Čísla nelžou. V 60. letech 20. století existovalo po celých Spojených státech přibližně 500 sdružení vlastníků domů (HOA). Rychle vpřed do roku 2010: Institut komunitních asociací odhaduje, že 62 milionů lidí žilo v 309 600 komunitách spravovaných HOA. To je obrovský skok za půl století.
Jaký je tedy skutečný účel všech těchto byrokratických struktur?
Ve svém jádru je HOA sdružení vlastníků nemovitostí, jejichž úkolem je spravovat pravidla a prosazovat smlouvy v rámci rezidenční komunity, developerského nebo bytového komplexu. Pokud je váš domov v takových hranicích, HOA přísně reguluje, co můžete a nemůžete dělat se svým vlastním dvorkem. Tato omezení jsou řízena představenstvem, které je buď voleno majiteli domu, nebo jmenováno původním developerem.
“Závazky HOA zachovávají hodnoty pozemků tím, že zabraňují tomu, aby sousední nemovitosti zhoršovaly vzhled jejich fasád.”
Má to i pozitivní stránku. Tato přísná pravidla existují pro ochranu hodnoty vašeho majetku. Zabraňují vašemu sousedovi natřít si přední dráždivou neonovou zelenou nebo zaparkovat tři užitkové vozy na jeho dvoře. Tím je zachován jednotný vzhled oblasti a teoreticky zachovány tržní ceny.
Negativní stránka je zřejmá. Ztrácíte určitou autonomii. Se svým soukromým majetkem si nemůžete dělat, co chcete. Jak představenstvo, tak pronajímatelé jsou povinni dostát svým závazkům. Ignorování pravidel může mít za následek soudní řízení.
Kromě vymáhání předpisů HOA často spravuje běžné vybavení. Za vaše měsíční nebo roční příspěvky mohou udržovat parky, dělat terénní úpravy, spravovat klubovny nebo dokonce pořádat charitativní akce. Ale buďme upřímní: Vypořádání se s HOA může být noční můrou, zvláště když dojde k porušení nebo neshodám. Chcete-li ze svého členství v asociaci vytěžit maximum a vyhnout se sankcím, musíte vědět, jak se v systému správně pohybovat.
Vše začíná znalostmi.
10: Znát pravidla a předpisy
Než vezmete do ruky kladivo nebo si koupíte štětec, musíte si pozorně přečíst drobné písmo. Většina DIY projektů se nezdaří kvůli špatnému řemeslu, ale kvůli špatnému výzkumu.
Najděte pokyny.
Ty jsou obvykle dostupné prostřednictvím rady HOA nebo online komunitních portálů. Hledejte Smluvní podmínky a omezení (CC&R). Toto je právní základ vaší komunity. Popisují, co je dovoleno a co je zakázáno.
Definujte zakázané oblasti.
Některé oblasti jsou zcela uzavřeny změnám. Jiní mají specifické pokyny.
– Fasádní barvy: Je možné přelakovat vchodové dveře? Jaké odstíny jsou schváleny?
– Strukturální změny: Jsou povoleny přístavby, terasy nebo ploty? Je vyžadováno předběžné schválení?
– Design krajiny: Je možné kácet stromy? Existuje povinný harmonogram péče o trávník?
– Parkování: Můžete uložit lodě nebo obytné vozy? Kolik vozidel smí na jednu příjezdovou cestu?
Seznamte se se schvalovacím procesem.
Většina HOA vyžaduje písemný souhlas před zahájením venkovní práce. To obvykle zahrnuje podávání plánů, zaplacení poplatku a čekání na kontrolu správní rady. Přeskočením tohoto kroku riskujete, že budete nuceni rozebrat dokončené dílo sami.
Všimněte si prosím termínů.
Některé HOA stanovují přísné termíny pro splnění. Obdržíte-li oznámení o porušení práv, obvykle ano
Přečtěte si chartu. Vlastně si to přečtěte.
