Le retournement de maison est simple en théorie. Achetez bas. Réparez. Vendez haut. La réalité est compliquée. La logistique s’accumule rapidement. Vous devez faire des choix difficiles avant même de signer des papiers. L’endroit où vous achetez détermine votre risque.
Achetez dans un quartier en plein essor. Vous pariez sur la valeur future. La zone s’agrandit. Les prix augmentent. Vous profitez. Achetez dans un nouveau développement. Vous ciblez les acheteurs haut de gamme. Ils veulent du luxe. Ils veulent de l’espace. Ils paient pour les deux.
Mais que se passe-t-il si ça tourne mal ?
Une mauvaise budgétisation tue les affaires. Le timing compte. Les pics de criminalité dans ces quartiers « chauds » peuvent nuire à vos capitaux propres. Vous vous retrouvez avec une maison que vous ne pouvez pas vendre. De nombreux investisseurs se demandent combien coûte la construction d’une maison par rapport à la réparation d’une maison existante. Les deux voies peuvent rapporter de l’argent. Les deux peuvent vous mettre en faillite.
Le marché dicte tout. L’immobilier est cyclique. Nous le savons. Lors d’un boom, les flippers détiennent les cartes. Ils nomment leurs prix. Ils gagnent. En période de récession ? Ces maisons rénovées sont assises. Ils restent assis pendant des mois. Les mois signifient que l’argent brûle.
Choisir votre type de propriété
Une fois que vous avez choisi un emplacement, vous avez besoin d’une propriété.
Les dessus de fixation sont le choix classique. Vous vous engagez à vous améliorer. Vous vous engagez dans le temps. Vous vous engagez sur l’argent. C’est du travail.
Les saisies sont différentes. Vous enchérissez aux enchères. Vous achetez dans une banque. Vous pourriez faire une bonne affaire. Le prix est largement sous-évalué. Mais attention. Les propriétaires précédents ne pouvaient pas payer l’hypothèque. Ils ne pouvaient probablement pas non plus se permettre de les entretenir. Vous pourriez trouver une infestation de rongeurs. Vous pourriez trouver un toit qui fuit. Vous faites face au désordre qu’ils ont laissé derrière eux.
La plupart des gens ne pensent qu’aux rénovations et aux saisies immobilières. Ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez retourner sans toucher un marteau.
Durant le boom du début et du milieu des années 2000, les palmes ont acheté de nouvelles constructions. Ils l’ont gardé pendant des mois. Ils l’ont vendu avec profit. Aucune réparation. Juste le timing.
Aujourd’hui, la tendance s’inverse. Les investisseurs se tournent vers les nouveaux développements haut de gamme dans les banlieues périphériques. Pourquoi? La croissance commerciale attire les gens. Les grandes surfaces attirent les résidents. Plus de résidents signifient des valeurs immobilières plus élevées.
C’est risqué quand même.
Si la situation n’est pas parfaite, vous perdez. Les prix du gaz augmentent. Les acheteurs évitent les longs trajets. L’étalement des banlieues devient un handicap. Ce type de retournement est volatile.
Les grandes questions
Pourquoi les gens changent-ils de maison ? L’argent est évident. Mais que doit savoir l’acheteur ou le vendeur moyen avant d’investir ?
Combien pouvez-vous réellement gagner ? Cela varie énormément.
Quelle est la ligne morale ? Vous payez le prix le plus bas aux personnes qui ont perdu leur maison. Est-ce éthique ? Vous profitez de leur malheur.
Nous répondrons à ces questions. Nous examinerons l’art du retournement de maison.
Financement de retournement de maison
Vous avez besoin de capitaux. Les vrais investisseurs utilisent du cash. Les débutants utilisent la dette.
Les prêts d’argent dur sont courants. Ils sont rapides. Ils sont chers. Les taux d’intérêt sont élevés. Vous payez des points d’avance. Le prêteur se soucie de l’actif, pas de votre pointage de crédit.
