Vous souhaitez un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Zéro frais de clôture. Zéro frais. Ajoutez un taux d’intérêt fixe qui reste inférieur à la moyenne du marché pendant toute la durée du prêt. Paiements du principal et des intérêts stables. Vous ne vous souciez pas si votre pointage de crédit est en désordre ou si vos revenus sont faibles. Qui ne signerait pas sur la ligne pointillée ?
La plupart des gens seraient sceptiques. Ils devraient l’être. Le krach immobilier de 2008 nous a appris que les offres trop belles pour être vraies se terminent généralement par un désastre.
Mais il y a une exception. La Neighbourhood Assistance Corporation of America (NACA) le fait réellement. Ils l’ont fait pour des milliers d’Américains depuis 1998. Le fondateur Bruce Marks n’a pas lancé l’organisation pour émettre des chèques. Il l’a lancé pour lutter contre les prêteurs prédateurs. Il a dénoncé les grandes banques qui exploitent les emprunteurs vulnérables. Même l’ancien sénateur Phil Gramm l’a qualifié d’« extorqueur » lors d’une audience au Sénat en 1999. Marks n’a pas reculé.
Aujourd’hui, la NACA cible les mêmes emprunteurs à risque que les banques traditionnelles ignorent. Faibles économies. Mauvais crédit. Une dette élevée. Forclusion imminente. Pas de plafond de revenus. Les prêteurs traditionnels considèrent ces profils comme du jeu. La NACA les considère comme un outil de renforcement de la communauté. La logique est simple. Offrez aux gens des tarifs abordables et une éducation. Stabiliser les quartiers. Gardez les résidents investis dans leurs communautés.
Il ne s’agit pas seulement de prêt. C’est du militantisme. Les membres s’organisent pour un changement politique. Marks, connu pour ses tactiques implacables, continue de s’en prendre aux prêteurs à risque qui facturent des taux excessifs. Ce sont ces prêts qui ont détruit tant de logements lors de la dernière crise. NACA propose une voie différente.
Adhésion et qualifications au programme NACA
Entrer dans le programme NACA n’est pas une demande en ligne rapide. C’est un processus. Vous devenez membre. Vous assistez à une formation. Vous prouvez que vous pouvez vous permettre la maison.
Voici ce que vous devez savoir pour être admissible à ce prêt hypothécaire sans mise de fonds.
1. Participez à un séminaire de préparation à l’accession à la propriété
Vous ne pouvez pas sauter cette étape. Chaque emprunteur potentiel doit assister à un séminaire obligatoire. Cela se produit généralement un week-end. Ces séances sont longues. Ils couvrent tout, de la budgétisation à la compréhension de vos documents hypothécaires.
L’objectif est l’éducation. La NACA estime que les acheteurs informés sont moins susceptibles de faire défaut. Vous apprendrez à analyser honnêtement votre situation financière. Vous rencontrerez d’autres membres. Vous commencerez à construire un réseau de soutien. Si vous ne vous présentez pas, vous n’obtenez pas de prêt. Période.
2. Suivez un cours de formation pour les acheteurs de maison
Après le séminaire, vous vous inscrivez à un cours de formation. Ce n’est pas facultatif. C’est une certification obligatoire. Le cours vous apprend à acheter une maison de manière responsable.
Les sujets incluent :
– Analyse du rapport de crédit
– Calculs du ratio dette/revenu
– Comprendre les comptes séquestres
– Lecture des documents de clôture
Vous devez passer un test à la fin. Le taux de réussite est élevé si vous y prêtez attention. Le taux d’échec est faible pour ceux qui s’engagent. Ce cours garantit que vous n’obtenez pas seulement une maison. Vous obtenez les outils pour le conserver.
3. Évaluation financière et conseils
Une fois certifié, vous entrez dans la phase d’évaluation financière. La NACA ne se contente pas d’examiner votre pointage de crédit. Ils examinent toute votre vie financière.
