Liczby nie kłamią. W latach sześćdziesiątych w całych Stanach Zjednoczonych istniało około 500 stowarzyszeń właścicieli domów (HOA). Przejdźmy szybko do roku 2010: Instytut Stowarzyszeń Społecznych szacuje, że w 309 600 społecznościach zarządzanych przez HOA żyło 62 miliony ludzi. To ogromny skok w ciągu półwiecza.
Jaki jest więc prawdziwy cel tych wszystkich biurokratycznych struktur?
W swej istocie HOA jest stowarzyszeniem właścicieli nieruchomości, którego zadaniem jest administrowanie zasadami i egzekwowanie umów w ramach wspólnoty mieszkaniowej, osiedla lub kompleksu apartamentowców. Jeśli Twój dom znajduje się w takich granicach, HOA ściśle reguluje, co możesz, a czego nie możesz zrobić na własnym podwórku. Ograniczenia te są kontrolowane przez zarząd wybierany przez właścicieli domów lub wyznaczany przez pierwotnego dewelopera.
„Umowy HOA chronią wartość gruntów, zapobiegając degradacji wyglądu fasad sąsiednich nieruchomości”.
Jest tego też pozytywna strona. Te rygorystyczne zasady mają na celu ochronę wartości Twojej własności. Uniemożliwiają sąsiadowi pomalowanie frontu na irytującą neonową zieleń lub zaparkowanie trzech ciężarówek na jego podwórku. Pozwala to zachować jednolity wygląd terenu i teoretycznie utrzymać ceny rynkowe.
Negatywna strona jest oczywista. Tracisz część autonomii. Nie możesz po prostu robić, co chcesz ze swoją prywatną własnością. Zarówno zarząd, jak i wynajmujący mają obowiązek wywiązywać się ze swoich obowiązków. Zignorowanie zasad może skutkować wszczęciem postępowania sądowego.
Oprócz egzekwowania przepisów HOA często zarządza typowymi udogodnieniami. Za Twoje miesięczne lub roczne składki mogą oni utrzymywać parki, zajmować się kształtowaniem krajobrazu, zarządzać klubami, a nawet organizować imprezy charytatywne. Ale bądźmy szczerzy: radzenie sobie z HOA może być koszmarem, zwłaszcza gdy pojawiają się naruszenia lub nieporozumienia. Aby jak najlepiej wykorzystać członkostwo w stowarzyszeniu i uniknąć kar, musisz wiedzieć, jak prawidłowo poruszać się po systemie.
Wszystko zaczyna się od wiedzy.
10: Poznaj zasady i regulamin
Zanim sięgniesz po młotek lub kupisz pędzel, musisz uważnie przeczytać drobny druk. Większość projektów typu „zrób to sam” kończy się niepowodzeniem nie z powodu złego wykonania, ale z powodu kiepskich badań.
Znajdź dokumenty zawierające wytyczne.
Są one zazwyczaj dostępne za pośrednictwem zarządu HOA lub portali społeczności internetowych. Poszukaj Warunków, warunków i ograniczeń (CC&R). To jest podstawa prawna Twojej społeczności. Opisują, co jest dozwolone, a co zakazane.
Określ obszary zastrzeżone.
Niektóre obszary są całkowicie zamknięte na zmiany. Inne mają szczegółowe wytyczne.
– Kolory elewacji: Czy istnieje możliwość przemalowania drzwi wejściowych? Jakie odcienie są zatwierdzone?
– Zmiany konstrukcyjne: Czy dozwolone są dobudówki, tarasy lub ogrodzenia? Czy wymagane jest wcześniejsze zatwierdzenie?
– Projektowanie krajobrazu: Czy można wyciąć drzewa? Czy istnieje obowiązkowy harmonogram pielęgnacji trawnika?
– Parking: Czy można przechowywać łodzie lub pojazdy kempingowe? Ile pojazdów może znajdować się na jednym podjeździe?
Zrozumienie procesu zatwierdzania.
