Vuoi un mutuo con anticipo pari a zero. Zero costi di chiusura. Zero commissioni. Aggiungi un tasso di interesse fisso che rimanga al di sotto della media di mercato per tutta la durata del prestito. Pagamento stabile di capitale e interessi. Non ti interessa se il tuo punteggio di credito è disordinato o il tuo reddito è basso. Chi non firmerebbe sulla linea tratteggiata?
La maggior parte delle persone sarebbe scettica. Dovrebbero esserlo. Il crollo immobiliare del 2008 ci ha insegnato che le offerte troppo belle per essere vere di solito finiscono in un disastro.
Ma c’è un’eccezione. La Neighbourhood Assistance Corporation of America (NACA) lo fa effettivamente. Lo hanno fatto per migliaia di americani dal 1998. Il fondatore Bruce Marks non ha avviato l’organizzazione per emettere assegni. Lo ha iniziato per combattere i prestatori predatori. Ha denunciato le grandi banche perché sfruttano i mutuatari vulnerabili. Perfino l’ex senatore Phil Gramm lo definì un “estorsore” durante un’audizione al Senato del 1999. Marks non si è tirato indietro.
Oggi, la NACA si rivolge agli stessi mutuatari rischiosi che le banche tradizionali ignorano. Basso risparmio. Cattivo credito. Debito elevato. Pignoramento incombente. Nessun limite di reddito. I finanziatori tradizionali vedono questi profili come un gioco d’azzardo. NACA li vede come costruzione di comunità. La logica è semplice. Offrire alle persone tariffe accessibili e istruzione. Stabilizzare i quartieri. Mantenere i residenti coinvolti nelle loro comunità.
Non si tratta solo di prestiti. È attivismo. I membri si organizzano per il cambiamento politico. Marks, noto per le sue tattiche implacabili, continua a criticare i creditori subprime che applicano tassi eccessivi. Questi sono i prestiti che hanno distrutto tante case durante l’ultima crisi. NACA offre un percorso diverso.
Iscrizione al programma NACA e qualifiche
Entrare nel programma NACA non è un’applicazione online rapida. È un processo. Diventi un membro. Frequenti la formazione. Dimostri che puoi permetterti la casa.
Ecco cosa devi sapere per qualificarti per questo mutuo con acconto zero.
1. Partecipa a un seminario di preparazione alla proprietà della casa
Non puoi saltare questo passaggio. Ogni potenziale mutuatario deve frequentare un seminario obbligatorio. Di solito succede durante un fine settimana. Queste sessioni sono lunghe. Coprono tutto, dalla definizione del budget alla comprensione dei documenti del mutuo.
L’obiettivo è l’istruzione. La NACA ritiene che gli acquirenti informati abbiano meno probabilità di andare in default. Imparerai come analizzare onestamente la tua situazione finanziaria. Incontrerai altri membri. Inizierai a costruire una rete di supporto. Se non ti presenti non ottieni il prestito. Periodo.
2. Completa un corso di formazione per l’acquisto di case
Dopo il seminario, ti iscrivi a un corso di formazione. Questo non è facoltativo. È richiesta la certificazione. Il corso ti insegna come acquistare una casa in modo responsabile.
Gli argomenti includono:
– Analisi del rapporto di credito
– Calcoli del rapporto debito/reddito
– Comprendere i conti di deposito a garanzia
– Lettura dei documenti finali
Alla fine dovrai superare un test. Il tasso di successo è alto se presti attenzione. Il tasso di fallimento è basso per coloro che si impegnano. Questo corso ti assicura che non avrai solo una casa. Stai ottenendo gli strumenti per mantenerlo.
3. Valutazione finanziaria e consulenza
Una volta certificato, si entra nella fase di valutazione finanziaria. NACA non guarda solo il tuo punteggio di credito. Guardano tutta la tua vita finanziaria.
I finanziatori tradizionali utilizzano formule rigide. NACA utilizza un approccio più olistico. Guardano:
– La tua capacità di pagare
– La tua stabilità occupazionale
– I tuoi obblighi di debito
– Le tue abitudini di risparmio
Richiedono inoltre di partecipare a sessioni mensili di consulenza finanziaria. Queste sessioni ti aiutano a gestire il tuo budget. Ti tengono sulla buona strada. Se rimani indietro, ti aiutano a trovare soluzioni prima di perdere un pagamento.
4. Acconto e assistenza sui costi di chiusura
Questa è l’attrazione principale. NACA offre vere opzioni di pagamento ad acconto zero. Coprono anche i costi di chiusura.
