Теоретично перепродаж нерухомості (house flipping) простий. Купити недорого. Відремонтувати. Продати дорого. Насправді все складніше. Логістичні завдання накопичуються швидко. Доводиться приймати важкі рішення ще до підписання документів. Місце покупки визначає рівень ризику.
Купуйте у районі, що знаходиться на підйомі. Ви робите ставку на майбутню вартість. Район розвивається. Ціни зростають. Ви отримуєте прибуток. Купуйте у нових житлових комплексах. Ви орієнтуєтесь на покупців преміум-класу. Вони хочуть розкоші. Вони хочуть простору. Вони платять за те та інше.
Але що якщо все піде не так?
Погане бюджетування вбиває угоди. Час має значення. Зростання рівня злочинності у цих «гарячих» районах може знецінити вашу частку у капіталі. Ви залишаєтеся із будинком, який не можете продати. Багато інвесторів запитують, скільки коштує побудувати будинок у порівнянні з ремонтом існуючого. Обидва шляхи можуть принести прибуток. Обидва можуть призвести до банкрутства.
Ринок диктує усі. Нерухомість циклічна. Ми це знаємо. Під час буму перепродавці тримають козирі. Вони призначають свої ціни. Вони перемагають. Під час спаду? Ці відремонтовані будинки простоюють. Вони можуть простоювати місяцями. Місяці означають згоряючі гроші.
Вибір типу нерухомості
Після того, як ви оберете місце розташування, вам потрібно знайти об’єкт нерухомості.
Будинки, що потребують ремонту, — це класичний вибір. Ви зобов’язуєтесь зайнятися покращенням. Ви зобов’язуєтесь витратити час. Ви зобов’язуєтесь витратити гроші. Це робота.
Іпотечні застави (foreclosures) – це інша справа. Ви робите ставку на аукціоні. Ви купуєте у банку. Ви можете отримати вигідну угоду. Ціна значно занижена. Але будьте обережні. Попередні власники не змогли сплачувати іпотеку. Ймовірно, вони також не могли дозволити собі утримання будинку. Ви можете виявити зараження гризунами. Ви можете знайти дах, що протікає. Ви маєте справу з безладом, який вони залишили після себе.
Більшість людей думають тільки про будинки, які потребують ремонту, та застави. Але це не обов’язково так. Ви можете займатися перепродажем, не торкаючись молотка.
У період буму початку та середини 2000-х років перепродавці купували нове будівництво. Вони тримали його кілька місяців. Вони продавали його із прибутком. Жодного ремонту. Лише таймінг.
Нині тенденція змінюється. Інвестори дивляться на нові елітні житлові комплекси у віддалених передмістях. Чому? Комерційне зростання приваблює людей. Великі супермаркети приваблюють мешканців. Більше людей означає більш високі ціни на нерухомість.
Однак це є ризиковано.
Якщо ситуація не ідеальна, ви втрачаєте гроші. Ціни на бензин зростають. Покупці уникають тривалих поїздок працювати. Розповзання передмість стає проблемою. Цей тип перепродажу нестабільний.
Головні питання
Чому люди займаються перепродажем будинків? Гроші очевидні. Але що середньому покупцю чи продавцю треба знати перед інвестуванням?
Скільки можна реально заробити? Це дуже варіюється.
Яка моральна грань? Ви платите копійки людям, які втратили свої будинки. Чи це етично? Ви отримуєте прибуток з їхнього нещастя.
Ми відповімо на ці запитання. Ми розглянемо мистецтво перепродажу будинків.
Фінансування перепродажу будинків
Вам потрібний капітал. Досвідчені інвестори використовують готівку. Новачки використовують позикові кошти.
Кредити під заставу нерухомості (hard money loans) поширені. Вони швидкі. Вони дорогі. Відсоткові ставки високі. Ви сплачуєте пункти (комісію) авансом. Кредитор дбає про актив, а не про ваш кредитний рейтинг.
