Вам потрібна іпотека без початкового внеску. Нульові витрати на закриття. Нуль комісій. Додайте до цього фіксовану процентну ставку, яка залишається нижчою за середньоринкову протягом усього терміну кредиту. Стабільна виплата основної суми та відсотків. Вас не хвилює, чи ваш кредитний рейтинг зіпсований чи ваш дохід низький. Хто б не підписав цей договір?
Більшість людей поставилися б до цього скептично. І роблять це правильно. Криза нерухомості 2008 року навчила нас, що пропозиції, які здаються занадто гарними, щоб бути правдою, зазвичай закінчуються катастрофою.
Але є один виняток. Американська корпорація допомоги сусідам (NACA) справді цим займається. Вони робили це для тисяч американців з 1998 року. Засновник Брюс Маркс створив організацію не для виписування чеків. Він створив його для боротьби з хижими кредиторами. Він звинуватив великі банки в експлуатації незахищених позичальників. Навіть колишній сенатор Філ Грем під час слухань у Сенаті 1999 року назвав його «рекетиром». Маркс не відступав.
Сьогодні NACA націлена на тих самих ризикованих позичальників, яких традиційні банки ігнорують. Низька економія. Поганий кредитний рейтинг. Високе боргове навантаження. Загрозливе банкрутство. Жодних обмежень у доходах. Традиційні кредитори вважають такі профілі азартними іграми. NACA бачить у них творців спільноти. Логіка проста. Дайте людям доступні ціни та освіту. Стабілізуйте ділянки. Залучайте мешканців до своїх громад.
Це не просто кредитування. Це активізм. Учасники організовуються для політичних змін. Маркс, відомий своєю жорсткою тактикою, продовжує знищувати субстандартних кредиторів за те, що вони стягують надмірні процентні ставки. Саме ці кредити зруйнували стільки будинків під час останньої кризи. NACA пропонує інший шлях.
Членство в NACA та кваліфікаційні вимоги
Потрапити в програму NACA – це не швидка заявка онлайн. Це процес. Ви стаєте учасником. Ви відвідуєте навчання. Ви доводите, що можете дозволити собі будинок.
Ось що вам потрібно знати про те, щоб отримати іпотеку з нульовою знижкою.
1. Участь у семінарі з підготовки до придбання житла
Цей крок не можна пропускати. Кожен потенційний позичальник зобов’язаний відвідати обов’язковий семінар. Зазвичай це відбувається у вихідні дні. Ці заняття тривалі. Вони охоплюють усе: від складання бюджету до розуміння іпотечних документів.
Мета – освіта. NACA вважає, що поінформовані покупці мають меншу ймовірність дефолту. Ви навчитеся чесно аналізувати своє фінансове становище. Ви зустрінете інших учасників. Ви почнете будувати мережу підтримки. Якщо ви не з’явитеся, ви не отримаєте кредит. Крапка.
2. Проходження курсу підготовки покупців житла
Після семінару ви записуєтесь на навчальний курс. Це необов’язково. Це обов’язкова сертифікація. Курс навчить, як відповідально купувати житло.
Теми включають:
– Аналіз кредитного звіту
– Розрахунок співвідношення боргу до доходу
– Розуміння рахунків умовного депонування
– Читання документів при укладенні угоди
В кінці потрібно пройти тест. Прохідний бал високий, якщо уважно слухати. Рівень відмов низький для тих, хто бере участь у процесі. Цей курс гарантує, що ви не просто отримаєте будинок. Ви отримуєте інструменти для його збереження.
3. Фінансова оцінка та консультування
Після отримання сертифіката ви переходите на етап фінансової оцінки. NACA дивиться не лише на кредитний рейтинг. Вони дивляться на все ваше фінансове життя.
Традиційні кредитори використовують тверді формули. NACA використовує цілісний підхід. Вони дивляться на:
– Вашу здатність платити
– Стабільність вашої зайнятості
– Ваші боргові зобов’язання
– Ваші звички до заощаджень
Вони також вимагають від вас участі у щомісячних сесіях фінансового консультування. Ці сесії допомагають вам керувати бюджетом. Вони тримають вас на правильному шляху. Якщо ви відстаєте, вони допомагають знайти рішення, перш ніж ви пропустите платіж.
4. Допомога у початковому внеску та витратах на закриття угоди
Це головна перевага. NACA пропонує реальні варіанти із нульовим початковим внеском. Вони також покривають витрати на закриття угоди.
