In teoria, capovolgere la casa è semplice. Acquista a basso prezzo. Sistemati. Vendi alto. La realtà è confusa. La logistica si accumula velocemente. Devi fare scelte difficili prima ancora di firmare i documenti. Dove acquisti determina il tuo rischio.
Acquista in un quartiere emergente. Stai scommettendo sul valore futuro. Il territorio cresce. I prezzi aumentano. Guadagni. Acquista in un nuovo sviluppo. Ti rivolgi agli acquirenti di fascia alta. Vogliono il lusso. Vogliono spazio. Pagano entrambi.
Ma cosa succede se va storto?
Un cattivo budget uccide gli affari. Il tempismo conta. I picchi di criminalità in quei quartieri “caldi” possono indebolire il tuo patrimonio. Ti rimane una casa che non puoi vendere. Molti investitori si chiedono quanto costa costruire una casa rispetto a ripararne una esistente. Entrambi i percorsi possono generare profitti. Entrambi possono mandarti in bancarotta.
Il mercato detta tutto. Il settore immobiliare è ciclico. Lo sappiamo. Durante un boom, le pinne tengono le carte. Nominano i loro prezzi. Vincono. Durante una recessione? Quelle case ristrutturate siedono. Rimangono seduti per mesi. I mesi significano soldi bruciati.
Scegli il tipo di proprietà
Una volta scelta una posizione, hai bisogno di una proprietà.
Le tomaie Fixer sono la scelta classica. Ti impegni a migliorare. Ti impegni con il tempo. Ti impegni con i soldi. È lavoro.
I pignoramenti sono diversi. Fai un’offerta all’asta. Compri da una banca. Potresti fare un affare. Il prezzo è decisamente sottoprezzo. Ma attenzione. I precedenti proprietari non potevano pagare il mutuo. Probabilmente non potevano nemmeno permettersi la manutenzione. Potresti trovare un’infestazione di roditori. Potresti trovare un tetto che perde. Affronta il caos che si sono lasciati alle spalle.
La maggior parte delle persone pensa solo a tomaie e pignoramenti. Non devono esserlo. Puoi capovolgere senza toccare un martello.
Durante il boom della prima metà degli anni 2000, i flipper hanno acquistato nuove costruzioni. L’hanno tenuto per mesi. L’hanno venduto a scopo di lucro. Nessuna riparazione. Solo tempismo.
Ora la tendenza cambia. Gli investitori guardano ai nuovi sviluppi di fascia alta nelle periferie periferiche. Perché? La crescita commerciale porta le persone. I grandi magazzini attirano i residenti. Più residenti significano valori immobiliari più alti.
È rischioso però.
Se la situazione non è perfetta, perdi. I prezzi del gas aumentano. Gli acquirenti evitano i lunghi spostamenti. L’espansione suburbana diventa una responsabilità. Questo tipo di lancio è volatile.
Le grandi domande
Perché le persone ribaltano le case? Il denaro è ovvio. Ma cosa deve sapere l’acquirente o il venditore medio prima di investire?
Quanto puoi effettivamente guadagnare? Varia selvaggiamente.
Qual è la linea morale? Paghi un dollaro in meno alle persone che hanno perso la casa. È etico? Stai traendo profitto dalla loro sfortuna.
Risponderemo a queste domande. Esamineremo l’arte di capovolgere la casa.
Finanziamenti per la casa
Hai bisogno di capitale. I veri investitori usano i contanti. Chi lancia per la prima volta utilizza il debito.
I prestiti in denaro forte sono comuni. Sono veloci. Sono costosi. I tassi di interesse sono alti. Paghi i punti in anticipo. L’istituto di credito si preoccupa del bene, non del tuo punteggio di credito.
I prestiti bancari tradizionali sono più lenti. Richiedono un forte credito. Richiedono equità. A loro non piace l’incertezza di un ribaltamento.
I finanziatori privati offrono un altro percorso. Amici e famiglia. Offri loro l’equità nell’accordo. Paghi gli interessi. Gestisci la relazione.