Anthony Colechia, majitel domu na Floridě, ne. Poté, co sloužil jako hasič v New Yorku a kvůli zdravotním problémům potřeboval více místa na nohy, odešel do důchodu a zaparkoval svůj pickup na příjezdové cestě. HOA povolovala parkování vozů SUV, ale nedovolila parkování nákladních automobilů. Představenstvo ho zažalovalo.
Tato pravidla mohou být libovolná. Regulují ploty. Omezují počet pokojů. Kontrolují stavební materiály. Dokonce označují přesný odstín bílé, který můžete použít k malování venkovních stěn. Nemůžete si jen vybrat barvu a jít s ní.
Konfliktní pravidla situaci zhoršují. Vezměte Deborah Waldbilligovou z Floridy. Potřebovala plot, aby mohla umístit svých šest štěňat, zatímco podstupovala chemoterapii. HOA vyžadovala ohradníky pro psy, ale také vyžadovala předchozí schválení. Nainstalovala plot ještě před obdržením souhlasu. Představenstvo je donutilo ji rozebrat. Následoval soudní spor.
Vědět, kde jsou v pravidlech slabá místa. Najděte rozpory.
9: Očekávejte od svého HOA to nejlepší
HOA rostou. Roste i počet sporů.
Někteří ředitelé kupují domy odebrané z důvodu nesplácení hypoték za nejnižší ceny. To dává těmto organizacím špatnou pověst v médiích. Ne všichni se takto chovají. Za tuto službu se ale platí. Musíte se ujistit, že vaše peníze vám kupují ochranu a ne bolesti hlavy.
Údaje jsou protichůdné. Průzkum Institutu komunitních asociací z roku 1999 ukázal 75procentní míru spokojenosti. V roce 2007 Los Angeles Times uvedly, že téměř polovina obyvatel považovala svou HOA za „velkou bolest hlavy“. Neexistují žádné konkrétní, univerzální statistiky. Chování se mezi asociacemi příliš liší.
Jak tedy hodnotíte, zda je vaše HOA dobrá?
Zkontrolujte infrastrukturu. Splňují stavební předpisy? Jsou atraktivní pro potenciální kupce? Je Neighbourhood dobře podporován? Pokud se správní rada chová k vašim sousedům spravedlivě a rozumně, pravděpodobně jste v dobré pozici.
Pozor na náhlé zvýšení pojistného. Pokud se vaše členské poplatky nebo sankce přes noc dramaticky zvýší, může to signalizovat špatné řízení příjmů. Představenstvo se snaží zacpat díru v rozpočtu.
Pozor na klamavou reklamu. Jedna Florida HOA se propagovala rodinám zdůrazněním své blízkosti k Disney Worldu. Poté zakázali školním autobusům vjezd k bráně k vyzvednutí dětí. Vycházeli vstříc rodičům, ale ztěžovali realitu tamní výchovy dětí. Promluvte si se současnými obyvateli. Jsou praktiky v souladu s tím, co je uvedeno v brožuře?
Pokud školní autobusy nemají přístup k vaší příjezdové cestě, dvakrát si rozmyslete, zda tam založíte rodinu.
8: Chatujte s ostatními členy
Život v HOA není jen o dodržování pravidel. Je to také komunita. Možná neznáte jméno svého souseda, ale máte společného nepřítele: měsíční poplatky. Toto sdílené břemeno vytváří nevyslovené spojenectví. Ukazuje se, že toto spojení je vaší nejsilnější devizou.
Síla kolektivního odporu
Když se HOA náhle rozhodne zpřísnit kontroly, zřídka se to stane izolovaně. Pokutují jednoho, pak druhého. Tlak se zvyšuje. Ale pokud jste si vybudovali vztahy se svými sousedy, nejste v této situaci sami.
Vezměte St. Augustine, Florida. V roce 2010 obyvatelé čelili agresivním metodám sběru, které označili za vydírání. Nemlčeli. Sjednotili se. Když sdíleli své příběhy, identifikovali vzor. Výsledek? Právní vyšetřování metod spolku. Kolektivní akce nutí k odpovědnosti.
Udělejte z podvodníků přátele
To je praktická stránka sousedských vazeb. Někdy vás nehlásí HOA. Dělá to tvůj soused.