Як? Через модель інвестицій у співтовариство. Учасники роблять щомісячні внески до фонду. Ці кошти допомагають субсидувати кредити. Це не подарунок. Це інвестиції у колективне благо.
Вам все ще потрібна деяка готівка для початкових витрат. Але основна частина початкового внеску та комісій за закриття правочину покривається. Це усуває найбільший бар’єр для покупців із низьким та середнім рівнем доходу.
**5.
Масштаб того, що відбувається, коли людям потрібна допомога в покупці будинку, часто залишається в тіні порівняно з галасом навколо нових технологічних релізів.
Подумайте про це.
У вересні 2014 року о 4 годині ранку біля флагманського магазину Apple на П’ятій авеню вишикувалася черга з 1880 осіб. Вони чекали на iPhone 6. Це було справжнім медійним цирком.
Перенесемося на ранок, який став фінальним днем першого заходу NACA із запобігання foreclosure («Save the Dream») у 2008 році.
Прийшло більш ніж у чотири рази більше людей.
Вісім тисяч людей.
Вони хотіли не телефон. Вони хотіли потрапити на безкоштовні семінари та індивідуальні консультації. Вони хотіли зберегти свої будинки [джерела: Little, Rothacker].
Ця відмінність підкреслює фундаментальну істину про житлове питання: багатьом ставки носять екзистенційний, а чи не розважальний характер.
NACA працює за моделлю членства. Ви не можете просто зайти та отримати кредит. Спочатку ви повинні відвідати вступний семінар. Це неодмінно. Це пропуск до всіх послуг агентства, які стають безкоштовними після набуття статусу члена.
Але “член” – це не моноліт.
Існує три різні категорії. Розуміння того, до якої з них ви ставитеся, визначає ваші права, обов’язки та шлях до набуття власного житла.
Активні члени: шлях до житла
Якщо ви намагаєтеся купити будинок або рефінансувати іпотеку, ви є активним членом.
Ця група має доступ до двох конкретних програм.
По-перше, Програма купівлі будинку. Вона надає доступні кредити. Ціль проста: допомогти вам в’їхати в будинок.
По-друге, Програма Home Save. Вона варта поточних власників житла. Вона пропонує реструктуризовані рішення щодо іпотеки для запобігання дефолту. Це рятувальний круг, а не новий кредит.
У рамках програми покупки у вас є вибір.
Ви можете придбати існуючий будинок. Це включає односімейні будинки, багатоквартирні будинки, кондомініуми або кооперативи. Новобудови також доступні.
Альтернативно, ви можете купити будинок, що потребує ремонту.
Тут NACA відрізняється традиційного кредитування. Вони фінансують ремонт. Ви проводите реконструкцію. Ви нарощуєте капітал через свою працю та інвестиції.
Члени-власники житла: довгострокова перспектива
Після того, як ви купили або рефінансували житло, ви не зникаєте із системи.
Ви стаєте членом-власником житла.
NACA вірить у довічну підтримку. Ви маєте право на консультації та допомогу протягом усього життя вашого кредиту.
Якщо трапиться фінансова надзвичайна ситуація – втрата роботи, медичні рахунки, ремонт автомобіля – ви можете скористатися програмою допомоги членам (MAP).
Вона надає короткострокову допомогу. До трьох місяців підтримки. Це не благодійність. Це буфер, який не дає вам знову поринути у дефолт.
Члени спільноти: двигун адвокації
Не кожен, хто вступає до NACA, має будинок.
Члени спільноти підтримують місію. Вони беруть участь у адвокаційній діяльності. Вони можуть або не можуть купувати кредити через NACA.
Вони є політичною та соціальною основою організації.
Ціна «безкоштовних» послуг
Ось у чому каверза.
Консультації, обробка документів та допомога після покупки безкоштовні.
Але є членські внески.
Ці внески стягуються з учасників Програми купівлі та членів спільноти.
Ви не платите їх заздалегідь.
Вони включені до вашого щомісячного іпотечного платежу.
Куди ці гроші йдуть?
Вони фінансують MAP. Вони покривають операційні витрати. Вони йдуть на адміністрування.
Це самодостатній цикл. Ви платите за систему, яка допомагає вам та іншим залишатися у своїх будинках.
Критерії допуску: хто може увійти?
NACA підходить не всім.
Це не лазівка для інвесторів.