Традиційні банківські кредити повільніші. Вони потребують сильного кредитного рейтингу. Вони потребують наявності власного капіталу. Вони не люблять невизначеності, пов’язані з перепродажем.
Приватні кредитори пропонують інший шлях. Друзі та сім’я. Ви пропонуєте їм частку в угоді. Ви сплачуєте відсотки. Ви керуєте стосунками.
Оптові угоди не потребують капіталу. Ви знаходите об’єкт нерухомості. Ви укладаєте його у контракт. Ви продаєте контракт покупцеві з готівкою. Ви забираєте комісію за поступку прав. Ви не купуєте будинок. Ви не ремонтуєте будинок. Ви просто знаходите угоду.
Кожен метод має компроміси. Швидкість проти вартості. Ризик проти нагороди.
Телевізійні шоу люблять продавати мрію. Ви купуєте стару будівлю. Ви впорядковуєте його. Ви продаєте його із прибутком. Просто, правда? Реальність менше схожа на шоу Flip This House і більше нагадує курс інвестицій з високими ставками. Це купуй дешево, продавай дорого. Але в період спаду на ринку нерухомості “дорого” знайти набагато складніше.
Більшість новачків пропускають нудну частину. Вони ігнорують бюджет. Саме тут вони зазнають невдачі. Перш ніж ви навіть подивіться на об’єкт, вам потрібний план. Зокрема, вам потрібне фінансування.
Як спекулянти нерухомістю отримують фінансування за високих ставок
Коли субстандартні іпотечні кредити були в моді, перепродаж був простіше. Ви вносили невеликий початковий внесок. Ви платили вищі процентні ставки. Це не мало значення, тому що ви планували володіти будинком шість місяців, а не шістдесят років. Витрати відсотки були незначні.
Ця епоха минула.
Тепер ринок стагнує. Іпотечні кредити для інвесторів одержати складніше. Відсоткові ставки високі. Якщо ваш об’єкт довго знаходиться на ринку, ці ставки швидко спустошують ваш гаманець.
Це змінює все. Гроші – це король.
«Чим більший початковий внесок ви можете собі дозволити, тим нижчою буде процентна ставка».
Якщо у вас є готівка, ви починаєте з нижчої ставки. У вас також є гроші на роботу. Більше ніяких позик на цвяхи та гіпсокартон. Вам потрібно мати їх наперед. Саме тому нові спекулянти часто застрягають. У них немає ліквідності, щоб покрити розрив між закриттям угоди та продажем.
Як уникнути «Франкенхаусів» та поганих підрядників
Як тільки у вас є гроші, вам потрібно знайти будинок, який не з’їсть ці гроші живцем.
Тут діє золоте правило вигідних угод. Якщо це звучить надто добре, значить так воно і є. Ідеальний бунгало за половину ціни? Червоний прапор. Підрядник, який каже, що може зробити дешево? Червоний прапор.
Попросіть рекомендації. Від клієнтів. Від постачальників. Перевірте їх. Не робіть припущень.
Існує також конкретна пастка, яку слід уникати. “Франкенхаус”.
Це історичні будинки із заплутаною історією. Надбудови. Часткові ремонти. Саморобні виправлення. Вони виглядають чарівно. Але часто це дорогі кошмари. Ви можете знайти будинок, що виглядає чистим на поверхні. Але ж проводка? Це поплутана мережа застарілих норм та прихованих небезпек. Ви можете зіткнутися із повною заміною електропроводки. Це не швидкий перепродаж. Це дворічний проект із нульовим прибутком.
Залишайтеся в рамках об’єктів із чіткою історією. Уникайте тих, у кого занадто багато секретів.
Купівля нового будинку – процес простий. Ви берете на себе іпотеку, страхування, податки та юридичні витрати. На цьому все закінчується. Але на ринку, що слабшає, пропозиція перевищує попит. Ви можете тримати цю нерухомість довше, ніж планували. Це змінює все.
