Você quer uma hipoteca com entrada zero. Custos de fechamento zero. Taxas zero. Adicione uma taxa de juros fixa que permaneça abaixo da média do mercado durante a vida do empréstimo. Pagamentos estáveis de principal e juros. Você não se importa se sua pontuação de crédito está confusa ou se sua renda é baixa. Quem não assinaria na linha pontilhada?
A maioria das pessoas ficaria cética. Eles deveriam estar. A crise imobiliária de 2008 nos ensinou que ofertas boas demais para serem verdade geralmente terminam em desastre.
Mas há uma exceção. A Neighborhood Assistance Corporation of America (NACA) realmente faz isso. Eles fizeram isso por milhares de americanos desde 1998. O fundador Bruce Marks não iniciou a organização para assinar cheques. Ele começou para combater credores predatórios. Ele criticou os grandes bancos por explorarem mutuários vulneráveis. Até o ex-senador Phil Gramm o rotulou de “extorsionista” durante uma audiência no Senado em 1999. Marks não recuou.
Hoje, o NACA tem como alvo os mesmos mutuários arriscados que os bancos tradicionais ignoram. Poupança baixa. Crédito ruim. Dívida elevada. Execução hipotecária iminente. Sem limites de renda. Os credores tradicionais veem esses perfis como jogos de azar. A NACA os vê como uma construção comunitária. A lógica é simples. Ofereça às pessoas taxas e educação acessíveis. Estabilizar bairros. Manter os residentes investidos em suas comunidades.
Isto não é apenas empréstimo. É ativismo. Os membros se organizam para mudanças políticas. Marks, conhecido pelas suas tácticas implacáveis, ainda critica os credores subprime que cobram taxas excessivas. Estes são os empréstimos que destruíram tantas casas na última crise. NACA oferece um caminho diferente.
Associação e qualificações do programa NACA
Entrar no programa NACA não é uma inscrição online rápida. É um processo. Você se torna um membro. Você participa do treinamento. Você prova que pode pagar pela casa.
Aqui está o que você precisa saber sobre como se qualificar para esta hipoteca com entrada zero.
1. Participe de um seminário de preparação para a aquisição de uma casa própria
Você não pode pular esta etapa. Todo potencial mutuário deve participar de um seminário obrigatório. Geralmente acontece em um fim de semana. Essas sessões são longas. Eles cobrem tudo, desde o orçamento até a compreensão dos documentos da hipoteca.
O objetivo é a educação. A NACA acredita que os compradores informados têm menos probabilidade de inadimplência. Você aprenderá como analisar sua situação financeira honestamente. Você conhecerá outros membros. Você começará a construir uma rede de apoio. Se você não comparecer, não conseguirá um empréstimo. Período.
2. Conclua um curso de educação para compradores de casas
Após o seminário, você se matricula em um curso de educação. Isso não é opcional. É necessária certificação. O curso ensina como comprar uma casa com responsabilidade.
Os tópicos incluem:
– Análise de relatório de crédito
– Cálculos da relação dívida / rendimento
– Noções básicas sobre contas de garantia
– Leitura de documentos de fechamento
Você deve passar em um teste no final. A taxa de aprovação é alta se você prestar atenção. A taxa de fracasso é baixa para aqueles que se envolvem. Este curso garante que você não está apenas conseguindo uma casa. Você está obtendo as ferramentas para mantê-lo.
3. Avaliação Financeira e Aconselhamento
Uma vez certificado, você entra na fase de avaliação financeira. NACA não analisa apenas sua pontuação de crédito. Eles analisam toda a sua vida financeira.
Os credores tradicionais usam fórmulas rígidas. NACA usa uma abordagem mais holística. Eles olham para:
– Sua capacidade de pagar
– Sua estabilidade no emprego
– Suas obrigações de dívida
– Seus hábitos de poupança
Eles também exigem que você participe de sessões mensais de aconselhamento financeiro. Essas sessões ajudam você a gerenciar seu orçamento. Eles mantêm você no caminho certo. Se você ficar para trás, eles o ajudarão a encontrar soluções antes que você perca um pagamento.
**4. Assistência para pagamento inicial e custos de fechamento **
Esta é a atração principal. NACA oferece verdadeiras opções de pagamento inicial zero. Eles também cobrem os custos de fechamento.