Щоб відповідати критеріям, необхідно виконати суворі умови.
По-перше, ви не можете володіти іншою нерухомістю.
Це не для дач. Це не для оренди.
Це для вашого основного місця проживання.
По-друге, нерухомість має перебувати у штаті, де працює NACA.
Вони є не у всіх 50 штатах. Перевірте розташування.
По-третє, ви повинні мешкати в будинку.
Ви маєте жити там. Поки у вас є іпотека, ви займаєте цю нерухомість.
Чому?
Тому що NACA вважає, що власники, які живуть у своїх будинках, мають велику зацікавленість у успіху району. Порожні будинки руйнуються. Заселені будинки стабілізують район.
Існує також максимальна ціна покупки.
Цей ліміт гарантує, що ресурси дістаються тим, хто потребує їх найбільше.
Більшість учасників – первинні покупці житла.
Часто це люди, яких традиційні банки списали з рахунків.
NACA бачить потенціал там, де інші бачать ризик.
15-річний варіант: швидкість проти грошового потоку
У 2014 році NACA представила кредити на будинки для нагромадження багатства.
Це кредити терміном 15 років.
Компроміс очевидний.
Ваш термін володіння скорочується. Ви швидше стаєте повноправним власником будинку.
Але ваші щомісячні платежі більше.
Порівняйте це із традиційним 30-річним кредитом NACA. 30-річний варіант знижує щомісячне навантаження, але збільшує термін боргу.
15-річний варіант дозволяє швидше нарощувати капітал.
Це вибір між грошовим потоком сьогодні та багатством завтра.
Ціна членства: адвокація
Є одна остання вимога.
Воно не фінансове.
Воно громадянське.
Усі члени повинні брати участь у адвокаційній діяльності у співтоваристві.
Ви повинні виконати щонайменше п’ять адвокаційних заходів на рік.
Це не обговорюється.
Що рахується?
Участь у демонстраціях.
Відвідування мітингів
Проведення роботи у районі.
Волонтерство у місцевому офісі NACA.
NACA складається з 2 мільйонів членів, і це число зростає.
Їм потрібна енергія. Їм потрібні голоси.
Вони хочуть не тільки ваші іпотечні платежі. Вони хочуть вашого активізму.
Ви отримуєте кредит. Ви отримуєте підтримку. Ви отримуєте безкоштовні консультації.
Але ви також зобов’язані віддавати свою працю справі.
Чи справедливий цей обмін?
Можливо.
Ринок житла зламано. NACA пропонує гайковий ключ.
Але ви повинні бути готові повернути його.
Семінар NACA – це лише вступ. Він запускає процес консультування та кваліфікації, який розтягується на кілька місяців та спрямований на фінансову підготовку майбутніх домовласників до реальності володіння нерухомістю. Далі слідує вступна сесія з консультантом NACA. Потім консультант із іпотеки NACA проводить вас через процедуру перевірки кваліфікації. Ця програма вимагає глибокого аналізу вашої історії платежів, боргових зобов’язань, заощаджень, задокументованого доходу та поточних звичок бюджетування.
Консультанти також проводять аналіз доступності. Він визначає чесну межу того, скільки вдома ви можете собі дозволити. Внесення початкового внеску не вимагається. Процентні ставки гарантовано нижчі від 4 відсотків.
Кредитні бали та профілі ризику
NACA не враховує кредитних балів у процесі подання заявки. Це видається нелогічним. Більшість американців мають бали в діапазоні від 600 до 750. Ідеальний кредитний бал становить 850. Все, що вище за 700, вважається хорошим. Великі банки зазвичай схвалюють кредити лише особам із високими балами. Члени NACA зазвичай мають нижчі бали.
У 2009 році повідомлялося, що до 65 відсотків домовласників NACA були позичальниками з високим ризиком. Їхні кредитні бали становили нижче 620. Майже 50 відсотків позичальників мали поганий кредит, з балами нижче 580. Це створює проблему для традиційних кредиторів. До краху ринку житла великі кредитори заманювали позичальників із поганою кредитною історією несправедливими субстандартними кредитами. Крах змінив усе. Після кризи Федеральне агентство з житлового фінансування (FHFA) запровадило закони про фінансове реформування у рамках Закону про відновлення економіки та житла 2008 року (HERA). Метою було уповільнення кількості звернень про стягнення заставного майна та іпотечних кредитів у стані дефолту.