Większość HOA wymaga pisemnej zgody przed rozpoczęciem prac zewnętrznych. Zwykle wiąże się to ze złożeniem planów, uiszczeniem opłaty i oczekiwaniem na opinię rady. Pominięcie tego kroku grozi koniecznością samodzielnego demontażu ukończonej pracy.
Proszę zwrócić uwagę na terminy.
Niektóre HOA ustalają ścisłe terminy spełnienia wymagań. Jeśli otrzymasz powiadomienie o naruszeniu prawa, zazwyczaj tak się dzieje
Przeczytaj statut. Właściwie to przeczytaj.
Anthony Colechia, właściciel domu na Florydzie, tego nie zrobił. Przeszedł na emeryturę po służbie w straży pożarnej w Nowym Jorku i ze względu na problemy zdrowotne potrzebował dodatkowej przestrzeni na nogi, zaparkował swojego pickupa na podjeździe. HOA zezwoliła na parkowanie SUV-ów, ale nie pozwoliła na parkowanie ciężarówek. Zarząd pozwał go do sądu.
Zasady te mogą być dowolne. Regulują ogrodzenia. Ograniczają liczbę pokoi. Kontrolują materiały budowlane. Wskazują nawet dokładny odcień bieli, którego można użyć do pomalowania ścian zewnętrznych. Nie możesz po prostu wybrać koloru i iść z nim.
Sprzeczne przepisy pogarszają sytuację. Weźmy Deborah Waldbillig z Florydy. Potrzebowała ogrodzenia, w którym mogłaby pomieścić sześć szczeniąt na czas chemioterapii. HOA wymagała wygrodzeń dla psów, ale wymagała również wcześniejszej zgody. Zamontowała ogrodzenie przed otrzymaniem zgody. Zarząd zmusił ich do jego likwidacji. Potem nastąpił pozew.
Wiedz, gdzie znajdują się słabe punkty w regulaminie. Znajdź sprzeczności.
9: Oczekuj tego, co najlepsze od swojego HOA
HOA rosną. Rośnie także liczba sporów.
Niektórzy dyrektorzy kupują domy przejęte z powodu niespłacania kredytów hipotecznych po najniższych cenach. To powoduje, że organizacje te mają złą reputację w mediach. Nie wszyscy tak się zachowują. Ale za tę usługę płacisz. Musisz mieć pewność, że za pieniądze kupisz ochronę, a nie ból głowy.
Dane są sprzeczne. Badanie przeprowadzone w 1999 r. przez Instytut Stowarzyszeń Społecznych wykazało 75% wskaźnika zadowolenia. Do 2007 roku „Los Angeles Times” doniósł, że prawie połowa mieszkańców uważała, że HOA jest „poważnym bólem głowy”. Nie ma konkretnych, uniwersalnych statystyk. Zachowanie jest zbyt zróżnicowane w zależności od stowarzyszeń.
Jak więc ocenić, czy Twój HOA jest dobry?
Sprawdź infrastrukturę. Czy spełniają przepisy budowlane? Czy są atrakcyjne dla potencjalnych nabywców? Czy sąsiedztwo jest dobrze wspierane? Jeśli zarząd traktuje Twoich sąsiadów sprawiedliwie i rozsądnie, prawdopodobnie jesteś w dobrej sytuacji.
Uważaj na nagłe podwyżki składek. Jeśli Twoje opłaty członkowskie lub kary drastycznie wzrosną z dnia na dzień, może to oznaczać słabe zarządzanie przychodami. Zarząd stara się załatać dziurę w budżecie.
Uważaj na wprowadzającą w błąd reklamę. Jedna z placówek HOA na Florydzie promowała się wśród rodzin, podkreślając bliskość Disney World. Następnie zakazali autobusom szkolnym wjeżdżania do bramy w celu odebrania dzieci. Zaspokajali potrzeby rodziców, ale utrudniali wychowywanie tam dzieci. Porozmawiaj z obecnymi mieszkańcami. Czy praktyki są zgodne z informacjami zawartymi w broszurze?