Будинки, які потребують ремонту, — це інша справа. Бюджет збільшується, коли ви враховуєте витрати на renovation. Експерти рекомендують додавати 20% до вашої початкової оцінки. Якщо ви переоціните витрати, у вас залишиться надлишок готівки. Якщо недооціните – несподівані рахунки поховають вас.
Будівельні роботи не відрізняються видовищністю. Сантехніка, електрика, утеплення, боротьба зі шкідниками та системи HVAC є критично важливими. Нові паркетні підлоги та свіжа фарба приваблюють покупців. Ушкодження від термітів миттєво зривають угоди. Якщо у вас немає технічних навичок, витрати на робочу силу швидко зростають. Враховуйте час, витрачений на очікування, поки родичі закінчать проводку.
Максимізація ROI на кухнях та у ванних кімнатах
Більшість агентів погоджуються, що кухні та ванні кімнати забезпечують найкращу віддачу від інвестицій. Крім усунення структурних проблем, вам знадобляться нові шафи, стільниці, фурнітура, раковини, фартухи, побутова техніка, покриття для підлоги та освітлення. Оновлення кухні коштує дорого, але дає сильний ефект. Гранітні стільниці та винні шафи справляють сильне враження.
Екологічні поліпшення можуть додати вартості, якщо їх рекламувати як спосіб економії грошей. Якщо будинок структурно справний, вам може знадобитися лише оновлення фарби та килимових покриттів. Витрати залишаються нижчими. Використання підрядників та зовнішньої робочої сили швидко роздмухує ціну.
Зовнішній вигляд (curb appeal) також має значення. Екстер’єр формує перше враження. Можливо, вам доведеться пофарбувати фасад, облаштувати ділянку та відремонтувати під’їзну доріжку. У дорогих районах базового догляду за газоном замало. Можуть застосовуватися внески до асоціації домовласників. У районах, що розвиваються, закладіть до бюджету заходи безпеки.
Телевізійна ілюзія
Перепродаж нерухомості (house flipping) виник наприкінці 1990-х та на початку 2000-х років. Дехто стверджує, що цей термін уже застарів. Слово “flipping” має на увазі швидкий прибуток, який уповільнюється на стагнаційному ринку. Проте термін став популярним завдяки телевізійному шоу про ремонт.
“Trading Spaces”, “Extreme Home Makeover” та “This Old House” роблять ремонт веселим заняттям. Вони справляють враження, що це легко. “Property Ladder”, “Flip This House” і “Flipping Out” перетворюють покупку нерухомості на драму з високими ставками. У телевізорі великі ремонтні роботи завершуються за годину. Штукатурка може впасти на голову підряднику. Проект виходить за межі бюджету. Зрештою, всі щасливі.
Реальність рідко буває такою впорядкованою.
Чому дослідження локації – це обов’язкова умова
Вибір стилю будинку – це лише половина справи. Район диктує всі умови. Пропустіть етап дослідження і ви просто граєте в рулетку. Прокотіться вулицями. Зробіть це опівдні. Зробіть це опівночі. Ви повинні побачити ознаки запустіння у темряві та активність вдень. Перевірте нещодавні угоди щодо аналогічних об’єктів (comps). Шукайте знаки “Продається”, які не прибирають роками. Чи вже інші інвестори кружляють довкола? Якщо три порожні будинки стоять поряд з вашим, ви купуєте об’єкт в умовах перенасичення ринку. Ринок буде перегрітий.
Пастка нового будівництва
Нові споруди здаються безпечними. Чисті лінії. Жодної прихованої гнилі. Але ваш вибір швидко звужується. Ви обмежені тим, що вже закладено у фундаменті. Зазвичай, це означає великі житлові комплекси. Але є каверза. Багато таких спільнотах діють обмеження за договором (deed restrictions). Вони вимагають, щоб власник мешкав у цьому будинку. Мета — уникнути перетворення району на «місто-примару». Якщо ви займаєтеся перепродажем (фліпінгом) заради прибутку, ви не можете переїхати туди самі. Ви повинні продати. І якщо правила HOA (асоціації власників житла) чи місцеві норми блокують ваш вихід, ви застрягнете. Перевірте ковенанти (обов’язкові умови). Уважно читайте дрібний шрифт. Інакше ви придбаєте будинок, який не зможете продати іншому інвестору.