Věšíte prádlo na šňůře v chatové komunitě, kde je vyžadován bezchybný a upravený vzhled. Pozorné oko si toho všimne. Dostanete stovky dolarů na pokutách. Je to ponižující a drahé.
Ale pokud jste s tím sousedem zadobře, dynamika se změní. Místo podání stížnosti může zaklepat na vaše dveře. “Hele, rada HOA je stále přísnější ohledně sušení prádla venku. Možná je lepší vzít lano dovnitř?”
Toto varování vám šetří peníze. Uvolňuje stres. Proměňuje potenciální konflikt v moment spolupráce.
Jak zůstat informováni
Klíčem je komunikace. A vše začíná ukazováním se na akcích.
Veřejná setkání jsou místem, kde se teorie setkává s praxí. Většina asociací pořádá alespoň jedno výroční zasedání, na kterém volí správní radu. Někteří utrácejí více. Jejich návštěva je nejen zdvořilá, ale i strategická.
V mnoha státech můžete mluvit pouze o bodech programu. Ale ověřte si místní zákony. Například na Floridě mohou obyvatelé diskutovat o jakémkoli tématu během vyhrazeného času otevřeného fóra. Váš čas může být omezený. Ale tvůj hlas bude slyšet.
I když nemůžete mluvit, musíte poslouchat.
Proč byste si neměli nechat ujít výroční setkání
Existují tři důvody, proč se těchto setkání zúčastnit.
- Finanční transparentnost Pokud se pojistné zvyšuje, budete chtít vědět proč. A kolik.
- Změna předpisů Nové stanovy mohou změnit způsob, jakým používáte svůj majetek. Zjistěte si o nich dříve, než budou aplikovány.
- Odpovědnost. Toto je nejdůležitější bod. Na výroční schůzi se volí představenstvo.
Pokud současná rada zanedbává své povinnosti nebo jedná při zneužití pravomoci, váš hlas je jediným nástrojem, jak je změnit. Přijít. Hlasování. Nebo mlčet a přijmout status quo.
Před provedením změn získejte souhlas
Než vezmete do ruky kladivo nebo zasadíte nový strom, ověřte si pravidla.
Provádění změn bez schválení je rychlá cesta k pokutám. Ať už jde o barvu nátěru nebo výšku plotu, konečné slovo má HOA. Získejte písemný souhlas. Uložte záznam. To je jediná věc, která vás ochrání, když přijde inspektor.
Andra Piacitelli se tvrdě naučil, proč je dokumentace důležitá. Žena z Floridy získala oficiální souhlas od své HOA k vybudování betonové zdi kolem jejího dvorku. Byl to chytrý tah. Když si její soused stěžoval, že zeď přesahuje společný prostor, představenstvo její rozhodnutí podpořilo. Proč? Protože Piacitelli dostala zelenou než nalila první pytel betonu.
Pokud tento krok přeskočíte, zahráváte si s ohněm. Získání předběžného souhlasu zabrání obtěžování ze strany HOA po dokončení práce. To platí pro stěny, přístavby nebo dokonce nákup vozidla, které může být klasifikováno jako „komerční“. To, že něco není v pravidlech výslovně zakázáno, neznamená, že je to povoleno. Nejednoznačnost není váš spojenec.
Proč je předběžné schválení pro majitele domů nutností
Možná si říkáte, že když něco není napsáno v pravidlech, tak je vše v pořádku. To je nebezpečná mylná představa. Stížnosti od sousedů mohou vyvolat okamžitou prohlídku vaší nemovitosti. Pokud se cítíte napjatí, promluvte si předem se sousedy.
Než začnete kývat kladivem, přibližte se k nim. Předvídat jejich námitky. Mohou mít oprávněné obavy o bezpečnost. Nebo je to možná jedno. V každém případě získáte výhodu.
“Jen proto, že určité chování není výslovně zakázáno, neznamená, že ho vaše HOA bude považovat za přijatelné.”