Les prêteurs traditionnels utilisent des formules rigides. La NACA utilise une approche plus holistique. Ils regardent :
– Votre capacité de payer
– Votre stabilité d’emploi
– Vos dettes
– Vos habitudes d’épargne
Ils exigent également que vous participiez à des séances mensuelles de conseils financiers. Ces séances vous aident à gérer votre budget. Ils vous gardent sur la bonne voie. Si vous prenez du retard, ils vous aident à trouver des solutions avant que vous ne manquiez un paiement.
4. Acompte et aide aux frais de clôture
C’est le principal attrait. NACA propose de véritables options de paiement sans mise de fonds. Ils couvrent également les frais de clôture.
Comment? Grâce à un modèle d’investissement communautaire. Les membres versent des cotisations mensuelles à un fonds. Ces fonds aident à subventionner les prêts. Ce n’est pas un cadeau. C’est un investissement dans le collectif.
Vous avez encore besoin d’un peu d’argent liquide pour couvrir les frais initiaux. Mais la majeure partie de l’acompte et des frais de clôture sont couverts. Cela supprime le plus grand obstacle pour les acheteurs à revenus faibles et modérés.
**5. Le
L’ampleur de ce qui se passe lorsque les gens ont besoin d’aide pour acheter une maison est souvent négligée au profit du battage médiatique entourant le lancement de nouvelles technologies.
Considérez ceci.
En septembre 2014, à 4 heures du matin, 1 880 personnes se tenaient devant le magasin phare d’Apple sur la Cinquième Avenue. Elles attendaient l’iPhone 6. C’était un cirque médiatique.
Avance rapide jusqu’à la dernière matinée du premier événement de prévention des saisies immobilières « Save the Dream » de la NACA en 2008.
Plus de quatre fois cette foule s’est présentée.
Huit mille personnes.
Ils ne voulaient pas de téléphone. Ils voulaient participer à des ateliers gratuits et à des séances de conseil individuelles. Ils voulaient garder leur maison [sources : Little, Rothacker].
Cette disparité met en lumière une vérité fondamentale concernant le logement : pour beaucoup, les enjeux sont existentiels et non récréatifs.
La NACA fonctionne sur un modèle d’adhésion. Vous ne pouvez pas simplement entrer et obtenir un prêt. Vous devez d’abord assister à un atelier d’introduction. C’est obligatoire. C’est le gardien de tous les services de l’agence, qui sont gratuits une fois que vous êtes membre.
Mais le « membre » n’est pas un monolithe.
Il existe trois catégories distinctes. Comprendre lequel vous appartenez détermine vos droits, vos obligations et votre chemin vers l’accession à la propriété.
Membres participants : le chemin vers la propriété
Si vous essayez d’acheter une maison ou de refinancer, vous êtes un membre participant.
Ce groupe accède à deux programmes spécifiques.
Tout d’abord, le Programme d’achat de maison. Cela fournit des prêts abordables. Le but est simple : vous faire entrer dans une maison.
Deuxièmement, le Programme Home Save. Ceci est destiné aux propriétaires existants. Elle propose des solutions hypothécaires restructurées pour éviter les défauts de paiement. C’est une bouée de sauvetage, pas un nouveau prêt.
Sous l’égide de l’achat, vous avez le choix.
Vous pouvez acheter une maison existante. Cela comprend les maisons unifamiliales, les unités multifamiliales, les condos ou les coopératives. De nouvelles constructions sont également sur la table.
Alternativement, vous pouvez acheter une maison qui a besoin d’une réhabilitation.
C’est là que la NACA s’écarte des prêts conventionnels. Ils financent les réparations. Vous rénovez. Vous construisez des capitaux propres grâce à la sueur et au capital.
Membres propriétaires : le long jeu
Une fois que vous avez acheté ou refinancé, vous ne disparaissez pas.
Vous devenez membre propriétaire.
NACA croit au soutien tout au long de la vie. Vous avez droit à des conseils et à une assistance pendant toute la durée de votre prêt.