Навігація по об’єктам банківського майна (REO) і foreclosure
Foreclosure (банкрутство з іпотеки/вилучення майна) – це зовсім інша історія. Ви купуєте не у власника будинку, а у банку. Це REO (Real Estate Owned – нерухомість, що належить банку). Строки тут суворі. Чекайте на шість-вісім місяців. Чому? Банку слід подати судові документи. Він має подати до суду на власника. Цей юридичний процес затягується. Якщо ви берете участь у аукціоні, терміни встановлюються не вами, а канцелярією суду.
Банки продають об’єкти “як є” (as is). Їх не цікавлять ваші оцінки витрат на ремонт. Їм важливе закриття угоди. Через стан об’єкта отримати кредит може бути складніше. Кредитори нервують. Вони бачать ризики. Можливо, вам знадобиться готівка або кредит під заставу нерухомості (hard money loan).
Існують спеціалізовані сайти. Fannie Mae публікує власний інвентар. Приватні сайти також пропонують REO-об’єкти, часто за плату. Але є пастка. Ви можете шукати будинки по всій країні. Не робіть цього. Експерти сходяться на думці, що це фатальна помилка. Покупка без огляду (sight-unseen) – це самогубство для фліппера. Фотографії зроблені з оздобленням. Освітлення хороше. Фундамент може бути тріснутим. Ви не зможете зрозуміти атмосферу району за JPEG-файлом. Ви не знаєте, чи зроблено фотографію два роки тому. Ви не знаєте, чи протікав дах минулої зими.
«Купівля об’єкта длязакриття без огляду – одна з найбільших помилок, які роблять фліппери. Фотографії брешуть. Райони – ні».
Етичне питання купівлі distressed-об’єктів
Чи не суперечить це вашим принципам? Купівля будинку, який хтось щойно втратив? Це складна ситуація.
Ні, це неправильно. Подумайте про механіку ринку. Коли ви купуєте foreclosure, ви виводите його з пропозиції. Це може здатися поганим для продавця. Але це допомагає решті ринку. Стабілізуючи ціни, ви, можливо, фактично допоможете наступному домовласнику, який зазнає труднощів. Йому буде легше продати свій будинок, тому що ви усунули перешкоду. Це є базова економіка.
Просто не чекайте подяки. Якщо ви купуєте їхній будинок мрії за частку від того, що вони заплатили, вас не запросять на сусідську барбекю. Тримайтеся на відстані. Будьте професійними. Будьте мовчазними.
Перепродаж будинків, які потребують ремонту
Бюджети на ремонт «убитих» будинків мають неприємну звичку виходити з-під контролю. Якщо ви маєте намір інвестувати в проблемну нерухомість, вам потрібна висока толерантність до ризику і чітка стратегія виходу. Експерти з ремонту житла загалом згодні з кількома суворими істинами, які можуть урятувати ваші гроші.
Ви заробляєте більше на дешевому будинку, який стає хорошим, ніж на хорошому будинку, який стає преміальним. Всі ці дорогі поліпшення рідко забезпечують окупність, порівнянну з ремонтом фундаменту, що тріснув. Для більшості людей це означає найм робітників або наявність великої допомоги.
Що більше людей ви залучаєте, то більше координації потрібно. Вам доведеться тримати під дуже строгим контролем сантехніків, електриків та майстрів на всі руки. Або ви можете найняти генерального підрядника. Це означає значне збільшення бюджету.
Думайте локально. Якщо ви ремонтуєте будинок в Массачусетсі, використовуйте вагонку, а не глинобитну цеглу. Чим ближче до будинку ви дотримуватиметеся місцевих матеріалів, тим більше експертів ви зможете знайти для допомоги в їх встановленні.