Como? Através de um modelo de investimento comunitário. Os membros fazem contribuições mensais para um fundo. Esses fundos ajudam a subsidiar os empréstimos. Não é um presente. É um investimento no coletivo.
Você ainda precisa de algum dinheiro disponível para os custos iniciais. Mas a maior parte do pagamento inicial e das taxas de fechamento são cobertas. Isto elimina a maior barreira para compradores de rendimentos baixos e moderados.
**5. O
A enorme escala do que acontece quando as pessoas precisam de ajuda para comprar uma casa é muitas vezes esquecida em favor do entusiasmo em torno dos lançamentos de novas tecnologias.
Considere isso.
Em setembro de 2014, 1.880 pessoas estavam do lado de fora do carro-chefe da Apple na Quinta Avenida às 4 da manhã. Esperavam pelo iPhone 6. Foi um circo mediático.
Avançando para a última manhã do primeiro evento de prevenção de execução hipotecária “Save the Dream” da NACA em 2008.
Mais de quatro vezes essa multidão apareceu.
Oito mil pessoas.
Eles não queriam um telefone. Eles queriam participar de workshops gratuitos e sessões de aconselhamento individual. Eles queriam manter suas casas [fontes: Little, Rothacker].
Esta disparidade realça uma verdade fundamental sobre a habitação: para muitos, o que está em jogo é existencial e não recreativo.
NACA opera em um modelo de associação. Você não pode simplesmente entrar e obter um empréstimo. Você deve primeiro participar de um workshop introdutório. Isto é obrigatório. É o guardião de todos os serviços da agência, que são gratuitos quando você se torna membro.
Mas “membro” não é um monólito.
Existem três categorias distintas. Entender em qual deles você se enquadra determina seus direitos, suas obrigações e seu caminho para a casa própria.
Membros participantes: o caminho para a propriedade
Se você está tentando comprar uma casa ou refinanciar, você é um membro participante.
Este grupo acessa dois programas específicos.
Primeiro, o Programa de Compra de Casa. Isso fornece empréstimos acessíveis. O objetivo é simples: levar você para uma casa.
Em segundo lugar, o Programa Home Save. Isto é para proprietários existentes. Oferece soluções de hipotecas reestruturadas para evitar inadimplência. É uma tábua de salvação, não um novo empréstimo.
Sob o guarda-chuva da compra, você tem opções.
Você pode comprar uma casa existente. Isso inclui casas unifamiliares, unidades multifamiliares, condomínios ou cooperativas. Novas construções também estão em cima da mesa.
Alternativamente, você pode comprar uma casa que precisa de reabilitação.
É aqui que o NACA diverge dos empréstimos convencionais. Eles financiam os reparos. Você renova. Você constrói patrimônio por meio de suor e capital.
Membros proprietários: o jogo longo
Depois de comprar ou refinanciar, você não desaparece.
Você se torna um membro proprietário.
A NACA acredita no apoio vitalício. Você tem direito a aconselhamento e assistência durante toda a vida do seu empréstimo.
Se ocorrer uma emergência financeira (perda de emprego, contas médicas, conserto de carro), você poderá acessar o Programa de Assistência a Associados (MAP).
Isso fornece ajuda de curto prazo. Até três meses de assistência. Não é uma esmola. É um buffer para evitar que você volte à inadimplência.
Membros da comunidade: o mecanismo de defesa de direitos
Nem todo mundo que ingressa na NACA possui uma casa.
Membros da comunidade apoiam a missão. Eles participam da defesa de direitos. Eles podem ou não financiar através do NACA.
Eles são a espinha dorsal política e social da organização.
O custo dos serviços “gratuitos”
Aqui está o problema.
Aconselhamento, processamento e assistência pós-compra são gratuitos.
Mas existem taxas de adesão.
Essas taxas vêm dos participantes do Programa de Compras e dos Membros da Comunidade.
Você não paga adiantado.
Eles são incluídos no pagamento mensal da hipoteca.
Para onde vai o dinheiro?
Financia o MAP. Abrange operações. Paga pela administração.
É um ciclo autossustentável. Você paga pelo sistema que ajuda você e outras pessoas a permanecerem em suas casas.
Elegibilidade: quem entra?
NACA não é para todos.
Não é uma brecha para os investidores.
Para se qualificar, você deve atender a critérios rígidos.
Primeiro, você não pode possuir nenhuma outra propriedade.
Isto não é para casas de férias. Não é para imóveis para alugar.
É para sua residência principal.