5: Nominujte se do představenstva
Vědění je síla. Ve správní radě HOA je to absolutní moc. Být režisérem znamená, že víte, co se vaří, ještě než se to dostane do vaší schránky. Navíc získáte právo volit.
Ředitelé ovlivňují výsledky. Mohou navrhnout změny, které skutečně zlepší každodenní život. Vezměte si případ Samanthy a Sophie Chenkinových z Boca Raton na Floridě. Sestry chtěly založit stánek s limonádou na charitu. HOA to zakázala s odvoláním na bezpečnostní obavy. Ochranka, které bylo dívek líto, přispěla dolarem. Pokud by tento hlídač byl ve správní radě, mohl prosadit změnu pravidel, která by umožnila provoz kiosků při zachování bezpečnosti. Drobné změny. Skvělý efekt.
Členové představenstva mohou také blokovat rizikové finanční praktiky. Ann Roth z American Homeowner Resource Center varuje před „zadlužením“. Toto je situace, kdy HOA používá kapitál ve vašem domě jako zajištění k financování svých projektů. Čím vyšší je hodnota vašeho domova, tím atraktivnější se stává pro představenstvo.
„Odpověď, kterou nechcete slyšet nebo jí věřit, je: cokoli rozhodne správní rada, je v nejlepším zájmu asociace.“
Roth říká, že to staví majitele domů do obtížné pozice. Ztratíte kontrolu nad zabezpečením svého majetku. Stáváte se zdrojem financování pro rozhodnutí představenstva, o která jste nežádali. Kandidovat do zastupitelstva to zastaví. To vám dává slovo před vznikem zástavního práva.
4: Zaplaťte své členské poplatky včas
Hrozba exekuce není jen právní termín na papíře. To je skutečné nebezpečí, pokud přestanete platit poplatky svému Sdružení vlastníků domů (HOA). HOA může zabavit váš domov, prodat jej v aukci a vystěhovat vás. Právník z Houstonu v tomto případě radí apelovat na lidskost představenstva. Ale lidstvo ne vždy vyhraje.
Vezměme si případ páru z Texasu. V roce 2009 byl kapitán národní gardy americké armády nasazen do Iráku. Jeho žena upadla do deprese. Nestihla zaplatit 800 dolarů na poplatcích. HOA nečekala. Zabavili majetek. Dům prodali v dražbě. Dům byl koupen. Jeho cena byla přibližně 300 000 $. Prodali ho za 3500 dolarů. Tyto peníze stačily na pokrytí dlužných poplatků a právních nákladů. Manželé přišli o svůj podíl na kapitálu (vlastní kapitál). Přišli o domov.
Případy jako tato podporují obvinění, že některé HOA budují oligarchie. Malé skupiny využívají moc k tomu, aby sloužily svým vlastním zájmům spíše než zájmům obyvatel. Obrana je jednoduchá: zaplaťte, co dlužíte. Plaťte včas.
Správa pokut: tři způsoby
Když vám ve schránce přistane pokuta, máte tři možnosti. Všechny vedou k různým důsledkům.
1. Zaplaťte ihned.
Problém zmizí. Připraveno. Ale je tu nuance. Pokud se stejného porušení dopustíte později, vaše páka zmizí. Už jste zaplatili. Vlastně jsi přiznal svou vinu. Budoucí spory bude těžší vyhrát, protože dokumentace prokazuje, že dodržujete pravidla.
2. Požádat o odchylku (možnost).
Jedná se o výjimku z omezení stanovených ve smlouvě o vlastnictví pozemků (listická omezení). Žádáte o povolení odchýlit se od pravidel. Pokud se chce zastupitelstvo vyhnout soudnímu sporu, může toto povolení udělit. HOA často pořádá slyšení. Ostatní majitelé domů jsou vítáni. Diskutují o tom, zda si zasloužíte být vyloučen. Je to veřejné. Je to trapné. Ale mohlo by to fungovat.