Пошук та купівля будинку
Після того, як члени NACA отримують кваліфікацію, вони відвідують семінар купівлі. Консультанти NACA розглядають, як шукати нерухомість. Вони також обговорюють, що робити, якщо це об’єкт, який потребує ремонту. Семінар включає інструкції про те, як подати заявку на іпотеку або використовувати MAP.
Члени можуть використовувати агента купівлі від NACA для допомоги в пошуку. Або вони можуть залучити свого власного агента з нерухомості, схваленого NACA. Коли відповідний будинок знайдено, цей агент веде переговори про ціну купівлі та умови договору купівлі-продажу.
Доступ до кредиту NACA та ремонт
Частина процесу схвалення іпотеки включає схвалення доступу до NACA кредиту. Цей крок підтверджує, що фінансове становище члена NACA не змінилося. Він підтверджує, що член продовжує дотримуватись вимог, перш ніж NACA схвалить заявку на кредит. NACA, сертифікована Міністерством житлового будівництва та міського розвитку США (HUD), виступає посередником між позичальником та кредитором.
Нерухомість, яка потребує ремонту, є ключовою для місії NACA зі стабілізації районів. В рамках своєї програми «Розвиток будинку та району» (HAND) агентство працює з членами, щоб зробити ці ремонтні роботи та реконструкцію доступними за вартістю. Витрати або включаються до іпотеки, або виконуються продавцем.
Зниження вашої процентної ставки
Однією з найкращих переваг купівлі будинку через NACA є відсоткова ставка нижче за ринкову. Члени повинні зафіксувати цю ставку до придбання свого будинку. Перед поданням заявки на іпотеку члени NACA можуть додатково знизити відсоткову ставку, внісши додаткові кошти. Це називається «Купівля ставки» (Buy-Down) у NACA.
За кожен 1 відсоток суми іпотечного кредиту, сплачений заздалегідь, член отримує зниження відсоткової ставки на 0,25 відсотка. Ліміту немає. Ви можете зменшити ставку до нуля відсотків.
Закриття угоди та постійна підтримка
Нарешті консультант NACA передає нову іпотеку кредитору. Агентство обробляє та оцінює ризики за іпотечними кредитами та виступає в ролі іпотечного брокера. Позичальник оформляє страховку домовласника. Потім настає час закриття угоди. При закритті члени NACA несуть відповідальність за витрати на ескроу та передплачені витрати, такі як передплачена страховка.
Після закриття угоди члени NACA можуть користуватися безкоштовним консультуванням та фінансовою допомогою від MAP у міру потреби протягом усього терміну дії кредиту. Це включає поради щодо бюджетування, підтримку у разі відстрочення платежів та допомога, коли настане час продавати будинок.
Члени, які беруть участь у процесі Home Save, програмі NACA щодо запобігання зверненню стягнення на заставу, спочатку визначають доступне рішення на основі їх фінансового стану разом із консультантом MAP. Саме NACA не реструктурує кредит члена. Натомість воно надсилає запит та супровідні документи кредитору, а потім веде переговори.
Боротьба NACA з хижацьким кредитуванням
NACA виникла як пряма відповідь на просту, але жорстоку реальність: готельні працівники у Бостоні не могли дозволити собі жити у місті, де вони працювали. Брюс Маркс побачив цю проблему 1988 року і вирішив втрутитися. Він не просто чемно просив. Він підштовхнув місцеву профспілку готельних працівників до вимоги житлової пільги. Це була не переговори про понаднормові. Це була битва, яка вимагала зміни федерального законодавства. Вони перемогли.
З цієї перемоги виникла Асоціація допомоги сусідським об’єднанням (Union Neighborhood Assistance Corporation of America). Сьогодні NACA відома переважно за своєю абревіатурою. Місія цієї некомерційної організації залишається незмінною. Боротьба за доступне житло. Але поле битви змістилося від готельних профспілок до великих банків. NACA націлена на хижих кредиторів, які експлуатують позичальників, які практично не можуть дозволити собі свої кредити.
Маркс та його команда вірять у вседозволеність дій. Це означає пікетувати будинки банкірів. Це означає з’являтися у школах їхніх дітей. Це означає переривати збори акціонерів. Якось вони поширили деталі про передбачувану зраду фінансового директора. Логіка холодна, але зрозуміла: втрата будинку болюча. Це ганебно для сімей. Директори мають зрозуміти це почуття. Якщо вони жадібні лихварі, вони мають пройти через наслідки своїх дій.
