы предлагаете им долю в сделке. Вы платите проценты. Вы управляете отношениями.
Оптовые сделки не требуют капитала. Вы находите объект недвижимости. Вы заключаете его в контракт. Вы продаете контракт покупателю с наличными. Вы забираете комиссию за уступку прав. Вы не покупаете дом. Вы не ремонтируете дом. Вы просто находите сделку.
Каждый метод имеет свои компромиссы. Скорость против стоимости. Риск против награды.
Телевизионные шоу любят продавать мечту. Вы покупаете ветхое здание. Вы приводите его в порядок. Вы продаете его с прибылью. Просто, правда? Реальность меньше похожа на шоу Flip This House и больше напоминает курс инвестиций с высокими ставками. Это покупай дешево, продавай дорого. Но в период спада на рынке недвижимости «дорого» найти гораздо сложнее.
Большинство новичков пропускают скучную часть. Они игнорируют бюджет. Именно здесь они терпят неудачу. Прежде чем вы даже посмотрите на объект, вам нужен план. В частности, вам нужно финансирование.
Как спекулянты недвижимостью получают финансирование при высоких ставках
В то время, когда субстандартные ипотечные кредиты были в моде, перепродажа была проще. Вы вносили небольшой первоначальный взнос. Вы платили более высокие процентные ставки. Это не имело значения, потому что вы планировали владеть домом шесть месяцев, а не шестьдесят лет. Затраты на проценты были незначительны.
Эта эпоха прошла.
Теперь рынок стагнирует. Ипотечные кредиты для инвесторов получить сложнее. Процентные ставки высоки. Если ваш объект долго находится на рынке, эти ставки быстро опустошают ваш кошелек.
Это меняет всё. Деньги — это король.
«Чем больший первоначальный взнос вы можете себе позволить, тем ниже будет процентная ставка».
Если у вас есть наличные, вы начинаете с более низкой ставки. У вас также есть деньги на саму работу. Больше никаких займов на гвозди и гипсокартон. Вам нужно иметь их заранее. Именно поэтому новые спекулянты часто застревают. У них нет ликвидности, чтобы покрыть разрыв между закрытием сделки и продажей.
Как избежать «Франкенхаусов» и плохих подрядчиков
Как только у вас есть деньги, вам нужно найти дом, который не съест эти деньги живьем.
Здесь действует золотое правило выгодных сделок. Если это звучит слишком хорошо, значит, так оно и есть. Идеальный бунгало за половину цены? Красный флаг. Подрядчик, который говорит, что может сделать всё дешево? Красный флаг.
Попросите рекомендации. От клиентов. От поставщиков. Проверьте их. Не делайте предположений.
Существует также конкретная ловушка, которую следует избегать. «Франкенхаус».
Это исторические дома с запутанной историей. Надстройки. Частичные ремонты. Самодельные исправления. Они выглядят очаровательно. Но часто это дорогие кошмары. Вы можете найти дом, который выглядит чистым на поверхности. Но проводка? Это спутанная сеть устаревших норм и скрытых опасностей. Вы можете столкнуться с полной заменой электропроводки. Это не быстрая перепродажа. Это двухлетний проект с нулевой прибылью.
Оставайтесь в рамках объектов с четкой историей. Избегайте тех, у которых слишком много секретов.
Покупка нового дома — процесс простой. Вы берете на себя ипотеку, страхование, налоги и юридические расходы. На этом всё заканчивается. Но на ослабевающем рынке предложение превышает спрос. Вы можете удерживать эту недвижимость дольше, чем планировали. Это меняет всё.
Дома, требующие ремонта, — это другое дело. Бюджет увеличивается, как только вы учитываете затраты на renovation. Эксперты рекомендуют добавлять 20% к вашей первоначальной оценке. Если вы переоцените расходы, у вас останется излишек наличности. Если недооцените — неожиданные счета погребут вас.
Строительные работы не отличаются зрелищностью. Сантехника, электрика, утепление, борьба с вредителями и системы HVAC критически важны. Новые паркетные полы и свежая краска привлекают покупателей. Повреждения от термитов мгновенно срывают сделки. Если у вас нет технических навыков, расходы на рабочую силу быстро возрастают. Учитывайте время, потраченное впустую на ожидание, пока родственники закончат проводку.
Максимизация ROI на кухнях и в ванных комнатах
Большинство агентов согласны, что кухни и ванные комнаты обеспечивают наилучшую отдачу от инвестиций. Помимо устранения структурных проблем, вам понадобятся новые шкафы, столешницы, фурнитура, раковины, фартуки, бытовая техника, напольные покрытия и освещение. Обновление кухни обходится дорого, но даёт сильный эффект. Гранитные столешницы и винные шкафы производят сильное впечатление.