Les prêts bancaires traditionnels sont plus lents. Ils nécessitent un crédit solide. Ils ont besoin d’équité. Ils n’aiment pas l’incertitude d’un retournement de situation.
Les prêteurs privés offrent une autre voie. Amis et famille. Vous leur offrez des capitaux propres dans la transaction. Vous payez des intérêts. Vous gérez la relation.
Les transactions de gros ne nécessitent aucun capital. Vous trouvez la propriété. Vous l’avez mis sous contrat. Vous vendez le contrat à un acheteur au comptant. Vous empochez les frais de mission. Vous n’achetez pas la maison. Vous ne réparez pas la maison. Vous venez de trouver l’affaire.
Chaque méthode comporte des compromis. Vitesse et coût. Risque contre récompense.
Les émissions de télévision adorent vendre du rêve. Vous achetez une décharge. Vous le réparez. Vous le vendez avec profit. Simple, non ? La réalité ressemble moins à Flip This House qu’à une classe d’investissement à enjeux élevés. C’est acheter bas, vendre haut. Mais lors d’une crise immobilière, la partie « haute » devient beaucoup plus difficile à trouver.
La plupart des débutants sautent la partie ennuyeuse. Ils sautent le budget. C’est là qu’ils échouent. Avant même d’examiner une propriété, vous avez besoin d’un plan. Concrètement, vous avez besoin de financement.
Comment les House Flippers obtiennent un financement lorsque les taux sont élevés
À l’époque où les prêts hypothécaires à risque étaient rois, le retournement était plus facile. Vous avez mis peu d’argent de côté. Vous avez payé des taux d’intérêt plus élevés. Cela n’avait pas d’importance puisque vous aviez prévu de rester propriétaire de la maison pendant six mois, et non soixante ans. Le coût des intérêts était une erreur d’arrondi.
Cette époque est révolue.
Aujourd’hui, le marché est stable. Les prêts hypothécaires d’investissement sont plus difficiles à obtenir. Les taux d’intérêt sont élevés. Si votre propriété est sur le marché, ces taux épuisent votre portefeuille. Rapide.
Cela change tout. L’argent liquide est à nouveau roi.
“Plus la mise de fonds que vous pouvez vous permettre est importante, plus le taux d’intérêt est bas.”
Si vous avez de l’argent liquide, vous commencez avec un taux inférieur. Vous avez également de l’argent pour le travail proprement dit. Fini les emprunts pour les clous et les cloisons sèches. Vous devez l’avoir dès le départ. C’est pourquoi les nouveaux palmes calent souvent. Ils n’ont pas les liquidités nécessaires pour combler l’écart entre la clôture et la vente.
Éviter les Franken-Houses et les mauvais entrepreneurs
Une fois que vous avez l’argent, vous devez trouver une maison qui ne mangera pas cet argent vivant.
La règle d’or des bonnes affaires s’applique ici. Si ça semble trop beau, ça l’est. Un bungalow parfait à moitié prix ? Drapeau rouge. Un entrepreneur qui prétend pouvoir tout faire à bas prix ? Drapeau rouge.
Demandez des références. Des clients. Des vendeurs. Vérifiez-les. Ne présumez pas.
Il y a aussi un piège spécifique à éviter. La maison Franken.
Ce sont des demeures historiques avec une histoire compliquée. Ajouts. Rénovations partielles. Corrections de bricolage. Ils ont l’air charmants. Ce sont souvent des cauchemars coûteux. Vous pourriez trouver une maison qui semble propre en surface. Mais le câblage ? C’est un enchevêtrement de codes obsolètes et de dangers cachés. Vous envisagez peut-être une révision électrique complète. Ce n’est pas un jeu d’enfant. C’est un projet de deux ans sans profit.
Tenez-vous-en aux propriétés avec des historiques clairs. Évitez ceux qui contiennent trop de secrets.
L’achat d’une maison neuve est simple. Vous gérez l’hypothèque, l’assurance, les taxes et les frais juridiques. Cela s’arrête là. Mais dans un marché en ralentissement, les stocks dépassent la demande. Vous pourriez conserver cette propriété plus longtemps que prévu. Cela change tout.