Come? Attraverso un modello di investimento comunitario. I membri versano contributi mensili a un fondo. Questi fondi aiutano a sovvenzionare i prestiti. Non è un regalo. È un investimento nel collettivo.
Hai ancora bisogno di contanti a portata di mano per i costi iniziali. Ma la maggior parte dell’acconto e delle spese di chiusura sono coperte. Ciò rimuove la barriera più grande per gli acquirenti a reddito basso e moderato.
**5. Il
La portata di ciò che accade quando le persone hanno bisogno di aiuto per acquistare una casa viene spesso trascurata a favore dell’hype che circonda il lancio di nuove tecnologie.
Considera questo.
Nel settembre 2014, alle 4 del mattino, 1.880 persone aspettavano l’iPhone 6 davanti al flagship di Apple sulla Fifth Avenue. Era un circo mediatico.
Avanti veloce fino all’ultima mattina del primo evento di prevenzione dei pignoramenti “Save the Dream” di NACA nel 2008.
Più di quattro volte quella folla si è presentata.
Ottomila persone.
Non volevano un telefono. Volevano partecipare a workshop gratuiti e sessioni di consulenza individuale. Volevano mantenere le loro case [fonti: Little, Rothacker].
Questa disparità evidenzia una verità fondamentale sull’edilizia abitativa: per molti, la posta in gioco è esistenziale, non ricreativa.
NACA opera secondo un modello di membership. Non puoi semplicemente entrare e ottenere un prestito. È necessario prima frequentare un workshop introduttivo. Questo è obbligatorio. È il custode di tutti i servizi dell’agenzia, che sono gratuiti una volta che sei membro.
Ma “membro” non è un monolite.
Ci sono tre categorie distinte. Capire in quale ti adatti determina i tuoi diritti, i tuoi obblighi e il tuo percorso verso la proprietà della casa.
Membri partecipanti: il percorso verso la proprietà
Se stai cercando di acquistare una casa o di rifinanziarla, sei un membro partecipante.
Questo gruppo accede a due programmi specifici.
Innanzitutto, il Programma di acquisto della casa. Ciò fornisce prestiti a prezzi accessibili. L’obiettivo è semplice: farti entrare in una casa.
In secondo luogo, il Programma di salvataggio della casa. Questo è per i proprietari di case esistenti. Offre soluzioni di mutui ristrutturati per prevenire il default. Si tratta di un’ancora di salvezza, non di un nuovo prestito.
Sotto l’ombrello dell’acquisto, hai delle scelte.
Puoi acquistare una casa già esistente. Ciò include case unifamiliari, unità plurifamiliari, condomini o cooperative. Sul tavolo anche nuove costruzioni.
In alternativa, puoi acquistare una casa che necessita di ristrutturazione.
È qui che la NACA si differenzia dai prestiti convenzionali. Finanziano le riparazioni. Tu rinnova. Costruisci equità attraverso il sudore e il capitale.
Membri proprietari di case: il lungo gioco
Una volta acquistato o rifinanziato, non scomparirai.
Diventi un membro proprietario di una casa.
NACA crede nel sostegno permanente. Hai diritto a consulenza e assistenza per tutta la durata del tuo prestito.
Se si verifica un’emergenza finanziaria (perdita del lavoro, fattura medica, riparazione dell’auto), puoi accedere al Programma di assistenza ai membri (MAP).
Ciò fornisce un aiuto a breve termine. Fino a tre mesi di assistenza. Non è un volantino. È un buffer che ti impedisce di ricadere nell’impostazione predefinita.
Membri della comunità: il motore di advocacy
Non tutti coloro che aderiscono a NACA possiedono una casa.
I membri della comunità sostengono la missione. Partecipano al patrocinio. Possono o meno finanziarsi tramite NACA.
Sono la spina dorsale politica e sociale dell’organizzazione.
Il costo dei servizi “gratuiti”.
Ecco il problema.
La consulenza, l’elaborazione e l’assistenza post-acquisto sono gratuite.
Ma esistono quote associative.
Queste quote provengono dai partecipanti al Programma di acquisto e dai membri della comunità.
Non li paghi in anticipo.
Sono inseriti nella rata mensile del mutuo.
Dove vanno i soldi?
Finanzia MAP. Copre le operazioni. Paga l’amministrazione.
È un ciclo autosufficiente. Paghi per il sistema che aiuta te e gli altri a rimanere nelle loro case.
Idoneità: chi entra?
NACA non è per tutti.
Non è una scappatoia per gli investitori.
Per qualificarsi, è necessario soddisfare criteri rigorosi.
Innanzitutto non puoi possedere nessun altro immobile.
Questo non è per le case vacanza. Non è per gli immobili in affitto.
È per la tua residenza principale.