Jeśli autobusy szkolne nie mogą dojechać na Twój podjazd, zastanów się dwa razy, zanim założysz tam rodzinę.
8: Czatuj z innymi członkami
Życie w HOA to nie tylko przestrzeganie zasad. To także społeczność. Być może nie znasz imienia swojego sąsiada, ale masz wspólnego wroga: miesięczne składki. To wspólne obciążenie tworzy niewypowiedziany sojusz. Okazuje się, że ten związek jest Twoim najmocniejszym atutem.
Siła zbiorowego oporu
Kiedy HOA nagle postanawia zaostrzyć kontrolę, rzadko zdarza się to w izolacji. Dobrze radzą sobie z jednym, potem z drugim. Ciśnienie rośnie. Ale jeśli zbudowałeś relacje z sąsiadami, nie jesteś sam w tej sytuacji.
Wybierz St. Augustine na Florydzie. W 2010 roku mieszkańcy zetknęli się z agresywnymi metodami ściągania należności, które określili jako wymuszenia. Nie milczeli. Zjednoczyli się. Dzieląc się swoimi historiami, odkryli pewien wzór. Wynik? Dochodzenie prawne w sprawie metod stowarzyszenia. Wspólne działanie wymusza odpowiedzialność.
Zamień oszustów w przyjaciół
Oto praktyczna strona więzi sąsiedzkich. Czasami HOA nie jest tym, który Cię zgłasza. Twój sąsiad to robi.
Wieszasz pranie na sznurku w gospodarstwie wiejskim, gdzie wymagany jest nieskazitelny i zadbany wygląd. Uważne oko to zauważa. Dostaniesz setki dolarów kary. To upokarzające i kosztowne.
Ale jeśli jesteś w dobrych stosunkach z tym sąsiadem, dynamika się zmienia. Zamiast składać skargę, może zapukać do Twoich drzwi. “Hej, zarząd HOA coraz bardziej rygorystycznie podchodzi do suszenia ubrań na zewnątrz. Może lepiej będzie zabrać linę do środka?”
To ostrzeżenie pozwala zaoszczędzić pieniądze. Łagodzi stres. Zamienia potencjalny konflikt w moment współpracy.
Jak być na bieżąco
Kluczem jest komunikacja. A wszystko zaczyna się od pojawienia się na wydarzeniach.
Spotkania publiczne to miejsce, w którym teoria spotyka się z praktyką. Większość stowarzyszeń organizuje co najmniej jedno doroczne spotkanie w celu wybrania zarządu. Niektórzy wydają więcej. Odwiedzanie ich jest nie tylko grzeczne, ale także strategiczne.
W wielu stanach można wypowiadać się wyłącznie w sprawie punktów porządku obrad. Ale sprawdź lokalne przepisy. Na przykład na Florydzie mieszkańcy mogą dyskutować na dowolny temat w wyznaczonym czasie na otwartym forum. Twój czas może być ograniczony. Ale twój głos zostanie usłyszany.
Nawet jeśli nie możesz mówić, musisz słuchać.
Dlaczego nie możesz przegapić dorocznego spotkania
Są trzy powody, dla których warto uczestniczyć w tych spotkaniach.
- Przejrzystość finansowa Jeśli składki rosną, warto wiedzieć dlaczego. I ile.
- Zmiana Regulaminu Nowy regulamin może zmienić sposób korzystania z Twojej nieruchomości. Dowiedz się o nich, zanim zostaną zastosowane.
- Odpowiedzialność. To najważniejsza kwestia. Coroczne spotkanie odbywa się w celu wyboru zarządu.
Jeżeli obecny zarząd zaniedbuje swoje obowiązki lub nadużywa władzy, Twój głos jest jedynym narzędziem, dzięki któremu możesz to zmienić. Przychodzić. Głosować. Albo zachowaj milczenie i zaakceptuj status quo.
Uzyskaj zgodę przed wprowadzeniem zmian
Zanim sięgniesz po młotek lub posadzisz nowe drzewo, zapoznaj się z zasadami.