Si une urgence financière survient (perte d’emploi, facture médicale, réparation de voiture), vous pouvez accéder au Programme d’aide aux membres (MAP).
Cela fournit une aide à court terme. Jusqu’à trois mois d’assistance. Ce n’est pas un cadeau. C’est un tampon pour vous empêcher de retomber en défaut.
Membres de la communauté : le moteur de plaidoyer
Tous ceux qui rejoignent la NACA ne sont pas propriétaires d’une maison.
Les membres de la communauté soutiennent la mission. Ils participent au plaidoyer. Ils peuvent ou non financer via la NACA.
Ils constituent l’épine dorsale politique et sociale de l’organisation.
Le coût des services « gratuits »
Voici le piège.
Le conseil, le traitement et l’assistance post-achat sont gratuits.
Mais les cotisations existent.
Ces cotisations proviennent des participants au programme d’achat et des membres de la communauté.
Vous ne les payez pas d’avance.
Ils sont intégrés à votre versement hypothécaire mensuel.
Où va l’argent ?
Il finance le MAP. Il couvre les opérations. Cela paie pour l’administration.
C’est une boucle autonome. Vous payez pour le système qui vous aide, vous et les autres, à rester chez eux.
Éligibilité : qui entre ?
La NACA n’est pas pour tout le monde.
Ce n’est pas une faille pour les investisseurs.
Pour être admissible, vous devez répondre à des critères stricts.
Premièrement, vous ne pouvez posséder aucune autre propriété.
Ce n’est pas pour les maisons de vacances. Ce n’est pas pour les propriétés locatives.
C’est pour votre résidence principale.
Deuxièmement, la propriété doit être dans un état où la NACA opère.
Ils ne sont pas présents dans les 50 États. Vérifiez votre emplacement.
Troisièmement, vous devez occuper la maison.
Il faut y vivre. Tant que vous avez l’hypothèque, vous occupez la propriété.
Pourquoi?
Parce que la NACA estime que les propriétaires qui vivent dans leur maison ont un plus grand intérêt dans la réussite de leur quartier. Les maisons vacantes se dégradent. Les logements occupés se stabilisent.
Il existe également un prix d’achat maximum.
Ce plafond garantit que les ressources vont à ceux qui en ont le plus besoin.
La plupart des participants sont des nouveaux propriétaires.
Ce sont souvent ces personnes que les banques conventionnelles ont radiées.
La NACA voit du potentiel là où d’autres voient des risques.
L’option sur 15 ans : rapidité par rapport aux flux de trésorerie
En 2014, la NACA a introduit des prêts immobiliers générateurs de richesse.
Ce sont des prêts sur 15 ans.
Le compromis est explicite.
Votre délai de propriété se raccourcit. Vous êtes propriétaire de la maison plus rapidement.
Mais vos mensualités sont plus importantes.
Comparez cela au prêt NACA traditionnel de 30 ans. L’option sur 30 ans réduit votre fardeau mensuel mais prolonge la dette.
L’option sur 15 ans permet de constituer des capitaux propres plus rapidement.
C’est un choix entre les flux de trésorerie d’aujourd’hui et la richesse de demain.
Le prix de l’adhésion : le plaidoyer
Il reste une dernière exigence.
Ce n’est pas financier.
C’est civique.
Tous les membres doivent participer au plaidoyer communautaire.
Vous devez réaliser au moins cinq activités de plaidoyer par an.
Ce n’est pas négociable.
Qu’est-ce qui compte ?
Rejoindre des manifestations.
Assister à des rassemblements.
Faire de la sensibilisation dans le quartier.
Faire du bénévolat dans un bureau local du NACA.
La NACA compte 2 millions de membres et grimpe.
Ils ont besoin d’énergie. Ils ont besoin de voix.
Ils ne veulent pas seulement vos versements hypothécaires. Ils veulent votre activisme.
Vous obtenez le prêt. Vous obtenez le soutien. Vous bénéficiez de conseils gratuits.