Les dessus de fixation sont différents. Le budget gonfle dès que l’on prend en compte les rénovations. Les experts recommandent d’ajouter 20 pour cent à votre estimation initiale. Surestimez et vous obtenez un excédent de trésorerie. Sous-estimez et les factures inattendues vous enterrent.
Le gros œuvre n’est pas glamour. Les systèmes de plomberie, d’électricité, d’isolation, de lutte antiparasitaire et de CVC sont essentiels. De nouveaux planchers de bois franc et de la peinture fraîche attirent les acheteurs. Les dégâts causés par les termites tuent les attaques instantanément. Si vous manquez de compétences techniques, les coûts de main d’œuvre s’additionnent. Incluez le temps perdu à attendre que les membres de la famille terminent le câblage.
Maximiser le retour sur investissement dans les cuisines et les salles de bains
La plupart des agents conviennent que les cuisines et les salles de bains offrent le meilleur retour sur investissement. Au-delà des réparations structurelles, vous envisagez de nouveaux armoires, comptoirs, quincaillerie, éviers, dosserets, appareils électroménagers, sols et éclairage. Les améliorations de cuisine sont coûteuses mais ont un impact. Les comptoirs en granit et le stockage du vin créent des impressions fortes.
Les améliorations des bâtiments écologiques peuvent également ajouter de la valeur si elles sont commercialisées comme permettant d’économiser de l’argent. Si la maison est structurellement solide, vous n’aurez peut-être besoin que de peinture et de tapis mis à jour. Les coûts restent inférieurs. Le recours à des entrepreneurs et à de la main-d’œuvre extérieure gonfle rapidement le prix.
L’attrait extérieur compte également. L’extérieur dicte les premières impressions. Vous devrez peut-être peindre, aménager et réparer l’allée. Dans les quartiers chers, l’entretien de base de la pelouse ne suffit pas. Des frais d’association de propriétaires pourraient s’appliquer. Dans les zones en plein essor, prévoir un budget pour les mesures de sécurité.
L’illusion télé
Le retournement de maison est apparu à la fin des années 1990 et au début des années 2000. Certains estiment que le terme est déjà obsolète. Le retournement implique un profit rapide, qui stagne dans un marché stable. Pourtant, le terme a explosé grâce aux émissions télévisées de rénovation domiciliaire.
«Trading Spaces», «Extreme Home Makeover» et «This Old House» rendent la rénovation amusante. Ils donnent l’impression que c’est facile. “Property Ladder”, “Flip This House” et “Flipping Out” transforment l’achat d’une propriété en un drame aux enjeux élevés. À la télévision, les grosses rénovations se terminent en une heure. Du plâtre pourrait tomber sur la tête d’un entrepreneur. Le projet dépasse le budget. Tout le monde est content au final.
La réalité est rarement aussi nette.
Pourquoi la recherche de localisation n’est pas négociable
Choisir le style de la maison ne représente que la moitié de la bataille. Le quartier dicte tout. Évitez les recherches et vous ne faites que jouer. Conduisez dans les rues. Faites-le à midi. Faites-le à minuit. Vous devez voir la décomposition dans l’obscurité et l’activité dans la lumière. Vérifiez les compositions récentes. Recherchez les panneaux « à vendre » qui ne sont jamais démontés. Est-ce que d’autres palmes tournent déjà en rond ? Si trois maisons vides se trouvent à côté de la vôtre, vous vous retrouvez face à un flot de stocks. Le marché sera saturé.
Le nouveau piège de la construction
Les nouvelles constructions semblent sûres. Des lignes épurées. Pas de pourriture cachée. Mais vos options diminuent rapidement. Vous êtes limité à ce qui se trouve actuellement dans le sol. Cela signifie généralement de grands lotissements. Il y a un piège. Beaucoup de ces communautés ont des restrictions sur les actes. Ils exigent que les propriétaires habitent dans la propriété. Le but est d’éviter les villes fantômes. Si vous faites du profit, vous ne pouvez pas emménager. Vous devez vendre. Et si le HOA ou les règles communautaires bloquent votre sortie, vous êtes bloqué. Vérifiez les alliances. Lisez les petits caractères. Sinon, vous achetez une maison que vous ne pouvez pas vendre à un flipper.