Em segundo lugar, a propriedade deve estar num estado onde a NACA opere.
Eles não estão em todos os 50 estados. Verifique sua localização.
Terceiro, você deve ocupar a casa.
Você tem que morar lá. Enquanto você tiver a hipoteca, você ocupa o imóvel.
Por que?
Porque a NACA acredita que os proprietários que moram em suas casas têm um interesse maior no sucesso do bairro. Casas vazias deterioram-se. As casas ocupadas se estabilizam.
Também existe um preço máximo de compra.
Este limite garante que os recursos vão para aqueles que mais precisam deles.
A maioria dos participantes são proprietários de casas pela primeira vez.
Freqüentemente, são as pessoas que os bancos convencionais descartaram.
A NACA vê potencial onde outros vêem risco.
A opção de 15 anos: velocidade versus fluxo de caixa
Em 2014, a NACA introduziu empréstimos à habitação para construção de riqueza.
São empréstimos de 15 anos.
A compensação é explícita.
Seu cronograma de propriedade diminui. Você possui a casa mais rápido.
Mas seus pagamentos mensais são maiores.
Compare isso com o empréstimo NACA tradicional de 30 anos. A opção de 30 anos reduz sua carga mensal, mas amplia a dívida.
A opção de 15 anos gera patrimônio mais rapidamente.
É uma escolha entre o fluxo de caixa hoje e a riqueza amanhã.
O preço da associação: defesa de direitos
Existe um requisito final.
Não é financeiro.
É cívico.
Todos os membros devem participar na defesa da comunidade.
Você deve completar um mínimo de cinco atividades de defesa de direitos anualmente.
Isso não é negociável.
O que conta?
Participando de manifestações.
Participando de comícios.
Fazendo divulgação na vizinhança.
Voluntariado em um escritório local da NACA.
NACA tem 2 milhões de membros e está subindo.
Eles precisam de energia. Eles precisam de vozes.
Eles não querem apenas o pagamento da hipoteca. Eles querem o seu ativismo.
Você consegue o empréstimo. Você recebe o suporte. Você recebe aconselhamento gratuito.
Mas você também deve seu trabalho à causa.
Isso é uma troca justa?
Talvez.
O mercado imobiliário está falido. NACA oferece uma chave inglesa.
Mas você tem que estar disposto a mudar isso.
O Workshop NACA é apenas o ato de abertura. Ele dá início a um processo de aconselhamento e qualificação que se estende por vários meses, projetado para preparar financeiramente os possíveis proprietários para a realidade da propriedade. Em seguida vem a sessão de admissão com um conselheiro NACA. Um consultor de hipotecas da NACA o guiará através do desafio de qualificação. Este aplicativo exige um mergulho profundo em seu histórico de pagamentos, obrigações de dívida, poupança, renda documentada e hábitos orçamentários atuais.
Os conselheiros também realizam uma análise de acessibilidade. Isso determina o limite máximo de quanta casa você pode pagar. Você não é obrigado a fazer um pagamento inicial. As taxas de juros são garantidamente inferiores a 4%.
Pontuações de crédito e perfis de risco
A NACA não considera a pontuação de crédito como parte do processo de inscrição. Isso parece contra-intuitivo. A maioria dos americanos pontua entre 600 e 750. Uma pontuação de crédito perfeita chega a 850. Qualquer coisa acima de 700 é considerada boa. Os grandes bancos normalmente aprovam empréstimos apenas para aqueles com pontuações altas. Os membros da NACA geralmente pontuam mais baixo.
Em 2009, os relatórios indicavam que até 65 por cento dos proprietários de casas NACA eram mutuários de alto risco. As suas pontuações de crédito situavam-se abaixo de 620. Quase 50% dos mutuários tinham crédito fraco, com pontuações inferiores a 580. Isto cria um problema para os credores tradicionais. Antes da quebra do mercado imobiliário, grandes credores cortejavam os tomadores de crédito pobres com empréstimos subprime injustos. A apreensão mudou tudo. Após a crise, a Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA) introduziu leis de reforma financeira ao abrigo da Lei de Recuperação Económica e Habitacional de 2008 (HERA). O objetivo era diminuir o número de execuções hipotecárias e hipotecas inadimplentes.