Mais vous devez aussi votre travail à la cause.
Est-ce un échange équitable ?
Peut être.
Le marché immobilier est en panne. La NACA propose une clé.
Mais il faut être prêt à le tourner.
L’atelier NACA n’est que l’acte d’ouverture. Il donne le coup d’envoi d’un processus de conseil et de qualification qui s’étend sur plusieurs mois, destiné à préparer financièrement les futurs propriétaires à la réalité de l’accession à la propriété. Vient ensuite la séance d’admission avec un conseiller de la NACA. Un consultant hypothécaire NACA vous guide ensuite à travers le défi de qualification. Cette application nécessite une analyse approfondie de votre historique de paiement, de vos dettes, de vos économies, de vos revenus documentés et de vos habitudes budgétaires actuelles.
Les conseillers effectuent également une analyse d’abordabilité. Cela détermine le plafond honnête du montant de la maison que vous pouvez vous permettre. Vous n’êtes pas tenu de verser un acompte. Les taux d’intérêt sont garantis inférieurs à 4 pour cent.
Cotes de crédit et profils de risque
La NACA ne considère pas les cotes de crédit dans le cadre du processus de candidature. Cela semble contre-intuitif. La plupart des Américains obtiennent un score compris entre 600 et 750. Un score de crédit parfait atteint 850. Tout ce qui dépasse 700 est considéré comme bon. Les grandes banques n’approuvent généralement les prêts qu’à ceux qui ont des scores élevés. Les membres de la NACA obtiennent généralement des résultats inférieurs.
En 2009, des rapports indiquaient que jusqu’à 65 pour cent des propriétaires de la NACA étaient des emprunteurs à haut risque. Leurs cotes de crédit étaient inférieures à 620. Près de 50 % des emprunteurs avaient un crédit médiocre, avec des cotes inférieures à 580. Cela crée un problème pour les prêteurs traditionnels. Avant le krach du marché immobilier, les grands prêteurs courtisaient les emprunteurs pauvres en leur proposant des prêts subprime injustes. Le buste a tout changé. Après la crise, l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a introduit des lois de réforme financière dans le cadre de la loi sur le logement et la relance économique de 2008 (HERA). L’objectif était de ralentir le nombre de saisies immobilières et d’hypothèques en défaut.
Trouver et acheter une maison
Une fois que les membres sont qualifiés par la NACA, ils participent à un atelier d’achat. Les conseillers de la NACA expliquent comment rechercher une propriété. Ils expliquent également ce qu’il faut faire s’il s’agit d’une rénovation qui a besoin d’une réadaptation. L’atelier comprend des instructions sur la façon de soumettre une demande de prêt hypothécaire ou de commencer à utiliser MAP.
Les membres peuvent faire appel à un agent acheteur de la NACA pour les aider dans la recherche. Ou ils peuvent faire appel à leur propre agent immobilier agréé par la NACA. Lorsque la bonne maison est trouvée, cet agent négocie le prix d’achat et les termes du contrat d’achat et de vente.
Accès au crédit et réadaptation NACA
Une partie du processus d’approbation hypothécaire comprend l’approbation de l’accès au crédit NACA. Cette étape vérifie que la situation financière du membre n’a pas changé. Il confirme que le membre continue de respecter les exigences avant que la NACA n’approuve la demande de prêt. La NACA, certifiée par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), fonctionne comme un intermédiaire entre l’emprunteur et le prêteur.
Les propriétés nécessitant une réhabilitation sont essentielles à la mission de la NACA consistant à stabiliser les quartiers. Dans le cadre de son programme Home and Neighborhood Development (HAND), l’agence travaille avec ses membres pour rendre ces réparations et rénovations abordables. Les coûts sont soit intégrés à l’hypothèque, soit complétés par le vendeur.