3. Podejte žalobu.
Toto je jaderná varianta. Můžete vyhrát. Někdy HOA zaplatí vaše právní poplatky. Ale podívejte se na matematiku. Majitelé domů zažalovali HOA za drobná porušení. Pokuty se vyšplhaly na několik stovek dolarů. Výsledek? Majitel domu prohrál. Stále dluží původní pokuty. Plus tisíce dolarů za právní zastoupení. To je finanční past.
Nejhorší scénář: ignorujte pokutu. Nevysvětlujte. Nehádejte se. Nechte to viset. HOA může urychlit proces uzavření trhu. Jejich pověst používání tvrdých taktik je zasloužená. Nepokoušej osud.
Jednání s urážlivým nebo nereagujícím zastupitelstvem
Dochází k výpadkům komunikace. Pokud vaše HOA ignoruje psané dopisy, změňte taktiku. Zavolejte ředitelům. Zvednout telefon. Pokud nereagují, zjistěte si jejich zasedací pořádek. Přijďte osobně. Pokud stále nechtějí řešit vaše obavy, dochází vám trpělivost. A možnosti.
Tlak médií může změnit rovnováhu sil. Podívejte se na obyvatelku Floridy Rebeccu Kruger. Její auto bylo uzamčeno svorkami na kola (botička). Proč? Rada řekla, že parkuje na jejich trávě. To se nestalo. Její pneumatika byla palec mimo její příjezdovou cestu. Zavolala manažerovi. Přiznal, že každou noc blokují auta, protože nezaplacené poplatky zůstaly bez prostředků.
Kruger oslovil média. Média se příběhu ujala. Rada byla nucena odpovědět. Zaplatila 200 dolarů za odstranění svorek. Dohodli se ale také na diskuzi o politice. Pozornost vás činí zodpovědnými.
Pokud to nefunguje, dalším krokem je právní poradenství. Někdy je HOA první, kdo žaluje. Nezbývá vám nic jiného, než odpovědět.
Právní náklady se rychle sčítají. Strana, která prohrála, obvykle hradí náklady obou stran. Vezměte si případ Josepha Haggertyho ve Phoenixu. Odpadkový koš měl na předním dvoře domu, ne vzadu, jak vyžadovala pravidla. HOA podala žalobu. Prohrál. Konečné skóre? Cca 12 000 USD na právní poplatky. Na odpadkový koš.
Výběr bitev je součástí boje. Některé bitvy stojí za to. Ostatní vás zruinují. Ani žaloba nezaručí, že agresivní HOA ustoupí. Mohou vám jen účtovat za výsadu je ignorovat.
Jak se vypořádat s rostoucími poplatky za HOA bez ztráty domova
Čísla na vašem účtu opět raketově vzrostla. Možná pět procent. Nebo možná dvacet. V krku se vám tvoří knedlík. První touhou je vzdorovat. Nedělej to. Zaplať účet.
Tato rada má svůj důvod. Připadá mi to jako trest. Je to jako kapitulace. Ale neplacení příspěvků je nejrychlejší cestou k finančnímu krachu v asociační komunitě. Riskujete, že získáte zástavní práva. Riskujete ztrátu bydlení v exekučním řízení. Právní mechanismus HOA je hrubý a neohrabaný, ale nakonec účinný při vymáhání dluhů.
Jakmile se kontrola vymaže, můžete o tom přemýšlet.
Získejte své CC&R (smlouvy, podmínky a omezení). To je zákon vašeho malého kousku oblasti. Přečtěte si je. Hledejte konkrétní jazyk týkající se změn rozpočtu. Některé zákony vyžadují ke zvýšení sazeb nad určitou hranici dvoutřetinovou většinu hlasů. Ostatní vyžadují prostou většinu. Pokud rada vynechá krok, máte páku. Pokud dodrželi každý protokol do puntíku, vaše situace se stává složitější.
Izolace je zde vaším nepřítelem. Jeden naštvaný majitel domu křičí na schůzi představenstva je jen hluk. Padesát majitelů domů stojících společně se společným právníkem je hrozbou.