Экологичные улучшения также могут добавить стоимости, если их рекламировать как способ экономии денег. Если дом структурно исправен, вам может потребоваться только обновление краски и ковровых покрытий. Затраты остаются ниже. Использование подрядчиков и внешней рабочей силы быстро раздувает цену.
Внешний вид (curb appeal) тоже имеет значение. Экстерьер формирует первое впечатление. Возможно, вам придётся покрасить фасад, благоустроить участок и отремонтировать подъездную дорожку. В дорогих районах базового ухода за газоном недостаточно. Могут применяться взносы в ассоциацию домовладельцев. В развивающихся районах заложите в бюджет меры безопасности.
Телевизионная иллюзия
Перепродажа недвижимости (house flipping) возникла в конце 1990-х и начале 2000-х годов. Некоторые утверждают, что этот термин уже устарел. Слово «flipping» подразумевает быструю прибыль, которая замедляется на стагнационном рынке. Однако термин стал популярным благодаря телевизионным шоу о ремонте.
«Trading Spaces», «Extreme Home Makeover» и «This Old House» делают ремонт весёлым занятием. Они создают впечатление, что это легко. «Property Ladder», «Flip This House» и «Flipping Out» превращают покупку недвижимости в драму с высокими ставками. В телевизоре крупные ремонтные работы завершаются за час. Штукатурка может упасть подрядчику на голову. Проект выходит за рамки бюджета. В конце концов все счастливы.
Реальность редко бывает такой упорядоченной.
Почему исследование локации — это обязательное условие
Выбор стиля дома — это лишь половина дела. Район диктует все условия. Пропустите этап исследования, и вы просто играете в рулетку. Прокатитесь по улицам. Сделайте это в полдень. Сделайте это в полночь. Вы должны увидеть признаки запустения в темноте и активность днем. Проверьте недавние сделки по аналогичным объектам (comps). Ищите знаки «Продаётся», которые не убирают годами. Уже ли другие инвесторы кружат вокруг? Если три пустых дома стоят рядом с вашим, вы покупаете объект в условиях перенасыщения рынка. Рынок будет перегрет.
Ловушка нового строительства
Новые постройки кажутся безопасными. Чистые линии. Никакой скрытой гнили. Но ваш выбор быстро сужается. Вы ограничены тем, что уже заложено в фундаменте. Обычно это означает крупные жилищные комплексы. Но есть подвох. Во многих таких сообществах действуют ограничения по договору (deed restrictions). Они требуют, чтобы собственник проживал в этом доме. Цель — избежать превращения района в «город-призрак». Если вы занимаетесь перепродажей (флиппингом) ради прибыли, вы не можете переехать туда сами. Вы должны продать. И если правила HOA (ассоциации собственников жилья) или местные нормы блокируют ваш выход, вы застрянете. Проверьте ковенанты (обязательные условия). Внимательно читайте мелкий шрифт. Иначе вы купите дом, который не сможете продать другому инвестору.
Навигация по объектам банковского имущества (REO) и foreclosure
Foreclosure (банкротство по ипотеке/изъятие имущества) — это совсем другая история. Вы покупаете не у владельца дома, а у банка. Это REO (Real Estate Owned — недвижимость, принадлежащая банку). Сроки здесь суровые. Ожидайте шесть-восемь месяцев. Почему? Банку нужно подать судебные документы. Он должен подать в суд на владельца. Этот юридический процесс затягивается. Если вы участвуете на аукционе, сроки устанавливаются не вами, а канцелярией суда.
Банки продают объекты «как есть» (as is). Их не интересуют ваши оценки затрат на ремонт. Им важно закрытие сделки. Из-за состояния объекта получить кредит может быть сложнее. Кредиторы нервничают. Они видят риски. Возможно, вам понадобятся наличные или кредит под залог недвижимости (hard money loan).
Существуют специализированные сайты. Fannie Mae публикует свой собственный инвентарь. Частные сайты также предлагают REO-объекты, часто за плату. Но есть ловушка. Вы можете искать дома по всей стране. Не делайте этого. Эксперты сходятся во мнении, что это фатальная ошибка. Покупка без осмотра (sight-unseen) — это самоубийство для флиппера. Фотографии сделаны с приукрашиванием. Освещение хорошее. Фундамент может быть треснутым. Вы не сможете понять атмосферу района по JPEG-файлу. Вы не знаете, сделана ли фотография два года назад. Вы не знаете, протекала ли крыша прошлой зимой.
«Покупка объекта foreclosure без осмотра — одна из самых больших ошибок, которые совершают флипперы. Фотографии лгут. Районы — нет».
Этический вопрос покупки distressed-объектов
Не противоречит ли это вашим принципам? Покупка дома, который кто-то только что потерял? Это сложная ситуация.