Encontrar e comprar uma casa
Depois que os membros são qualificados pelo NACA, eles participam de um Workshop de Compra. Os conselheiros da NACA analisam como procurar uma propriedade. Eles também cobrem o que fazer se for um fixador superior que precisa de reabilitação. O workshop inclui instruções sobre como enviar um pedido de hipoteca ou começar a usar o MAP.
Os membros podem usar um agente do comprador NACA para ajudar na pesquisa. Ou podem trazer seu próprio agente imobiliário aprovado pela NACA. Quando a casa certa é encontrada, este agente negocia o preço de compra e os termos do Contrato de Compra e Venda.
Acesso e reabilitação de crédito NACA
Parte do processo de aprovação da hipoteca inclui a aprovação do acesso ao crédito NACA. Esta etapa verifica se a situação financeira do membro não mudou. Isso confirma que o membro continua a seguir os requisitos antes que a NACA aprove o pedido de empréstimo. O NACA, certificado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA, funciona como intermediário entre o mutuário e o credor.
As propriedades que necessitam de reabilitação são fundamentais para a missão da NACA de estabilizar bairros. No âmbito do seu programa Home and Neighborhood Development (HAND), a agência trabalha com os membros para tornar acessíveis essas reparações e renovações. Os custos são incluídos na hipoteca ou concluídos pelo vendedor.
Reduzindo sua taxa de juros
Indiscutivelmente, uma das melhores coisas sobre a compra de uma casa através do NACA é a taxa de juros abaixo do mercado. Os membros devem garantir isso antes de comprarem sua casa. Antes de enviar o pedido de hipoteca, os membros do NACA podem reduzir ainda mais a taxa de juros depositando fundos adicionais. Isso é chamado de compra NACA.
Para cada 1% da hipoteca paga antecipadamente, o membro recebe uma redução de 0,25% na taxa de juros. Não há limite. Você poderia reduzir os juros para zero por cento.
Fechamento e suporte contínuo
Finalmente, um conselheiro da NACA submete a nova hipoteca ao credor. A agência processa e subscreve hipotecas e atua como corretora de hipotecas. O mutuário garante o seguro do proprietário. Então é hora de fechar. No fechamento, os membros do NACA são responsáveis pelos custos de garantia e despesas pré-pagas, como seguro pré-pago.
Após o fechamento, os membros do NACA podem aproveitar as vantagens do aconselhamento gratuito e da assistência financeira do MAP, conforme necessário durante a vigência do empréstimo. Isso inclui aconselhamento orçamentário, apoio de tolerância e ajuda quando chegar a hora de vender a casa.
Os membros que participam no Home Save Process, o programa de prevenção de execuções hipotecárias da NACA, primeiro determinam uma solução acessível com base na sua situação financeira com um conselheiro do MAP. A própria NACA não reestrutura o empréstimo de um membro. Em vez disso, submete o pedido e a documentação de apoio ao credor e depois trata das negociações.
Batalhas da NACA contra empréstimos predatórios
A NACA começou como uma resposta direta a uma realidade simples e brutal: os trabalhadores de hotéis em Boston não tinham dinheiro para viver na cidade onde trabalhavam. Bruce Marks viu esta lacuna em 1988 e decidiu intervir. Ele não apenas pediu com educação. Ele pressionou um sindicato local de trabalhadores hoteleiros a exigir um benefício habitacional. Esta não foi uma negociação durante horas extras. Foi uma batalha que exigiu a mudança da lei federal. Eles venceram.
Dessa vitória surgiu a Union Neighbourhood Assistance Corporation of America. Hoje, NACA é mais conhecido apenas pela sigla. A missão da organização sem fins lucrativos permanece a mesma. Lute por moradias acessíveis. Mas o campo de batalha mudou dos sindicatos hoteleiros para os bancos de renome. A NACA tem como alvo credores predatórios que exploram mutuários que literalmente não podem pagar os seus empréstimos.
Marks e sua equipe acreditam em fazer o que for preciso. Isto significa fazer piquetes nas casas dos banqueiros. Significa aparecer nas escolas dos filhos. Significa interromper reuniões de acionistas. Certa vez, eles divulgaram detalhes sobre o suposto caso de um executivo financeiro. A lógica é fria, mas clara. A execução hipotecária é dolorosa. É constrangedor para famílias inteiras. Os CEOs precisam entender esse sentimento. Se forem agiotas gananciosos, deverão suportar as consequências.
Marks é chamado de “terrorista bancário” pelos críticos. NACA abraça o título. Eles se orgulham de ser o pior pesadelo para as instituições financeiras.