Wprowadzanie zmian bez zgody to szybka droga do kar. Niezależnie od tego, czy chodzi o kolor farby, czy o wysokość ogrodzenia, HOA ma ostatnie słowo. Uzyskaj zgodę na piśmie. Zapisz wpis. Tylko to cię ochroni, gdy przyjedzie inspektor.
Andra Piacitelli na własnej skórze przekonała się, dlaczego dokumentacja jest ważna. Mieszkanka Florydy otrzymała oficjalną zgodę od swojej HOA na budowę betonowego muru wokół swojego podwórka. To było mądre posunięcie. Kiedy sąsiadka poskarżyła się, że mur wystaje poza część wspólną, zarząd poparł jej decyzję. Dlaczego? Ponieważ Piacitelli dostała zielone światło zanim wylała pierwszy worek betonu.
Jeśli pominiesz ten krok, igrasz z ogniem. Uzyskanie wstępnej zgody zapobiega nękaniu ze strony HOA po zakończeniu pracy. Dotyczy to ścian, dobudówek czy nawet zakupu pojazdu, który można zakwalifikować jako „komercyjny”. To, że coś nie jest wyraźnie zabronione w regulaminie, nie oznacza, że jest dozwolone. Dwuznaczność nie jest Twoim sprzymierzeńcem.
Dlaczego wstępne zatwierdzenie jest koniecznością dla właścicieli domów
Można by pomyśleć, że jeśli coś nie jest zapisane w regulaminie, to wszystko jest w porządku. Jest to niebezpieczne błędne przekonanie. Skargi od sąsiadów mogą skutkować natychmiastową inspekcją Twojej nieruchomości. Jeśli czujesz się spięty, porozmawiaj wcześniej z sąsiadami.
Podejdź do nich zanim zaczniesz machać młotem. Przewiduj ich sprzeciw. Mogą mieć uzasadnione obawy dotyczące bezpieczeństwa. A może jest im to obojętne. Tak czy inaczej, zyskasz przewagę.
„To, że dane zachowanie nie jest wyraźnie zabronione, nie oznacza, że Twoja organizacja HOA uzna je za akceptowalne”.
5: Nominuj się do zarządu
Wiedza to potęga. W zarządzie HOA jest to władza absolutna. Bycie reżyserem oznacza, że wiesz, co się szykuje, zanim jeszcze trafi ono do Twojej skrzynki odbiorczej. Ponadto zyskujesz prawo głosu.
Dyrektorzy wpływają na wyniki. Potrafią zasugerować zmiany, które realnie usprawnią codzienne życie. Weźmy na przykład Samantę i Sophię Chenkin z Boca Raton na Florydzie. Siostry chciały założyć stoisko z lemoniadą na cele charytatywne. HOA zakazała tego, powołując się na względy bezpieczeństwa. Ochroniarz, któremu było żal dziewcząt, przekazał dolara. Gdyby ten ochroniarz był w zarządzie, mógłby nalegać na zmianę przepisów, aby umożliwić działanie kiosków przy jednoczesnym zachowaniu bezpieczeństwa. Drobne zmiany. Świetny efekt.
Członkowie zarządu mogą również blokować ryzykowne praktyki finansowe. Ann Roth z Amerykańskiego Centrum Zasobów Właścicieli Domów ostrzega przed „zadłużeniem”. Jest to sytuacja, w której HOA wykorzystuje kapitał własny w domu jako zabezpieczenie w celu finansowania swoich projektów. Im wyższa wartość Twojego domu, tym bardziej staje się on atrakcyjny dla zarządu.
„Odpowiedź, której nie chcesz słyszeć ani w którą nie chcesz wierzyć, brzmi: cokolwiek postanowi zarząd, leży to w najlepszym interesie stowarzyszenia.”
Roth twierdzi, że stawia to właścicieli domów w trudnej sytuacji. Tracisz kontrolę nad bezpieczeństwem swojego mienia. Stajesz się źródłem finansowania decyzji zarządu, o które nie prosiłeś. Kandydowanie do rady to powstrzymuje. Dzięki temu masz możliwość wypowiedzenia się, zanim nastąpi zastaw.