In secondo luogo, la proprietà deve trovarsi in uno stato in cui opera la NACA.
Non sono in tutti i 50 stati. Controlla la tua posizione.
Terzo, devi occupare la casa.
Devi vivere lì. Finché hai il mutuo, occupi la proprietà.
Perché?
Perché NACA ritiene che i proprietari che vivono nelle loro case abbiano un interesse maggiore nel successo del quartiere. Le case sfitte decadono. Le case occupate si stabilizzano.
C’è anche un prezzo massimo di acquisto.
Questo limite garantisce che le risorse vadano a coloro che ne hanno più bisogno.
La maggior parte dei partecipanti sono proprietari di casa per la prima volta.
Spesso sono le persone che le banche convenzionali hanno cancellato.
NACA vede il potenziale dove gli altri vedono il rischio.
L’opzione 15 anni: velocità vs flusso di cassa
Nel 2014, NACA ha introdotto prestiti immobiliari per la creazione di ricchezza.
Si tratta di prestiti a 15 anni.
Il compromesso è esplicito.
I tempi di proprietà si accorciano. Possiedi la casa più velocemente.
Ma i tuoi pagamenti mensili sono maggiori.
Confrontalo con il tradizionale prestito NACA a 30 anni. L’opzione di 30 anni riduce l’onere mensile ma estende il debito.
L’opzione a 15 anni crea capitale più rapidamente.
È una scelta tra il flusso di cassa oggi e la ricchezza domani.
Il prezzo dell’adesione: patrocinio
C’è un ultimo requisito.
Non è finanziario.
È civico.
Tutti i membri devono partecipare alla difesa della comunità.
È necessario completare un minimo di cinque attività di patrocinio all’anno.
Questo non è negoziabile.
Cosa conta?
Partecipare alle manifestazioni.
Partecipare alle manifestazioni.
Fare sensibilizzazione del quartiere.
Volontariato presso un ufficio NACA locale.
NACA ha 2 milioni di membri e arrampicate.
Hanno bisogno di energia. Hanno bisogno di voci.
Non vogliono solo le rate del tuo mutuo. Vogliono il tuo attivismo.
Ottieni il prestito. Ottieni il supporto. Ottieni la consulenza gratuita.
Ma devi anche il tuo lavoro alla causa.
È uno scambio equo?
Forse.
Il mercato immobiliare è rotto. NACA offre una chiave inglese.
Ma devi essere disposto a cambiarlo.
Il Workshop NACA è solo l’atto di apertura. Dà il via a un processo di consulenza e qualificazione che si estende per diversi mesi, progettato per preparare finanziariamente i potenziali proprietari di casa alla realtà della proprietà. Poi arriva la sessione di assunzione con un consulente NACA. Un consulente ipotecario NACA ti guida quindi attraverso la sfida della qualificazione. Questa applicazione richiede un’analisi approfondita della cronologia dei pagamenti, degli obblighi di debito, dei risparmi, del reddito documentato e delle attuali abitudini di budget.
I consulenti eseguono anche un’analisi di convenienza. Ciò determina il tetto onesto su quanta casa puoi permetterti. Non sei tenuto a versare un acconto. I tassi di interesse sono garantiti inferiori al 4%.
Punteggi di credito e profili di rischio
NACA non considera i punteggi di credito come parte del processo di richiesta. Sembra controintuitivo. La maggior parte degli americani ottiene un punteggio compreso tra 600 e 750. Un punteggio di credito perfetto arriva a 850. Qualunque cosa superiore a 700 è considerata buona. Le banche più grandi in genere approvano prestiti solo per chi ha punteggi elevati. I membri della NACA di solito ottengono punteggi più bassi.
Nel 2009, i rapporti indicavano che ben il 65% dei proprietari di case NACA erano mutuatari ad alto rischio. I loro punteggi di credito erano inferiori a 620. Quasi il 50% dei mutuatari aveva uno scarso credito, con punteggi inferiori a 580. Ciò crea un problema per i finanziatori tradizionali. Prima del crollo del mercato immobiliare, i grandi istituti di credito corteggiavano i mutuatari con scarso credito con prestiti subprime ingiusti. Il busto ha cambiato tutto. Dopo il fallimento, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha introdotto leggi di riforma finanziaria ai sensi dell’Housing and Economic Recovery Act del 2008 (HERA). L’obiettivo era rallentare il numero di pignoramenti e ipoteche in default.
Trovare e acquistare una casa
Una volta che i membri sono qualificati NACA, partecipano a un seminario sugli acquisti. I consulenti NACA esaminano come cercare una proprietà. Coprono anche cosa fare se si tratta di una tomaia riparatrice che necessita di riabilitazione. Il workshop include istruzioni su come presentare una richiesta di mutuo o iniziare a utilizzare MAP.