Не переоцінювати свої роботи. Звичайно, фарбування виглядає непогано, але чи справді воно коштує націнки $20 000 до вартості нерухомості? Завищення ціни може просто залишити вам будинок, від якого покупці будуть осторонь, тому що він надто довго знаходився на ринку.
Часті питання про перепродаж будинків
Чи можна займатися перепродажем будинків без готівки?
Ви можете почати займатися перепродажем будинків без готівки, але це ризиковано і, як правило, вимагає більше попередньої роботи. Деякі способи розпочати включають партнерство з інвестором, отримання кредиту від хард-мані (кредитора під заставу нерухомості) або приватного кредитора, або навіть краудфандинг вашої першої угоди. Якщо у вас хороші відносини з вашим банком, ви також можете спробувати звернутися до них, щоб дізнатися, чи будуть вони фінансувати ваші інвестиції, хоча малоймовірно, що вони дадуть вам кредит, якщо у вас взагалі немає грошей.
Краще перепродавати будинки чи здавати їх в оренду?
Якщо ви шукаєте короткострокові інвестиції, перепродаж будинків може бути для вас найкращим варіантом. Якщо ваша мета – отримувати пасивний дохід, ремонт будинку та перетворення його на орендну нерухомість може бути найкращим варіантом. В обох є свої унікальні плюси та мінуси, тому краще провести дослідження перед ухваленням остаточного рішення.
Чи вигідно перепродавати будинки?
Перепродаж будинків може бути дуже вигідним, якщо ви дотримуєтеся моделі «купуй дешево, продавай дорого» і можете дотримуватися суворого бюджету, включаючи наявність резервного фонду на випадок непередбачених витрат під час ремонту. За даними ATTOM Data Solutions, перепродані будинки в 2019 році продавалися за медіанною ціною майже $218 000 з валовим прибутком майже $63 000.
Які недоліки перепродажу будинків?
Основним недоліком перепродажу будинку є те, що ви не зможете отримати значний (або будь-який) прибуток, якщо щось піде не так. Купівля недооціненого будинку збільшує ваші шанси на отримання прибутку, але будинки, які потребують ремонту, та об’єкти з конфіскованої нерухомості можуть виявитися дорогими проблемами, такими як проблеми з фундаментом, конструкцією, електрикою або сантехнікою. Ці непередбачені проблеми можуть з’їсти ваш бюджет і скоротити вашу маржу прибутку, потенційно до точки, коли перепродаж був недоцільним.
«Майже кожне покращення, на якому ви заощадите, переслідує вас, попереджають фахівці з ремонту. Від дешевого килима до дешевих електриків, якість роботи — це те, що перепродавці не можуть імітувати на ринку, що пом’якшується.»
Не забігайте наперед. Перепродавці-новачки можуть бачити «знаки долара», коли думають про купівлю кількох об’єктів, але проблеми можуть швидко перетворитися на банкрутство, якщо ви використовуєте капітал одного будинку для оплати ремонту іншого. Крім того, кожен будинок вимагає уваги, і якщо ви не звільняєтеся з основної роботи, що експерти також не рекомендують новачкам, у вас, ймовірно, буде достатньо роботи з одним будинком, не думаючи про наступний перепродаж.
Як довго ви думаєте, що займе ремонт, і що б ви не оцінили його вартість, просто зрозумійте, що це, ймовірно, буде набагато дорожчим і займе більше часу.
Залежно від ваших цілей та масштабу ремонту, будинки, що потребують ремонту, можуть зайняти кілька місяців або менше, якщо вам справді пощастить. Або роки, щоб їх переробити. Якщо ви хочете жити у своїй інвестиційній нерухомості під час роботи над нею, пам’ятайте, що у вашому майбутньому може бути багато тирси. І хоча райони, що розвиваються, можуть вибухнути за одну ніч, будуть також коливання рівня злочинності, буми місцевого бізнесу та покращення шкіл, все це може вплинути на вартість вашої нерухомості. Терпіння — ключ до очікування, доки район не злетить.
Щоб дізнатися більше про перепродаж будинків, перегляньте посилання на наступній сторінці.