Naviguer dans les saisies immobilières et les REO
Les saisies sont une autre bête. Vous n’achetez pas auprès du propriétaire. Vous achetez à la banque. Il s’agit de REO ou de propriétés immobilières. La chronologie est brutale. Attendez-vous à six à huit mois. Pourquoi? La banque doit déposer des documents judiciaires. Ils doivent poursuivre le propriétaire en justice. Ce processus juridique s’éternise. Si vous participez à une vente aux enchères, le calendrier est fixé par le greffier du tribunal, pas par vous.
Les banques vendent « telles quelles ». Ils ne se soucient pas de vos estimations de réparation. Ils se soucient de fermer. En raison de la situation, obtenir un prêt peut être plus difficile. Les prêteurs sont nerveux. Ils voient le risque. Vous pourriez avoir besoin d’argent liquide ou d’un prêt d’argent dur.
Il existe des sites Internet pour cela. Fannie Mae répertorie son propre inventaire. Les sites privés répertorient également les REO. Souvent payant. Mais il y a un piège. Vous pouvez rechercher des maisons partout dans le pays. Ne le faites pas. Les experts conviennent qu’il s’agit d’une erreur fatale. Acheter sans être vu est un suicide pour un flipper. Les photos sont mises en scène. L’éclairage est bon. La fondation pourrait être fissurée. Vous ne pouvez pas distinguer l’ambiance du quartier à partir d’un JPEG. Vous ne savez pas si la photo date de deux ans. Vous ne savez pas si le toit a coulé l’hiver dernier.
“L’achat d’une saisie sans être vu est l’une des plus grosses erreurs commises par les flippers. Les photos mentent. Les quartiers non.”
La question morale de la détresse d’achat
Est-ce que ça vous convient ? Acheter une maison que quelqu’un vient de perdre ? C’est une situation difficile.
Non, ce n’est pas faux. Pensez aux mécanismes du marché. Lorsque vous achetez une saisie, vous la supprimez de l’offre disponible. Cela semble mauvais pour le vendeur. Mais cela aide le reste du marché. En stabilisant le prix, vous pourriez effectivement aider le prochain propriétaire en difficulté. Il leur sera plus facile de vendre leur maison parce que vous aurez éliminé un blocage. C’est de l’économie de base.
Ne vous attendez pas à de la gratitude. Si vous achetez la maison de leurs rêves pour une fraction de ce qu’ils ont payé, vous ne serez pas invité au barbecue du quartier. Gardez vos distances. Soyez professionnel. Soyez silencieux.
Retourner les fixateurs supérieurs
Les budgets des rénovateurs ont la fâcheuse habitude de devenir incontrôlables. Si vous envisagez sérieusement d’investir dans une propriété en difficulté, vous avez besoin d’une tolérance élevée au risque et d’une stratégie de sortie claire. Les experts en rénovation domiciliaire s’accordent généralement sur quelques dures vérités qui peuvent sauver votre peau.
Vous gagnez plus d’argent sur une maison bon marché qui devient belle que sur une belle maison qui devient premium. Toutes ces mises à niveau coûteuses offrent rarement un retour sur investissement comparable à la réparation d’une fondation fissurée. Pour la plupart des gens, cela signifie embaucher des travailleurs ou avoir beaucoup d’aide.
Plus vous impliquez de personnes, plus la coordination est nécessaire. Vous devrez garder un œil très attentif sur les plombiers, les électriciens et les bricoleurs. Ou vous pouvez embaucher un entrepreneur général. Cela signifie une forte augmentation de votre budget.
Pensez local. Si vous rénovez une maison dans le Massachusetts, utilisez des planches à clin et non des briques en adobe. Plus vous recherchez les matériaux près de chez vous, plus vous pourrez trouver d’experts pour vous aider à les installer.