I membri possono utilizzare un agente dell’acquirente NACA per aiutarli nella ricerca. Oppure possono rivolgersi al proprio agente immobiliare approvato dalla NACA. Una volta trovata la casa giusta, questo agente negozia il prezzo di acquisto e i termini del contratto di compravendita.
Accesso e riabilitazione al credito NACA
Parte del processo di approvazione del mutuo include l’approvazione per l’accesso al credito NACA. Questo passaggio verifica che la situazione finanziaria del membro non sia cambiata. Conferma che il membro continua a seguire i requisiti prima che NACA approvi la richiesta di prestito. NACA, certificato dal Dipartimento americano per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD), funge da intermediario tra mutuatario e prestatore.
Le proprietà che necessitano di ristrutturazione sono fondamentali per la missione della NACA di stabilizzare i quartieri. Nell’ambito del suo programma Home and Neighbourhood Development (HAND), l’agenzia collabora con i membri per rendere accessibili tali riparazioni e ristrutturazioni. I costi vengono inseriti nel mutuo o completati dal venditore.
Abbassare il tasso di interesse
Probabilmente uno degli aspetti migliori dell’acquisto di una casa tramite NACA è il tasso di interesse inferiore a quello di mercato. I membri devono bloccarlo prima di acquistare la loro casa. Prima di presentare la richiesta di mutuo, i membri NACA possono ridurre ulteriormente il tasso di interesse versando fondi aggiuntivi. Questo si chiama buy-down NACA.
Per ogni 1% del mutuo pagato in anticipo, il membro riceve una riduzione del tasso di interesse dello 0,25%. Non c’è limite. Potresti riscattare l’interesse allo zero per cento.
Chiusura e supporto continuo
Infine, un consulente NACA presenta la nuova ipoteca al creditore. L’agenzia elabora e sottoscrive mutui e funge da intermediario ipotecario. Il mutuatario garantisce l’assicurazione del proprietario della casa. Poi è il momento della chiusura. Alla chiusura, i membri NACA sono responsabili dei costi di deposito a garanzia e delle spese prepagate, come l’assicurazione prepagata.
Dopo la chiusura, i membri NACA possono usufruire della consulenza gratuita e dell’assistenza finanziaria di MAP secondo necessità per la durata del prestito. Ciò include consulenza sul budget, sostegno alla tolleranza e aiuto quando arriva il momento di vendere la casa.
I membri che partecipano all’Home Save Process, il programma di prevenzione dei pignoramenti della NACA, determinano innanzitutto una soluzione conveniente in base alla loro situazione finanziaria con un consulente MAP. La stessa NACA non ristruttura il prestito di un membro. Presenta invece la richiesta e la documentazione di supporto al prestatore e quindi gestisce le trattative.
Le battaglie della NACA contro i prestiti predatori
NACA è nata come risposta diretta a una realtà semplice e brutale: i lavoratori degli alberghi di Boston non potevano permettersi di vivere nella città in cui lavoravano. Bruce Marks si accorse di questa lacuna nel 1988 e decise di intervenire. Non si è limitato a chiederlo gentilmente. Ha spinto un sindacato locale dei lavoratori alberghieri a chiedere un sussidio per l’alloggio. Questa non era una negoziazione sugli straordinari. Era una battaglia che richiedeva la modifica della legge federale. Hanno vinto.
Da quella vittoria nacque la Union Neighbourhood Assistance Corporation of America. Oggi NACA è meglio conosciuta solo con il suo acronimo. La missione dell’organizzazione no-profit rimane la stessa. Lotta per alloggi a prezzi accessibili. Ma il campo di battaglia si è spostato dai sindacati alberghieri alle grandi banche. La NACA prende di mira i prestatori predatori che sfruttano i mutuatari che letteralmente non possono permettersi i loro prestiti.
Marks e il suo team credono nel fare tutto il necessario. Ciò significa picchettare le case dei banchieri. Significa presentarsi nelle scuole dei propri figli. Vuol dire interrompere le assemblee degli azionisti. Una volta hanno diffuso dettagli sulla presunta relazione di un dirigente finanziario. La logica è fredda ma chiara. Il pignoramento è doloroso. È imbarazzante per intere famiglie. I CEO devono comprendere questa sensazione. Se sono avidi strozzini, dovrebbero sopportarne le conseguenze.
Marks è definito dai critici un “terrorista bancario”. NACA abbraccia il titolo. Sono orgogliosi di essere il peggior incubo per le istituzioni finanziarie.