Le offerte all’ingrosso non richiedono capitale. Trovi l’immobile. Lo metti sotto contratto. Vendi il contratto a un acquirente in contanti. Intaschi tu la quota di incarico. Non compri la casa. Non aggiusti la casa. Trovi semplicemente l’accordo.
Ciascun metodo presenta dei compromessi. Velocità vs. costo. Rischio vs. ricompensa.
I programmi televisivi adorano vendere il sogno. Compri una discarica. Sistemalo tu. Lo vendi per un profitto. Semplice, vero? La realtà è meno simile a Flip This House e più simile a una classe di investimento ad alta posta in gioco. È comprare a basso, vendere a alto. Ma in un fallimento immobiliare, la parte “alta” diventa molto più difficile da trovare.
La maggior parte dei principianti salta la parte noiosa. Saltano il budget. È lì che falliscono. Prima ancora di guardare una proprietà, hai bisogno di un piano. Nello specifico, hai bisogno di finanziamenti.
Come gli House Flipper ottengono finanziamenti quando i tassi sono alti
Ai tempi in cui i mutui subprime regnavano, cambiarli era più semplice. Metti giù pochi soldi. Hai pagato tassi di interesse più alti. Non aveva importanza perché avevi intenzione di possedere la casa per sei mesi, non sessant’anni. Il costo degli interessi era un errore di arrotondamento.
Quell’era è finita.
Ora il mercato è piatto. I mutui per investimenti sono più difficili da ottenere. I tassi di interesse sono alti. Se la tua proprietà è sul mercato, tali tariffe prosciugano il tuo portafoglio. Veloce.
Questo cambia tutto. Il contante è di nuovo il re.
“Quanto maggiore è l’acconto che puoi permetterti, tanto più basso sarà il tasso di interesse.”
Se hai contanti, inizi con un tasso più basso. Hai anche soldi per il lavoro vero e proprio. Niente più prestiti per chiodi e cartongesso. Devi averlo in anticipo. Questo è il motivo per cui le nuove pinne spesso si bloccano. Non hanno la liquidità per coprire il divario tra la chiusura e la vendita.
Evitare le case Franken e i cattivi appaltatori
Una volta che hai i soldi, devi trovare una casa che non mangi vivi quei soldi.
Qui vale la regola d’oro delle contrattazioni. Se sembra troppo bello, lo è. Un bungalow perfetto a metà prezzo? Bandiera rossa. Un imprenditore che dice di poter fare tutto a buon mercato? Bandiera rossa.
Richiedi referenze. Dai clienti. Dai venditori. Controllali. Non dare per scontato.
C’è anche una trappola specifica da evitare. La casa Franken.
Queste sono case storiche con una storia disordinata. Aggiunte. Ristrutturazioni parziali. Correzioni fai da te. Sembrano affascinanti. Spesso sono incubi costosi. Potresti trovare una casa che sembra pulita in superficie. Ma il cablaggio? È un groviglio di codici obsoleti e pericoli nascosti. Potresti dover effettuare una revisione elettrica completa. Non è una svolta veloce. Questo è un progetto biennale con profitto zero.
Attenersi alle proprietà con una storia chiara. Evita quelli con troppi segreti.
Acquistare una casa di nuova costruzione è semplice. Gestisci il mutuo, l’assicurazione, le tasse e le spese legali. Finisce lì. Ma in un mercato in fase di indebolimento, le scorte superano la domanda. Potresti mantenere quella proprietà più a lungo del previsto. Questo cambia tutto.
Le tomaie del fissatore sono diverse. Il budget aumenta nel momento in cui si tiene conto delle ristrutturazioni. Gli esperti consigliano di aggiungere il 20% alla stima iniziale. Sopravvaluta e ottieni un surplus di liquidità. Sottovalutali e le fatture impreviste ti seppelliranno.