4: Terminowo opłacaj składki członkowskie
Groźba wykluczenia to nie tylko termin prawny na papierze. Stanowi to realne niebezpieczeństwo, jeśli przestaniesz płacić składki na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów (HOA). HOA może zająć Twój dom, sprzedać go na aukcji i Cię eksmitować. Prawnik z Houston radzi w tej sprawie odwołać się do człowieczeństwa zarządu. Ale ludzkość nie zawsze wygrywa.
Rozważmy przypadek pary z Teksasu. W 2009 r. do Iraku wysłano kapitana Gwardii Narodowej Armii Stanów Zjednoczonych. Jego żona popadła w depresję. Nie zapłaciła 800 dolarów składki. HOA nie czekała. Zamknęli majątek. Sprzedali dom na aukcji. Dom został kupiony. Jego koszt wyniósł około 300 000 dolarów. Sprzedali go za 3500 dolarów. Pieniądze te wystarczyły na pokrycie zaległych składek i kosztów prawnych. Para utraciła swój udział w kapitale (kapitale). Stracili dom.
Takie przypadki podsycają oskarżenia, że niektóre HOA budują oligarchie. Małe grupy wykorzystują władzę, aby służyć swoim interesom, a nie interesom mieszkańców. Obrona jest prosta: spłać to, co jesteś winien. Zapłać na czas.
Zarządzanie karami: trzy sposoby
Kiedy mandat wyląduje w Twojej skrzynce pocztowej, masz trzy możliwości. Wszystkie prowadzą do różnych konsekwencji.
1. Zapłać natychmiast.
Problem znika. Gotowy. Ale jest niuans. Jeśli później popełnisz to samo naruszenie, Twoja dźwignia zniknie. Już zapłaciłeś. Rzeczywiście przyznałeś się do winy. Przyszłe spory będą trudniejsze do wygrania, ponieważ dokumentacja pokazuje, że przestrzegasz zasad.
2. Poproś o odstępstwo (opcja).
Stanowi to wyjątek od ograniczeń przewidzianych w umowie własności gruntu (ograniczenia aktowe). Prosisz o pozwolenie na odejście od zasad. Jeśli rada chce uniknąć sporów sądowych, może udzielić takiego zezwolenia. HOA często organizuje przesłuchania. Mile widziani inni właściciele domów. Dyskutują, czy zasługujesz na wydalenie. To publiczne. To niezręczne. Ale to może zadziałać.
3. Złóż pozew.
To jest opcja nuklearna. Możesz wygrać. Czasami HOA pokryje Twoje opłaty prawne. Ale spójrz na matematykę. Właściciele domów pozwali HOA za drobne naruszenia. Kary sięgały kilkuset dolarów. Wynik? Właściciel domu przegrał. Nadal jest winien pierwotne kary. Plus tysiące dolarów honorariów adwokackich. To pułapka finansowa.
Najgorszy scenariusz: zignorować karę. Nie wyjaśniaj. Nie kłóć się. Po prostu zostaw to wiszące. HOA może przyspieszyć proces wykluczenia. Ich reputacja ze stosowania twardych taktyk jest w pełni zasłużona. Nie kuś losu.
Radzenie sobie z obraźliwą lub nieodpowiadającą Radą
Zdarzają się awarie komunikacji. Jeśli Twój HOA ignoruje listy pisane, zmień taktykę. Zadzwoń do dyrektorów. Odbierz telefon. Jeśli nie odpowiedzą, sprawdź harmonogram spotkań. Przyjdź osobiście. Jeśli nadal nie chcą rozwiać Twoich wątpliwości, oznacza to, że kończy Ci się cierpliwość. I opcje.