Réduire votre taux d’intérêt
L’un des meilleurs avantages de l’achat d’une maison via la NACA est sans doute le taux d’intérêt inférieur à celui du marché. Les membres doivent verrouiller cela avant d’acheter leur maison. Avant de soumettre la demande de prêt hypothécaire, les membres de la NACA peuvent réduire davantage le taux d’intérêt en déposant des fonds supplémentaires. C’est ce qu’on appelle le rachat à la baisse de la NACA.
Pour chaque 1 pour cent de l’hypothèque payé d’avance, le membre bénéficie d’une réduction de 0,25 pour cent du taux d’intérêt. Il n’y a pas de limite. Vous pourriez racheter les intérêts à zéro pour cent.
Clôture et support continu
Enfin, un conseiller NACA soumet la nouvelle hypothèque au prêteur. L’agence traite et souscrit des prêts hypothécaires et sert de courtier hypothécaire. L’emprunteur s’assure de l’assurance habitation. Puis vient l’heure de la fermeture. À la clôture, les membres de la NACA sont responsables des frais de dépôt et des dépenses prépayées, telles que l’assurance prépayée.
Après la clôture, les membres de la NACA peuvent profiter des conseils gratuits et de l’aide financière de MAP selon leurs besoins pendant la durée du prêt. Cela comprend des conseils budgétaires, un soutien à l’abstention et une aide lorsque vient le temps de vendre la maison.
Les membres participant au Home Save Process, le programme de prévention des saisies de la NACA, déterminent d’abord une solution abordable en fonction de leur situation financière avec un conseiller MAP. La NACA elle-même ne restructure pas le prêt d’un membre. Au lieu de cela, il soumet la demande et les pièces justificatives au prêteur, puis gère les négociations.
Les batailles de la NACA contre les prêts prédateurs
La NACA a été créée comme une réponse directe à une réalité simple et brutale : les employés des hôtels de Boston ne pouvaient pas se permettre de vivre dans la ville où ils travaillaient. Bruce Marks a constaté cette lacune en 1988 et a décidé d’intervenir. Il n’a pas simplement demandé gentiment. Il a poussé un syndicat local de travailleurs de l’hôtellerie à exiger une allocation de logement. Ce n’était pas une négociation sur les heures supplémentaires. C’était une bataille qui nécessitait de modifier la loi fédérale. Ils ont gagné.
De cette victoire est née l’Union Neighbourhood Assistance Corporation of America. Aujourd’hui, la NACA est mieux connue simplement par son acronyme. La mission de l’association reste la même. Lutte pour un logement abordable. Mais le champ de bataille s’est déplacé des syndicats hôteliers vers les grandes banques. La NACA cible les prêteurs prédateurs qui exploitent des emprunteurs qui ne peuvent littéralement pas payer leurs prêts.
Marks et son équipe croient qu’il faut faire tout ce qu’il faut. Cela signifie organiser des piquets de grève au domicile des banquiers. Cela signifie se présenter à l’école de leurs enfants. Cela signifie interrompre les réunions d’actionnaires. Une fois, ils ont diffusé des détails sur la prétendue liaison d’un dirigeant financier. La logique est froide mais claire. La saisie est douloureuse. C’est embarrassant pour des familles entières. Les PDG doivent comprendre ce sentiment. S’ils sont des usuriers cupides, ils devraient en subir les conséquences.
Marks est qualifié de « terroriste bancaire » par les critiques. La NACA embrasse le titre. Ils se targuent d’être le pire cauchemar des institutions financières.
La guerre des banques de flotte
La lutte contre Fleet Bank et sa filiale Fleet Finance a duré plus de quatre ans. Le problème était leurs liens avec les prêts abusifs. La NACA a organisé des manifestations destinées à attirer l’attention des médias nationaux. Ils voulaient que le monde voie le coût des prêts douteux.
En 1993, Marks a témoigné devant les comités bancaires de la Chambre des représentants et du Sénat américain. Il a amené avec lui plus de 400 personnes. Il s’agissait de propriétaires qui avaient perdu leur maison à cause des pratiques de Fleet. Le visuel était indéniable.