Нет, это не неправильно. Подумайте о механике рынка. Когда вы покупаете foreclosure, вы выводите его из предложения. Это может показаться плохим для продавца. Но это помогает остальному рынку. Стабилизируя цены, вы, возможно, фактически поможете следующему домовладельцу, который испытывает трудности. Ему будет легче продать свой дом, потому что вы устранили препятствие. Это базовая экономика.
Просто не ожидайте благодарности. Если вы покупаете их дом мечты за долю от того, что они заплатили, вас не пригласят на соседский барбекю. Держитесь на расстоянии. Будьте профессиональны. Будьте молчаливы.
Перепродажа домов, требующих ремонта
Бюджеты на ремонт «убитых» домов имеют неприятную привычку выходить из-под контроля. Если вы всерьез намерены инвестировать в проблемную недвижимость, вам нужна высокая толерантность к риску и четкая стратегия выхода. Эксперты по ремонту жилья в целом согласны с несколькими суровыми истинами, которые могут спасти ваши деньги.
Вы зарабатываете больше на дешевом доме, который становится хорошим, чем на хорошем доме, который становится премиальным. Все эти дорогие улучшения редко обеспечивают окупаемость, сопоставимую с ремонтом треснувшего фундамента. Для большинства людей это означает найм рабочих или наличие большой помощи.
Чем больше людей вы привлекаете, тем больше координации требуется. Вам придется держать под очень строгим контролем сантехников, электриков и мастеров на все руки. Или вы можете нанять генерального подрядчика. Это означает значительное увеличение вашего бюджета.
Думайте локально. Если вы ремонтируете дом в Массачусетсе, используйте вагонку, а не глинобитные кирпичи. Чем ближе к дому вы будете придерживаться местных материалов, тем больше экспертов вы сможете найти для помощи в их установке.
Не переоценивайте свои работы. Конечно, покраска выглядит неплохо, но действительно ли она стоит наценки в $20 000 к стоимости недвижимости? Завышение цены может просто оставить вам дом, от которого покупатели будут в стороне, потому что он слишком долго находился на рынке.
Часто задаваемые вопросы о перепродаже домов
Можно ли заниматься перепродажей домов без наличных?
Вы можете начать заниматься перепродажей домов без наличных, но это более рискованно и, как правило, требует больше предварительной работы. Некоторые способы начать включают партнерство с инвестором, получение кредита от хард-мани (кредитора под залог недвижимости) или частного кредитора, или даже краудфандинг вашей первой сделки. Если у вас хорошие отношения с вашим банком, вы также можете попытаться обратиться к ним, чтобы узнать, будут ли они финансировать ваши инвестиции, хотя маловероятно, что они дадут вам кредит, если у вас вообще нет денег.
Лучше перепродавать дома или сдавать их в аренду?
Если вы ищете краткосрочные инвестиции, перепродажа домов может быть для вас лучшим вариантом. Если ваша цель — получать пассивный доход, ремонт дома и превращение его в арендную недвижимость может быть лучшим вариантом. У обоих есть свои уникальные плюсы и минусы, поэтому лучше провести исследование перед принятием окончательного решения.
Выгодно ли перепродавать дома?
Перепродажа домов может быть очень выгодной, если вы следуете модели «покупай дешево, продавай дорого» и можете придерживаться строгого бюджета, включая наличие резервного фонда на случай непредвиденных расходов во время ремонта. Согласно данным ATTOM Data Solutions, перепроданные дома в 2019 году продавались по медианной цене почти $218 000 с валовой прибылью почти в $63 000.
Каковы недостатки перепродажи домов?
Основным недостатком перепродажи дома является то, что вы не сможете получить значительную (или любую) прибыль, если что-то пойдет не так. Покупка недооцененного дома увеличивает ваши шансы на получение прибыли, но дома, требующие ремонта, и объекты с конфискованной недвижимости могут оказаться с дорогими проблемами, такими как проблемы с фундаментом, конструкцией, электрикой или сантехникой. Эти непредвиденные проблемы могут съесть ваш бюджет и сократить вашу маржу прибыли, потенциально до точки, когда перепродажа была нецелесообразной.
«Почти каждое улучшение, на котором вы сэкономите, преследует вас, предупреждают специалисты по ремонту. От дешевого ковра до дешевых электриков, качество работы — это то, что перепродавцы не могут имитировать на смягчающемся рынке.»
Не забегайте вперед. Перепродавцы-новички могут видеть «знаки доллара», когда думают о покупке нескольких объектов, но проблемы могут быстро превратиться в банкротство, если вы используете капитал одного дома для оплаты ремонта другого. Кроме того, каждый дом требует внимания, и если вы не увольняетесь с основной работы, что эксперты также не рекомендуют новичкам, у вас, вероятно, будет достаточно работы с одним домом, не думая о вашей следующей перепродаже.