La guerra della Fleet Bank
La lotta contro la Fleet Bank e la sua controllata Fleet Finance è durata più di quattro anni. Il problema erano i loro legami con i prestiti predatori. La NACA ha organizzato manifestazioni progettate per attirare l’attenzione dei media nazionali. Volevano che il mondo vedesse il costo dei crediti inesigibili.
Nel 1993, Marks testimoniò davanti ai comitati bancari della Camera e del Senato degli Stati Uniti. Ha portato con sé oltre 400 persone. Si trattava di proprietari di case che avevano perso la casa a causa delle pratiche di Fleet. La visuale era innegabile.
Quando la Federal Reserve si rifiutò di incontrare i membri della NACA o di tenere udienze sui prestiti predatori, il gruppo si intensificò. Hanno orchestrato acrobazie. Uno dei più sfacciati è stato pubblicizzare il numero di telefono diretto del presidente della Federal Reserve Alan Greenspan. Hanno trasformato il regolatore in un bersaglio.
Il risultato ha dimostrato che la pressione ha funzionato. Fleet ha accettato di investire 8,5 milioni di dollari in prestiti a prezzi accessibili per mutuatari a reddito basso e moderato. Hanno stanziato 140 milioni di dollari per il programma di proprietà immobiliare a prezzi accessibili della NACA. Hanno fornito la restituzione ai mutuatari e alle comunità colpite. La Fleet Finance è stata chiusa. La filiale è scomparsa.
Ribaltamento degli accordi
Non tutte le battaglie finiscono con una soluzione diretta fin dall’inizio. Un altro caso di alto profilo ha coinvolto The Associates. Alla fine degli anni ’90 era la più grande società finanziaria degli Stati Uniti. È stata proposta una transazione collettiva. Avrebbe dato l’immunità agli Associati. Il risarcimento ai mutuatari che hanno perso la casa sarebbe stato di soli 50 dollari.
La NACA si è battuta contro questo. Hanno condotto una campagna pluriennale. Chiesero condizioni migliori. Dopo un estenuante incontro di 14 ore, gli Associati hanno invertito la rotta. Hanno investito 100 milioni di dollari nel programma ipotecario della NACA. L’immunità è stata tolta. I mutuatari sono stati risarciti in modo significativo.
La prima Unione fu la prossima. La NACA ha preso di mira direttamente il CEO Edward Crutchfield. L’obiettivo era costringere la banca a collaborare con l’organizzazione. Il risultato è stato un impegno di 150 milioni di dollari per il programma di prestiti della NACA. Prima che l’inchiostro si asciugasse, la NACA organizzò una protesta con le cartoline. I membri hanno inviato volantini e rapporti ai vicini di Crutchfield. I dettagli delle pratiche sgradevoli della sua banca furono consegnati a casa sua.
Dal protesto al broker
L’energia della NACA si è rivolta ai prestiti subprime. L’organizzazione ha collaborato con le principali banche per sostenere mutui a prezzi accessibili. Hanno ristrutturato i prestiti per le persone che rischiavano di perdere la casa a causa di cattivi affari.
Nel 2003, Citigroup ha stanziato 3 miliardi di dollari per la missione NACA. Ciò ha reso NACA il primo broker ipotecario senza scopo di lucro. Sono diventati l’intermediario tra il mutuatario e il creditore. Non era beneficenza. Si è trattato di un cambiamento strutturale nel modo in cui venivano gestiti i mutui per quelli esclusi dal mercato.
Seguì la Banca d’America. Nel 2014 hanno fornito finanziamenti per 10 miliardi di dollari. Ciò ha consentito alla NACA di concedere prestiti alle proprie condizioni. L’obiettivo era aiutare circa 50.000 proprietari di case entro il 2024. La visione va oltre l’edilizia abitativa. NACA vede un futuro in cui intermediano altri prodotti finanziari. Prestiti auto. Prestiti agli studenti. Qualsiasi debito che intrappola le persone.
Il costo umano
I banchieri temono Marks. Temono l’orda di manifestanti della NACA. Indossano magliette gialle. Possono creare scompiglio durante una cerimonia di premiazione. Possono disturbare una notte tranquilla a casa.
I critici sostengono che si tratti di estorsione. Dicono che Marks prende di mira le banche solo per ottenere soldi per la NACA. Affermano che le tattiche vincolano il processo di prestito con pratiche burocratiche non necessarie.
Qualunque cosa si pensi della tattica, il risultato è concreto. NACA raccoglie i fondi che forniscono mutui a prezzi accessibili. Servono persone che altrimenti non sarebbero in grado di acquistare la propria casa. Oppure salvalo.