Il lavoro strutturale non è affascinante. I sistemi idraulici, elettrici, di isolamento, di controllo dei parassiti e HVAC sono fondamentali. Nuovi pavimenti in legno e vernice fresca attirano gli acquirenti. Il danno delle termiti uccide istantaneamente gli affari. Se ti mancano le competenze tecniche, i costi della manodopera si sommano. Includere il tempo sprecato aspettando che i membri della famiglia finiscano il cablaggio.
Massimizzare il ROI in cucine e bagni
La maggior parte degli agenti concorda sul fatto che cucine e bagni offrono il miglior ritorno sull’investimento. Oltre alle correzioni strutturali, stai esaminando nuovi mobili, banconi, ferramenta, lavelli, alzatine, elettrodomestici, pavimenti e illuminazione. Gli aggiornamenti della cucina sono costosi ma di grande impatto. I ripiani in granito e la conservazione del vino creano forti impressioni.
I miglioramenti dell’edilizia verde possono anche aggiungere valore se commercializzati come risparmi di denaro. Se la casa è strutturalmente sana, potresti aver bisogno solo di vernice e tappeti aggiornati. I costi restano più bassi. L’utilizzo di appaltatori e manodopera esterna gonfia rapidamente il prezzo.
Anche il ricorso al freno è importante. L’esterno detta le prime impressioni. Potrebbe essere necessario dipingere, abbellire e riparare il vialetto. Nei quartieri costosi, la cura basilare del prato non è sufficiente. Potrebbero essere applicate le quote associative dei proprietari di case. Nei settori emergenti, budget per le misure di sicurezza.
L’illusione televisiva
Il ribaltamento delle case è emerso alla fine degli anni ’90 e all’inizio degli anni 2000. Alcuni sostengono che il termine sia già obsoleto. Il ribaltamento implica un profitto rapido, che si blocca in un mercato piatto. Eppure il termine è esploso a causa dei programmi televisivi sul miglioramento della casa.
“Spazi commerciali”, “Rifacimento domestico estremo” e “Questa vecchia casa” rendono la ristrutturazione divertente. Lo fanno sembrare facile. “Property Ladder”, “Flip This House” e “Flipping Out” trasformano l’acquisto di una proprietà in un dramma ad alto rischio. In televisione, i grandi lavori di ristrutturazione finiscono in un’ora. Il gesso potrebbe cadere sulla testa di un appaltatore. Il progetto supera il budget. Tutti sono felici alla fine.
Raramente la realtà è così ordinata.
Perché la ricerca sulla posizione non è negoziabile
Scegliere lo stile della casa è solo metà dell’opera. Il quartiere detta tutto. Salta la ricerca e stai solo giocando d’azzardo. Guidare per le strade. Fallo a mezzogiorno. Fallo a mezzanotte. Devi vedere il decadimento nell’oscurità e l’attività nella luce. Controlla le composizioni recenti. Cerca i cartelli “in vendita” che non vengono mai rimossi. Stanno già girando altri flipper? Se accanto alla tua ci sono tre case vuote, stai acquistando un’inondazione di inventario. Il mercato sarà saturo.
La trappola della nuova costruzione
Le nuove costruzioni sembrano sicure. Linee pulite. Nessun marciume nascosto. Ma le tue opzioni si riducono rapidamente. Sei limitato a ciò che è attualmente nel terreno. Di solito, ciò significa grandi complessi residenziali. C’è un problema. Molte di queste comunità hanno restrizioni sulle azioni. Richiedono che i proprietari vivano nella proprietà. L’obiettivo è evitare le città fantasma. Se stai girando a scopo di lucro, non puoi trasferirti. Devi vendere. E se l’HOA o le regole della community bloccano la tua uscita, sei bloccato. Controlla le alleanze. Leggi le clausole scritte in piccolo. Altrimenti stai comprando una casa che non puoi vendere a un flipper.