A Guerra do Banco da Frota
A luta contra o Fleet Bank e a sua subsidiária, Fleet Finance, durou mais de quatro anos. A questão eram as suas ligações com empréstimos predatórios. A NACA organizou manifestações destinadas a atrair a atenção da mídia nacional. Eles queriam que o mundo visse o custo dos empréstimos inadimplentes.
Em 1993, Marks testemunhou perante os Comitês Bancários da Câmara e do Senado dos EUA. Ele trouxe mais de 400 pessoas com ele. Eram proprietários que perderam suas casas por causa das práticas de Fleet. O visual era inegável.
Quando a Reserva Federal se recusou a reunir-se com membros da NACA ou a realizar audiências sobre empréstimos predatórios, o grupo intensificou-se. Eles orquestraram acrobacias. Uma das mais descaradas foi a divulgação do número de telefone direto do presidente da Reserva Federal, Alan Greenspan. Eles transformaram o regulador em um alvo.
O resultado provou que a pressão funcionou. A Fleet concordou em investir US$ 8,5 milhões em empréstimos acessíveis para mutuários de renda baixa e moderada. Eles comprometeram US$ 140 milhões para o programa de aquisição de casa própria acessível da NACA. Eles forneceram restituição aos mutuários e comunidades afetados. O Fleet Finance foi fechado. A subsidiária desapareceu.
Derrubando assentamentos
Nem todas as batalhas terminam com uma resolução direta desde o início. Outro caso de destaque envolveu The Associates. No final da década de 1990, esta era a maior empresa financeira dos Estados Unidos. Um acordo de ação coletiva foi proposto. Isso teria dado imunidade aos Associates. O pagamento aos mutuários que perderam suas casas teria sido tão baixo quanto US$ 50.
NACA lutou contra isso. Eles realizaram uma campanha de vários anos. Eles exigiram melhores condições. Depois de uma cansativa reunião de 14 horas, a The Associates mudou de rumo. Eles investiram US$ 100 milhões no programa de hipotecas da NACA. A imunidade foi removida. Os mutuários foram compensados de forma significativa.
A Primeira União foi a próxima. A NACA teve como alvo direto o CEO Edward Crutchfield. O objetivo era forçar o banco a trabalhar com a organização. O resultado foi um compromisso de US$ 150 milhões para o programa de empréstimos da NACA. Antes que a tinta secasse, a NACA organizou um protesto em cartão-postal. Os membros enviaram panfletos e relatórios aos vizinhos de Crutchfield. Os detalhes das práticas desagradáveis do seu banco foram entregues à sua porta.
Do protesto ao corretor
A energia da NACA voltou-se para os empréstimos subprime. A organização fez parceria com grandes bancos para apoiar hipotecas acessíveis. Eles reestruturaram empréstimos para pessoas em risco de perder suas casas devido a maus negócios.
Em 2003, o Citigroup comprometeu-se com 3 mil milhões de dólares para a missão NACA. Isso fez da NACA a primeira corretora de hipotecas sem fins lucrativos. Eles se tornaram o intermediário entre o devedor e o credor. Não foi caridade. Foi uma mudança estrutural na forma como as hipotecas eram tratadas para aqueles com preços fora do mercado.
O Bank of America o seguiu. Em 2014, eles forneceram US$ 10 bilhões em financiamento. Isto permitiu à NACA emprestar sob os seus próprios termos. O objetivo era ajudar cerca de 50.000 proprietários até 2024. A visão vai além da habitação. A NACA vê um futuro onde intermediará outros produtos financeiros. Empréstimos para automóveis. Empréstimos estudantis. Qualquer dívida que prenda as pessoas.
O custo humano
Os banqueiros temem Marks. Eles temem a horda de manifestantes do NACA. Eles usam camisas amarelas. Eles podem causar estragos em uma cerimônia de premiação. Eles podem atrapalhar uma noite tranquila em casa.
Os críticos argumentam que isso é extorsão. Dizem que Marks tem como alvo os bancos apenas para conseguir dinheiro para o NACA. Eles afirmam que as táticas vinculam o processo de empréstimo a papelada desnecessária.
Independentemente do que você pense sobre as táticas, o resultado é concreto. A NACA acumula fundos que fornecem hipotecas acessíveis. Eles atendem pessoas que de outra forma não conseguiriam comprar sua casa. Ou salve-o.