Nacisk mediów może zmienić układ sił. Spójrz na mieszkankę Florydy Rebeccę Kruger. Jej samochód był zablokowany zaciskami do kół (bagażnik). Dlaczego? Władze miasta stwierdziły, że parkowała na ich trawie. Tak się nie stało. Jej opona znajdowała się cal od zewnętrznej strony podjazdu. Zadzwoniła do menadżera. Przyznał, że blokują samochody co noc, bo niezapłacone składki pozostawiły je bez środków.
Kruger zwrócił się do mediów. Sprawą podjęły się media. Rada była zmuszona zareagować. Za usunięcie zacisków zapłaciła 200 dolarów. Ale zgodzili się też porozmawiać o polityce. Uwaga czyni Cię odpowiedzialnym.
Jeśli to nie pomoże, następnym krokiem będzie porada prawna. Czasami HOA jest pierwszą osobą, która wnosi pozew. Nie masz innego wyjścia, jak tylko odpowiedzieć.
Wydatki prawne szybko się sumują. Zazwyczaj strona przegrywająca pokrywa koszty obu stron. Weźmy przypadek Josepha Haggerty’ego w Phoenix. Kosz na śmieci trzymał na podwórku przed domem, a nie na jego tyłach, jak wymagały przepisy. HOA złożyła pozew. Przegrał. Ostateczny wynik? Około 12 000 dolarów opłat prawnych. Do kosza na śmieci.
Wybór bitew jest częścią walki. Niektóre bitwy są warte swojej ceny. Inni cię zbankrutują. Nawet pozew nie gwarantuje, że agresywna HOA ustąpi. Mogą po prostu obciążyć Cię opłatą za przywilej ignorowania ich.
Jak sobie poradzić z rosnącymi opłatami za HOA, nie tracąc domu
Liczby na Twoim koncie ponownie gwałtownie wzrosły. Może pięć procent. A może dwadzieścia. W gardle tworzy się gula. Pierwszym pragnieniem jest przeciwstawienie się. Nie rób tego. Zapłać rachunek.
Istnieje powód, dla którego ta rada jest dostępna. To jak kara. To jak poddanie się. Jednak niepłacenie składek jest najszybszą drogą do ruiny finansowej we wspólnocie stowarzyszeniowej. Ryzykujesz uzyskaniem zastawu. Ryzykujesz utratą domu w wyniku postępowania egzekucyjnego. Mechanizm prawny HOA jest prymitywny i niezdarny, ale ostatecznie skuteczny w windykacji.
Gdy czek zostanie wyczyszczony, możesz o tym pomyśleć.
Zapoznaj się z CC&R (zobowiązania, warunki i ograniczenia). Takie jest prawo obowiązujące na twoim małym kawałku okolicy. Przeczytaj je. Poszukaj konkretnego języka dotyczącego zmian budżetu. Niektóre ustawy wymagają większości dwóch trzecich głosów, aby podnieść stawki powyżej określonego progu. Inne wymagają zwykłej większości. Jeśli rada pominie jakiś krok, masz przewagę. Jeśli przestrzegają każdego protokołu co do joty, twoja sytuacja staje się bardziej złożona.
Izolacja jest tutaj Twoim wrogiem. Wściekły właściciel domu krzyczący na posiedzeniu zarządu to po prostu hałas. Pięćdziesięciu właścicieli domów współpracujących ze wspólnym prawnikiem stanowi zagrożenie.
Nie musisz od razu składać pozwu. To kosztuje. Ale groźba sporu zmienia dyskusję. Jeśli wzrost jest znaczący – na tyle, aby zagrozić miesięcznym przepływom środków pieniężnych lub wartości odsprzedaży domu – może warto połączyć zasoby z sąsiadami. Podziel się honorariami prawnika. Koszt gwałtownie spada, gdy są używane razem. Ryzyko jest większe niż podwyższenie składek tylko wtedy, gdy podwyżka wydaje się arbitralna lub słabo uzasadniona. Jeśli pokażą Ci rachunki za nowe pokrycie dachowe lub wymagane aktualizacje przepisów, Twoja sprawa zostanie osłabiona.