Маркса називають “банківським терористом” його критики. NACA приймає це прізвисько. Вони пишаються тим, що є найгіршим кошмаром для фінансових установ.
Війна проти Fleet Bank
Боротьба проти Fleet Bank та його дочірньої компанії Fleet Finance тривала понад чотири роки. Питання стосувалося їхнього зв’язку з хижим кредитуванням. NACA організувала демонстрації, покликані привернути увагу національних ЗМІ. Вони хотіли, щоб світ побачив ціну поганих кредитів.
У 1993 році Маркс виступив перед Комітетами з банківської справи Палати представників та Сенату США. Він навів із собою понад 400 людей. Це були домовласники, які втратили свої будинки через практики Fleet. Візуальне свідчення було незаперечним.
Коли Федеральний резерв відмовився зустрічатися з членами NACA або проводити слухання щодо хижого кредитування, група ескалавала дії. Вони організовували провокації. Одна з найзухваліших полягала в публікації прямого номера телефону голови Федерального резерву Алана Грінспана. Вони перетворили регулятора на мету.
Результат довів, що тиск спрацював. Fleet погодилася інвестувати 8,5 мільйона доларів у доступне кредитування для позичальників із низьким та середнім рівнем доходу. Вони пообіцяли 140 мільйонів доларів на програму доступного домоволодіння NACA. Вони надали компенсацію постраждалим позичальникам та громадам. Fleet Finance було закрито. Дочірня компанія зникла.
Скасування угод
Не всі битви починаються із прямого врегулювання. Ще один гучний випадок стосувався компанії The Associates. Наприкінці 1990-х років це була найбільша фінансова компанія у Сполучених Штатах. Було запропоновано класову угоду. Воно дало б The Associates імунітет. Виплата позичальникам, які втратили свої будинки, склала б лише 50 доларів.
NACA виступила проти цього. Вони провели багаторічну кампанію. Вони вимагали найкращих умов. Після виснажливої 14-годинної наради The Associates змінила курс. Вони інвестували 100 мільйонів доларів у іпотечну програму NACA. Імунітет було знято. Позичальники отримали значну компенсацію.
Наступною метою стала First Union. NACA безпосередньо націлилася на генерального директора Едварда Крачфілда. Ціль полягала в тому, щоб змусити банк працювати з організацією. Результатом стало зобов’язання у розмірі 150 мільйонів доларів для програми кредитування NACA. Перш ніж висохла фарба на документах, NACA організувала протест із листівками. Члени групи надіслали листівки та звіти сусідам Крачфілда. Деталі непривабливих практик його банку було доставлено до його порога.
Від протесту до брокера
Енергія NACA звернулася до субстандартного кредитування. Організація співпрацювала з великими банками підтримки доступних іпотечних кредитів. Вони реструктурували кредити для людей, які під загрозою втрати будинків через погані угоди.
У 2003 році Citigroup зобов’язалася виділити 3 мільярди доларів на місію NACA. Це зробило NACA першим некомерційним іпотечним брокером. Вони стали посередником між позичальником та кредитором. Це не було благодійністю. Це була структурна зміна у тому, як оброблялися іпотеки для тих, кого витіснили з ринку.
За ними пішов Bank of America. 2014 року вони надали 10 мільярдів доларів фінансування. Це дозволило NACA видавати кредити за умов. Ціль полягала в тому, щоб допомогти приблизно 50 000 домовласників до 2024 року. Бачення виходить за межі житла. NACA бачить майбутнє де вони будуть брокером інших фінансових продуктів. Авто кредити. Студентські кредити. Будь-який обов’язок, який ловить людей у пастку.
Людська ціна
Банкіри бояться Маркса. Вони бояться орди протестуючих NACA. Вони носять жовті сорочки. Вони можуть зробити хаос на церемонії нагородження. Вони можуть порушити тихий вечір удома.
Критики стверджують, що це здирство. Вони кажуть, що Маркс орієнтований на банки просто заради отримання грошей для NACA. Вони стверджують, що тактика затягує процес кредитування непотрібною паперовою тяганиною.
Хоч би як ви ставилися до тактики, результат конкретний. NACA збирає кошти, які надають доступні іпотечні кредити. Вони обслуговують людей, які інакше не змогли б купити свій будинок. Або врятувати його.