Nemusíte hned žalovat. Stojí to peníze. Ale hrozba soudního sporu změní konverzaci. Pokud je nárůst významný – dost na to, aby ohrozil váš měsíční peněžní tok nebo hodnotu vašeho domu při dalším prodeji – může být užitečné spojit zdroje se svými sousedy. Podělte se o poplatky za advokáta. Při společném použití cena prudce klesá. Riziko je větší než zvýšení příspěvků pouze v případě, že se zvýšení jeví jako svévolné nebo nedostatečně odůvodněné. Pokud vám mohou ukázat účtenky za novou střešní krytinu nebo požadované aktualizace kódu, váš případ je oslabený.
Proč HOA vybírají poplatky a když to nemohou udělat
Rady nezvyšují poplatky pro zábavu. Dělají to proto, že matematika už nesečítá.
Recese tvrdě zasáhly rezervní fondy. Hromadění dluhu na výživném se zvyšuje, když je peněz málo. Pak jsou tu problémy „potřeby vědět“: porušení požární bezpečnosti, aktualizace pro splnění požadavků amerického zákona o zdravotním postižení (ADA) nebo neočekávaný skok v pojistném. Pokud se zařízení zhorší, HOA musí jednat. Mohou také uložit zvláštní poplatky nebo pokuty za porušení, aby pomohly vyjít s penězi.
Nemohou ale dělat čísla jen tak ze vzduchu. Musí dodržovat pravidla.
Navigace v právní sféře
HOA jsou právnické osoby. Většina z nich je registrována jako neziskové společnosti. Dává jim to sílu. Mohou vymáhat smlouvy. Mohou žalovat. Ale mají také svěřenské povinnosti. Musí jednat v nejlepším zájmu komunity a nejen pro své vlastní pohodlí.
Pokud máte podezření, že se správní rada chová nepřiměřeně, vše zdokumentujte. e-maily. Zápisy z jednání. Návrhy rozpočtu. Čím více papírových stop budete mít, tím silnější bude vaše pozice, pokud se někdy budete muset obrátit na soud. Soudy obecně důvěřují radám HOA ohledně obchodních rozhodnutí, ale netolerují špatnou víru nebo procesní chyby.
Skryté náklady na život v komunitě
Vědět, co HOA dělá, vám pomůže rozhodnout, zda poplatky za to stojí. Spravují společné prostory. Udržují bazény, brány, terénní úpravy a někdy i odklízejí odpadky. U typického rodinného domu můžete očekávat platby ve výši 200 až 300 USD měsíčně nebo více. V luxusních kondominiích se tato částka může zdvojnásobit nebo ztrojnásobit.
Má to ale i nevýhodu. Ztrácíte autonomii. Tento konkrétní odstín modré nemůžete namalovat. Nemůžete zaparkovat svůj pracovní vůz na příjezdové cestě. Nemůžete postavit plot, jaký jste chtěli. HOA kontroluje estetiku.
Pro některé je to vlastnost, ne chyba. To podporuje hodnoty vlastností. Pro ostatní je to klec. Břemeno vysokých poplatků nejhůře dopadá na ty, kteří nemají prospěch z výhod. Pokud jste na bazénu zřídka a posilovna je neustále zavřená, dotujete jejich životní styl.
Je možné odmítnout?
Pokud si koupíte dům v povinném HOA, jste vázáni smlouvou. Omezení titulu souvisí s půdou. Nemůžeš se jen tak rozhodnout, že už toho máš dost.
Dobrovolné HOA existují, obvykle ve starších rozvinutých oblastech nebo určitých venkovských komunitách. Pokud tam koupíte, můžete se rozhodnout, že se k nim nepřipojíte. Ale to je vzácné. Většina moderních rozvojových oblastí je povinná.
Má cenu bojovat?
Pokud je nárůst nepatrný, spolkněte své ego a zaplaťte. Právní poplatky budou mnohonásobně převyšovat dalších 20 USD měsíčně.
Pokud je povýšení agresivní a rada jedná tajně, je vaším jediným nástrojem organizovaný odpor. Najděte své sousedy. Najměte si advokáta, který se specializuje na asociační právo. Napadněte proces, nejen cenu.