Dlaczego organizacje HOA podnoszą składki i kiedy nie mogą tego zrobić
Samorządy nie podnoszą opłat dla zabawy. Robią to, ponieważ matematyka już się nie sumuje.
Recesje mocno uderzyły w fundusze rezerwowe. Nagromadzenie długu alimentacyjnego wzrasta, gdy brakuje pieniędzy. Następnie są kwestie, które wymagają wiedzy: naruszenia bezpieczeństwa przeciwpożarowego, aktualizacje mające na celu zapewnienie zgodności z wymogami amerykańskiej ustawy o osobach niepełnosprawnych (ADA) lub nieoczekiwany wzrost składek ubezpieczeniowych. Jeśli stan obiektu ulegnie pogorszeniu, HOA musi podjąć działania. Mogą także nałożyć specjalne opłaty lub kary za naruszenia, aby pomóc związać koniec z końcem.
Ale nie mogą po prostu robić liczb z powietrza. Muszą przestrzegać zasad.
Nawigacja w sferze prawnej
HOA są osobami prawnymi. Większość z nich jest zarejestrowana jako korporacja non-profit. Daje im moc. Potrafią egzekwować umowy. Mogą pozwać. Ale mają też obowiązki powiernicze. Muszą działać w najlepszym interesie społeczności, a nie tylko dla własnej wygody.
Jeśli podejrzewasz, że zarząd działa nieracjonalnie, udokumentuj wszystko. E-maile. Protokoły spotkań. Propozycje budżetowe. Im więcej masz dokumentów, tym silniejsza jest Twoja pozycja, jeśli kiedykolwiek będziesz musiał udać się do sądu. Sądy na ogół ufają radom HOA w zakresie decyzji biznesowych, ale nie tolerują złej wiary ani błędów proceduralnych.
Ukryte koszty życia we wspólnocie
Wiedza o tym, czym zajmuje się HOA, pomoże Ci zdecydować, czy opłaty są tego warte. Zarządzają częściami wspólnymi. Utrzymują baseny, bramy, architekturę krajobrazu, a czasem nawet usuwają śmieci. W przypadku typowego domu jednorodzinnego można spodziewać się płatności w wysokości od 200 do 300 dolarów miesięcznie lub więcej. W luksusowych apartamentach kwota ta może się podwoić lub potroić.
Ale jest też minus. Tracisz autonomię. Nie można pomalować wykończenia w tym konkretnym odcieniu błękitu. Nie możesz parkować służbowej ciężarówki na podjeździe. Nie możesz zbudować płotu, jakiego chciałeś. HOA kontroluje estetykę.
Dla niektórych jest to funkcja, a nie błąd. Obsługuje to wartości właściwości. Dla innych jest to klatka. Ciężar wysokich opłat najbardziej uderza w tych, którzy nie korzystają z udogodnień. Jeśli rzadko bywasz na basenie, a siłownia jest zawsze zamknięta, dofinansowujesz ich styl życia.
Czy można odmówić?
Jeśli kupisz dom w obowiązkowym HOA, jesteś związany umową. Ograniczenia dotyczące tytułu dotyczą gruntu. Nie możesz po prostu zdecydować, że masz dość.
Istnieją dobrowolne HOA, zwykle na obszarach starszych rozwiniętych lub w niektórych społecznościach wiejskich. Jeśli tam dokonasz zakupu, możesz zrezygnować z dołączenia do nich. Ale to jest rzadkie. Większość nowoczesnych obszarów rozwojowych jest obowiązkowa.
Czy warto walczyć?
Jeśli wzrost jest niewielki, przełknij swoje ego i zapłać. Opłaty prawne będą wielokrotnie wyższe niż 20 dolarów miesięcznie.
Jeśli awans jest agresywny, a rada działa w tajemnicy, jedynym narzędziem jest zorganizowany opór. Znajdź swoich sąsiadów. Zatrudnij prawnika specjalizującego się w prawie stowarzyszeniowym. Rzuć wyzwanie procesowi, a nie tylko cenie.