Как долго вы думаете, что займет ремонт, и что бы вы ни оценили его стоимость, просто поймите, что это, вероятно, будет намного дороже и займет больше времени.
В зависимости от ваших целей и масштаба ремонта, дома, требующие ремонта, могут занять несколько месяцев или меньше, если вам действительно повезет. Или годы, чтобы их переделать. Если вы хотите жить в своей инвестиционной недвижимости во время работы над ней, помните, что в вашем будущем может быть много опилок. И хотя развивающиеся районы могут взорваться за одну ночь, будут также колебания уровня преступности, бумы местного бизнеса и улучшения школ, все это может повлиять на стоимость вашей недвижимости. Терпение — ключ к ожиданию, пока район не взлетит.
Чтобы узнать больше о перепродаже домов, посмотрите ссылки на следующей странице.
Локация, локация, локация
Где лучшее место для начала перепродажи? Это зависит от того, что вы считаете хорошим индикатором для инвестиций. Согласно Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB), Индианаполис является самым доступным крупным городом США для покупки дома, если вы ищете выгодную сделку. Если вы хотите перейти на высокий уровень, Лос-Анджелес является наименее доступным крупным рынком. А если вы ищете объект с конфискацией, сайт RealtyTrac, специализирующийся на таких объектах, говорит, что Детройт возглавляет список.
Нахождение вашего следующего шага
Если вы все еще погружаетесь в механику недвижимости, для вас существует целая экосистема ресурсов. Эта отрасль не ограничивается подписанием документов при закрытии сделки. Она охватывает покупку, продажу, строительство и даже финансовые ловушки, которых следует избегать.
Ознакомьтесь с материалами HowBuyingAHouseWorks и HowSellingAHouseWorks, чтобы понять транзакционную сторону процесса. Вам следует знать, как устроено howHouseConstructionWorks, прежде чем сносить несущую стену. А если для вас важна устойчивость, HowGreenBuildingWorks и HowLEEDCertificationWorks являются обязательными к прочтению для соответствия современным стандартам.
Затем идут деньги. HowMortgagesWorks охватывает традиционный путь. HowSubprimeMortgagesWorks объясняет опасные кратчайшие пути, которые разрушили рынок в 2008 году.
Нужен быстрый успех? Ознакомьтесь с материалом WhatIsTheOneThingYouCanDoToIncreaseTheValueOfYourHomeTheMost. Подсказка: это редко бывает бассейн.
Для нетрадиционных путей прочтите HowRentToOwnHomesWork и HowRealEstateInvestmentClubsWork. Эти модели обходят традиционное владение, но открывают другие двери.
Куда смотреть и на кого ориентироваться
Вы не летите вслепую, если знаете, куда направить свой браузер.
Блоги BestHouseFlip и NewHouseFlip анализируют рыночные тенденции. Они показывают, как выглядят успешные сделки по перепродаже (флипу) — и что приводит к провалу.
Для серьезной работы обращайтесь к NationalAssociationOfHomeBuilders. Их стандарты определяют качество. Если вы ищете проблемные активы, Foreclosure.com и RealtyTrac.com отслеживают объявления до того, как они попадут в основную MLS. Reotrans.com предлагает данные о тенденциях в сфере недвижимости.
Обучение на чужих ошибках
Приведенные здесь источники — это не просто ссылки. Это предостерегающие истории.
Прочтите статью Дженнифер Хиллер «Бриллианты в черновом варианте?» (Diamonds in the rough?) в газете San Antonio Express-News. Речь идет о способности видеть потенциал там, где другие видят мусор.
Статья Барбары Кивьят «Удар кризиса бьет по дому» (The Bust Hits Home) в журнале Time раскрывает человеческую цену краха. Джон Лиланд в New York Times пишет «Спекулянт на недвижимости: от бума к краху» (A Real Estate Speculator Goes From Boom to Bust). Это трезвый взгляд на использование заемных средств.
Алекс Маркелс в U.S. News & World Report задается вопросом, изменилось ли инвестирование в недвижимость. Оно изменилось. Теперь требуется больше усилий.
Нолль Кнокс в USA Today перечисляет «10 ошибок, которые превратили флип в провал». Записывайте. Гэри Пакульски в The Toledo Blade сообщает о том, как банкротства открывают двери для инвесторов. Кэти Прайс-Робинсон в LA Times подробно описывает историю группы друзей, которые попытались переделать дом, но были раздавлены превышением бюджета и неудачным таймингом.
Не повторяйте их ошибок. Изучайте неудачи. Рынок вознаграждает подготовленных.