Локація, локація, локація
Де найкраще місце для початку перепродажу? Це залежить від того, що ви вважаєте добрим індикатором для інвестицій. Згідно з Національною асоціацією будівельників житла (NAHB), Індіанаполіс є найбільш доступним великим містом США для покупки будинку, якщо ви шукаєте вигідну угоду. Якщо ви хочете перейти на високий рівень, Лос-Анджелес є найменш доступним великим ринком. А якщо ви шукаєте об’єкт із конфіскацією, сайт RealtyTrac, що спеціалізується на таких об’єктах, каже, що Детройт очолює список.
Знаходження вашого наступного кроку
Якщо ви все ще занурюєтеся в механіку нерухомості, вам існує ціла екосистема ресурсів. Ця галузь не обмежується підписанням документів під час закриття угоди. Вона охоплює купівлю, продаж, будівництво та навіть фінансові пастки, яких слід уникати.
Ознайомтеся з матеріалами HowBuyingAHouseWorks та HowSellingAHouseWorks, щоб зрозуміти транзакційну сторону процесу. Вам слід знати, як влаштовано howHouseConstructionWorks, перш ніж зносити стіну, що несе. А якщо вам важлива стійкість, HowGreenBuildingWorks та HowLEEDCertificationWorks є обов’язковими до прочитання для відповідності сучасним стандартам.
Потім йдуть гроші. HowMortgagesWorks охоплює традиційний шлях. HowSubprimeMortgagesWorks пояснює найнебезпечніші найкоротші шляхи, які зруйнували ринок у 2008 році.
Потрібен швидкий успіх? Ознайомтеся з матеріалом WhatIsTheOneThingYouCanDoToIncreaseTheValueOfYourHomeTheMost. Підказка: це рідко буває басейн.
Для нетрадиційних шляхів прочитайте HowRentToOwnHomesWork та HowRealEstateInvestmentClubsWork. Ці моделі оминають традиційне володіння, але відчиняють інші двері.
Куди дивитися і на кого орієнтуватися
Ви не летите наосліп, якщо знаєте, куди направити свій браузер.
Блоги BestHouseFlip та NewHouseFlip аналізують ринкові тенденції. Вони показують, як виглядають успішні операції з перепродажу (фліпу) і що призводить до провалу.
Для серйозної роботи звертайтесь до NationalAssociationOfHomeBuilders. Їхні стандарти визначають якість. Якщо ви шукаєте проблемні активи, Foreclosure.com та RealtyTrac.com відстежують оголошення до того, як вони потраплять до основної MLS. Reotrans.com пропонує дані про тенденції у сфері нерухомості.
Навчання на чужих помилках
Наведені джерела — це не просто посилання. Це застерігають історії.
Прочитайте статтю Дженніфер Хіллер «Діаманти в чорновому варіанті?» (Diamonds in the rough?) у газеті San Antonio Express-News. Йдеться здатність бачити потенціал там, де інші бачать сміття.
Стаття Барбари Ків’ят “Удар кризи б’є по дому” (The Bust Hits Home) в журналі Time розкриває людську ціну краху. Джон Ліланд у New York Times пише “Спекулянт на нерухомості: від буму до краху” (A Real Estate Speculator Goes From Boom to Bust). Це тверезий погляд на використання позикових коштів.
Алекс Маркелс в U.S. News & World Report ставиться питанням, чи змінилося інвестування в нерухомість. Воно змінилося. Тепер потрібно більше зусиль.
Нолль Кнокс у USA Today перераховує «10 помилок, які перетворили фліп на провал». Записуйте. Гері Пакульскі в The Toledo Blade повідомляє про те, як банкрутства відчиняють двері для інвесторів. Кеті Прайс-Робінсон у LA Times докладно описує історію групи друзів, які спробували переробити будинок, але були розчавлені перевищенням бюджету та невдалим таймінгом.
Не повторюйте їхніх помилок. Вивчайте невдачі. Ринок винагороджує підготовлених.