Ne surestimez pas votre travail. Bien sûr, ce travail de peinture est joli, mais vaut-il vraiment une majoration de 20 000 $ sur la propriété ? Surévaluer votre propriété pourrait simplement vous laisser avec une maison dont les gens se méfient parce qu’elle est sur le marché depuis trop longtemps.
FAQ sur la Maison Flipping
Pouvez-vous retourner des maisons sans argent ?
Vous pouvez vous lancer dans le retournement de maisons sans argent liquide, mais cela est plus risqué et demande généralement plus de travail au départ. Certaines façons de commencer incluent un partenariat avec un investisseur, l’obtention d’un prêt auprès d’un prêteur d’argent dur ou d’un prêteur privé, ou même le financement participatif de votre premier investissement. Si vous entretenez de bonnes relations avec votre banque, vous pourrez peut-être également la contacter pour voir si elle financera votre investissement, même s’il est peu probable qu’elle vous accorde un prêt si vous n’avez absolument pas d’argent.
Vaut-il mieux retourner les maisons ou les louer ?
Si vous recherchez un investissement à court terme, le retournement de maisons peut être une meilleure option pour vous. Si votre objectif est de gagner un revenu passif, rénover une maison et la transformer en propriété locative peut être une meilleure option. Les deux ont des avantages et des inconvénients uniques, il est donc préférable de faire vos recherches avant de prendre une décision finale.
Est-il rentable de retourner des maisons ?
Il peut être très rentable de retourner des maisons si vous suivez le modèle d’achat bas, si vous vendez un modèle haut de gamme et si vous pouvez vous en tenir à un budget strict, y compris en prévoyant un budget d’urgence pour toute surprise pouvant survenir lors d’une rénovation. Selon ATTOM Data Solutions, les maisons inversées se sont vendues à un prix médian de près de 218 000 $ avec un bénéfice brut de près de 63 000 $ en 2019.
Quels sont les inconvénients du retournement des maisons ?
Un inconvénient majeur du retournement d’une maison est que vous ne serez pas en mesure de réaliser un profit significatif (voire aucun) en cas de problème. L’achat d’une maison sous-évaluée augmente vos chances de réaliser un profit, mais les maisons à rénover et les maisons saisies peuvent finir par avoir des problèmes coûteux comme des problèmes de fondations, de structure, d’électricité ou de plomberie. Ces problèmes inattendus peuvent grignoter votre budget et réduire votre marge bénéficiaire, potentiellement à un point tel que le retournement n’en valait plus la peine.
“Presque chaque amélioration sur laquelle vous lésinez vous hantera, préviennent les rénovateurs. Des tapis bon marché aux électriciens bon marché, la qualité de fabrication est quelque chose que les palmes ne peuvent pas simuler dans un marché en déclin.”
Ne prenez pas d’avance sur vous-même. Les débutants peuvent voir des signes de dollar lorsqu’ils envisagent d’acheter plusieurs propriétés, mais les problèmes peuvent rapidement se transformer en faillite si vous utilisez la valeur nette d’une maison pour payer les réparations d’une autre. De plus, chaque maison nécessite une attention particulière, et à moins que vous ne quittiez votre travail quotidien, ce que les experts ne recommandent pas non plus aux débutants, vous aurez probablement beaucoup à faire pour une maison sans penser à votre prochain projet.
Quel que soit le temps que vous pensez que la rénovation prendra et quel que soit son coût, sachez simplement que cela sera probablement beaucoup plus coûteux et prendra beaucoup plus de temps.
Selon vos objectifs et l’ampleur des rénovations, les travaux de rénovation peuvent prendre quelques mois ou moins si vous êtes vraiment chanceux. Ou des années pour faire demi-tour. Si vous souhaitez vivre de votre investissement pendant que vous y travaillez, n’oubliez pas qu’il pourrait y avoir beaucoup de sciure de bois dans votre avenir. Et même si les quartiers en plein essor peuvent exploser du jour au lendemain, il y aura également des fluctuations des taux de criminalité, des booms commerciaux locaux et des améliorations dans les écoles, qui peuvent tous affecter la valeur de votre propriété. La patience est de mise lorsqu’on attend qu’un quartier décolle.