Navigazione tra pignoramenti e REO
I pignoramenti sono una bestia diversa. Non stai acquistando dal proprietario della casa. Stai acquistando dalla banca. Questi sono REO o proprietà immobiliari. La cronologia è brutale. Aspettatevi dai sei agli otto mesi. Perché? La banca deve depositare atti giudiziari. Devono denunciare il proprietario della casa. Quel processo legale si trascina. Se sei a un’asta, la tempistica è stabilita dal cancelliere del tribunale, non da te.
Le banche vendono “così come sono”. A loro non interessano le tue stime di riparazione. Si preoccupano della chiusura. A causa delle condizioni, ottenere un prestito può essere più difficile. I finanziatori sono nervosi. Vedono il rischio. Potresti aver bisogno di contanti o di un prestito in denaro forte.
Ci sono siti web per questo. Fannie Mae elenca il proprio inventario. Anche i siti privati elencano i REO. Spesso a pagamento. Ma c’è una trappola. Puoi cercare case ovunque nel paese. Non. Gli esperti concordano che si tratta di un errore fatale. Acquistare a scatola chiusa è un suicidio per un flipper. Le foto sono messe in scena. L’illuminazione è buona. Le fondamenta potrebbero essere incrinate. Non puoi distinguere l’atmosfera del quartiere da un JPEG. Non sai se la foto ha due anni. Non sai se il tetto perdeva acqua lo scorso inverno.
“Acquistare un pignoramento a scatola chiusa è uno degli errori più grandi commessi dai flipper. Le foto mentono. I quartieri no.”
La questione morale del disagio d’acquisto
Ti sta bene? Qualcuno ha appena perso l’acquisto di una casa? È una situazione difficile.
No, non è sbagliato. Pensa ai meccanismi del mercato. Quando acquisti un pignoramento, lo rimuovi dalla fornitura disponibile. Suona male per il venditore. Ma aiuta il resto del mercato. Stabilizzando il prezzo, potresti effettivamente aiutare il prossimo proprietario di casa in difficoltà. Sarà più facile per loro vendere la loro casa perché hai eliminato un blocco. È economia di base.
Semplicemente non aspettarti gratitudine. Se acquisti la casa dei loro sogni per una frazione di quello che hanno pagato, non sarai invitato al barbecue del vicinato. Mantieni le distanze. Sii professionale. Silenzio.
Ribaltare Fixer-Tomaie
I budget per i riparatori hanno la brutta abitudine di andare fuori controllo. Se sei seriamente intenzionato a investire in una proprietà in difficoltà, hai bisogno di un’elevata tolleranza al rischio e di una chiara strategia di uscita. Gli esperti di ristrutturazione domestica generalmente concordano su alcune dure verità che possono salvarti la pelle.
Guadagni di più con una casa economica che diventa bella che con una bella casa che diventa premium. Tutti questi costosi aggiornamenti raramente offrono un ritorno sull’investimento paragonabile alla riparazione di una fondazione crepata. Per la maggior parte delle persone, questo significa assumere lavoratori o ricevere molto aiuto.
Più persone coinvolgi, maggiore sarà il coordinamento. Dovrai tenere d’occhio idraulici, elettricisti e tuttofare. Oppure puoi assumere un appaltatore generale. Ciò significa un grande aumento del tuo budget.
Pensa locale. Se stai ristrutturando una casa nel Massachusetts, usa assi di legno, non mattoni di mattoni. Più ti avvicini a casa per i materiali, più esperti potrai trovare per aiutarti a installarli.
Non sopravvalutare il tuo lavoro. Certo, quel lavoro di verniciatura sembra carino, ma vale davvero un margine di $ 20.000 sulla proprietà? Sopravvalutare la tua proprietà potrebbe lasciarti con una casa di cui le persone diffidano perché è sul mercato da troppo tempo.
Domande frequenti su Flip House
Si possono vendere case senza contanti?
Puoi entrare nel mercato delle case in vendita senza contanti, ma è più rischioso e generalmente richiede più lavoro in anticipo. Alcuni modi per iniziare includono la collaborazione con un investitore, l’ottenimento di un prestito da un prestatore di denaro o un prestatore privato o persino il crowdfunding per il tuo primo lancio. Se hai un buon rapporto con la tua banca, potresti anche contattarla per vedere se finanzieranno il tuo investimento, anche se è improbabile che ti concedano un prestito se non hai assolutamente soldi.