Lorsque la Réserve fédérale a refusé de rencontrer les membres de la NACA ou de tenir des audiences sur les prêts abusifs, le groupe a dégénéré. Ils ont orchestré des cascades. L’une des plus audacieuses a été la publication du numéro de téléphone direct du président de la Réserve fédérale, Alan Greenspan. Ils ont transformé le régulateur en cible.
Le résultat a prouvé que la pression fonctionnait. Fleet a accepté d’investir 8,5 millions de dollars dans des prêts abordables pour les emprunteurs à revenus faibles et modérés. Ils ont engagé 140 millions de dollars dans le programme d’accession à la propriété abordable de la NACA. Ils ont fourni des restitutions aux emprunteurs et aux communautés touchés. Fleet Finance a été fermé. La filiale a disparu.
Annuler les colonies
Toutes les batailles ne se terminent pas par un règlement direct dès le départ. Une autre affaire très médiatisée concernait The Associates. À la fin des années 1990, elle était la plus grande société financière des États-Unis. Un règlement par recours collectif a été proposé. Cela aurait donné l’immunité aux associés. Le paiement aux emprunteurs qui ont perdu leur maison aurait été aussi bas que 50 $.
La NACA a combattu cela. Ils ont mené une campagne pluriannuelle. Ils exigeaient de meilleures conditions. Après une réunion épuisante de 14 heures, The Associates a fait marche arrière. Ils ont investi 100 millions de dollars dans le programme hypothécaire de la NACA. L’immunité a été levée. Les emprunteurs ont été indemnisés de manière significative.
La première Union était la suivante. La NACA a ciblé directement le PDG Edward Crutchfield. L’objectif était de forcer la banque à travailler avec l’organisation. Le résultat a été un engagement de 150 millions de dollars dans le programme de prêt de la NACA. Avant que l’encre ne sèche, la NACA a organisé une manifestation de cartes postales. Les membres ont envoyé des dépliants et des rapports aux voisins de Crutchfield. Les détails des pratiques peu recommandables de sa banque ont été livrés à sa porte.
De la protestation au courtier
L’énergie de la NACA s’est tournée vers les prêts subprime. L’organisation s’est associée à de grandes banques pour soutenir des prêts hypothécaires abordables. Ils ont restructuré les prêts pour les personnes risquant de perdre leur logement en raison de mauvaises transactions.
En 2003, Citigroup a engagé 3 milliards de dollars dans la mission NACA. Cela a fait de la NACA le premier courtier hypothécaire à but non lucratif. Ils sont devenus des intermédiaires entre l’emprunteur et le prêteur. Ce n’était pas de la charité. Il s’agissait d’un changement structurel dans la façon dont les prêts hypothécaires étaient gérés pour ceux dont le prix était exclu du marché.
Bank of America a suivi. En 2014, ils ont fourni 10 milliards de dollars de financement. Cela a permis à la NACA de prêter selon ses propres conditions. L’objectif était d’aider environ 50 000 propriétaires jusqu’en 2024. La vision s’étend au-delà du logement. NACA voit un avenir où ils négocient d’autres produits financiers. Prêts automobiles. Prêts étudiants. Toute dette qui piège les gens.
Le coût humain
Les banquiers craignent les Marks. Ils craignent la horde de manifestants de la NACA. Ils portent des chemises jaunes. Ils peuvent faire des ravages lors d’une cérémonie de remise de prix. Ils peuvent perturber une nuit tranquille à la maison.
Les critiques affirment qu’il s’agit d’extorsion. Ils disent que Marks cible les banques uniquement pour obtenir de l’argent pour la NACA. Ils affirment que ces tactiques encombrent le processus de prêt avec des formalités administratives inutiles.
Quoi que vous pensiez de la tactique, le résultat est concret. La NACA rassemble les fonds qui offrent des prêts hypothécaires abordables. Ils servent des personnes qui autrement ne pourraient pas acheter leur maison. Ou enregistrez-le.