Pour en savoir plus sur le retournement de maison, jetez un œil aux liens sur la page suivante.
Emplacement, emplacement, emplacement
Quel est le meilleur endroit pour commencer à flipper ? Cela dépend de ce que vous considérez comme un bon indicateur pour investir. Selon la National Association of Home Builders, Indianapolis est la grande ville américaine la plus abordable pour une maison si vous recherchez une bonne affaire. Si vous souhaitez vous lancer dans le haut de gamme, Los Angeles est le grand marché le moins abordable. Et si vous recherchez une saisie, RealtyTrac, un site de saisie, indique que Détroit est en tête de liste.
Trouver votre prochain mouvement
Si vous êtes encore en train de creuser les rouages de l’immobilier, tout un écosystème de ressources vous attend. L’industrie ne s’arrête pas à la table de clôture. Il s’étend à l’achat, à la vente, à la construction et même aux pièges financiers que vous devez éviter.
Consultez HowBuyingAHouseWorks et HowSellingAHouseWorks pour comprendre le côté transactionnel. Vous voudrez savoir comment HouseConstructionWorks avant de démolir un mur porteur. Et si la durabilité est votre point de vue, HowGreenBuildingWorks et HowLEEDCertificationWorks sont des lectures obligatoires pour les normes modernes.
Ensuite, il y a l’argent. HowMortgagesWorks couvre le chemin traditionnel. HowSubprimeMortgagesWorks explique les dangereux raccourcis qui ont détruit le marché en 2008.
Besoin d’une victoire rapide ? Recherchez WhatIsTheOneThingYouCanDoToIncreaseTheValueOfYourHomeTheMost. Indice : c’est rarement une piscine.
Pour les chemins non conventionnels, lisez HowRentToOwnHomesWork et HowRealEstateInvestmentClubsWork. Ces modèles contournent la propriété traditionnelle mais ouvrent des portes différentes.
Où chercher et qui regarder
Vous ne volez pas à l’aveugle si vous savez où pointer votre navigateur.
BestHouseFlip et NewHouseFlip sont des blogs industriels qui analysent les tendances du marché. Ils vous montrent à quoi ressemblent les flips réussis et ceux qui échouent.
Pour le gros du travail, contactez la NationalAssociationOfHomeBuilders. Leurs normes définissent la qualité. Si vous recherchez des actifs en difficulté, Foreclosure.com et RealtyTrac.com suivent les annonces avant qu’elles n’atteignent le MLS grand public. Reotrans.com propose des données sur les tendances immobilières.
Apprendre de ses erreurs
Les sources répertoriées ici ne sont pas que des liens. Ce sont des récits édifiants.
Lisez « Des diamants bruts ? » de Jennifer Hiller. dans le San Antonio Express-News. Il s’agit de voir le potentiel là où d’autres voient des débris.
“The Bust Hits Home” de Barbara Kiviat dans Time Magazine détaille le coût humain de l’accident. John Leland écrit dans le New York Times : « Un spéculateur immobilier passe du boom à la faillite ». C’est un regard qui donne à réfléchir sur l’effet de levier.
Alex Markels dans U.S. News & World Report demande si l’investissement immobilier a changé. C’est le cas. Vous avez besoin de plus de travail maintenant.
Noelle Knox dans USA Today énumère “10 erreurs qui ont fait basculer”. Prenez des notes. Gary Pakulski dans The Toledo Blade rapporte comment les saisies ouvrent les portes aux investisseurs. Kathy Price-Robinson dans le LA Times détaille un groupe d’amis qui ont tenté de renverser une maison et ont été écrasés par des dépassements de coûts et un mauvais timing.
Ne répétez pas leurs erreurs. Étudiez les échecs. Le marché récompense ceux qui sont préparés.