È meglio vendere le case o affittarle?
Se stai cercando un investimento a breve termine, la vendita di case potrebbe essere un’opzione migliore per te. Se il tuo obiettivo è guadagnare un reddito passivo, ristrutturare una casa e trasformarla in una proprietà in affitto potrebbe essere un’opzione migliore. Entrambi hanno pro e contro unici, quindi è meglio fare le tue ricerche prima di prendere una decisione definitiva.
È redditizio vendere case?
Può essere molto redditizio vendere case se si segue il modello “compra a basso, vendi a prezzo alto” e si può attenersi a un budget rigoroso, incluso un budget imprevisto per eventuali sorprese che si presentano durante una ristrutturazione. Secondo ATTOM Data Solutions, le case capovolte sono state vendute per un prezzo medio di quasi 218.000 dollari con un profitto lordo di quasi 63.000 dollari nel 2019.
Quali sono gli svantaggi di girare le case?
Uno dei principali svantaggi del ribaltamento di una casa è che non sarai in grado di ottenere un profitto significativo (o alcuno) se qualcosa va storto. L’acquisto di una casa sottovalutata aumenta le possibilità di realizzare un profitto, ma i riparatori e le case pignorate potrebbero finire per avere problemi costosi come problemi di fondazione, strutturali, elettrici o idraulici. Questi problemi imprevisti possono incidere sul tuo budget e ridurre il tuo margine di profitto, potenzialmente fino al punto in cui il cambiamento non valeva davvero la pena.
“Quasi ogni aggiornamento su cui risparmierai ti perseguiterà, avvertono i ristrutturatori. Dai tappeti economici agli elettricisti economici, la qualità della lavorazione è qualcosa che i flipper non possono falsificare in un mercato in fase di indebolimento.”
Non esagerare. Chi si lancia per la prima volta può vedere i simboli del dollaro quando pensa di acquistare più proprietà, ma i problemi possono rapidamente trasformarsi in bancarotta se si utilizza il capitale di una casa per pagare le riparazioni di un’altra. Inoltre, ogni casa richiede attenzione e, a meno che tu non stia lasciando il tuo lavoro quotidiano, cosa che gli esperti sconsigliano anche ai principianti, probabilmente avrai molto da fare per una casa senza pensare al tuo prossimo cambiamento.
Per quanto tempo pensi che richiederà la ristrutturazione e qualunque sia la stima che costerà, sappi solo che probabilmente sarà molto più costoso e richiederà più tempo.
A seconda dei tuoi obiettivi e dell’entità dei lavori di ristrutturazione, il fissaggio delle tomaie può richiedere alcuni mesi o meno se sei davvero fortunato. O anni per voltarsi. Se vuoi vivere del tuo investimento mentre ci stai lavorando, ricorda che potrebbe esserci molta segatura nel tuo futuro. E mentre i quartieri emergenti possono esplodere da un giorno all’altro, ci saranno anche fluttuazioni nei tassi di criminalità, boom degli affari locali e miglioramenti nelle scuole, tutti elementi che possono influenzare il valore della tua proprietà. La pazienza è fondamentale quando si aspetta che un quartiere decolli.
Per saperne di più sul ribaltamento della casa, dai un’occhiata ai link nella pagina successiva.
Posizione, posizione, posizione
Qual è il posto migliore per iniziare a sfogliare? Dipende da cosa consideri un buon indicatore per investire. Secondo la National Association of Home Builders, Indianapolis è la principale città degli Stati Uniti più conveniente per una casa se stai cercando un affare. Se vuoi andare di fascia alta, Los Angeles è il mercato principale meno conveniente. E se stai cercando un pignoramento, RealtyTrac, un sito di pignoramento, dice che Detroit è in cima alla lista.
Trova la tua prossima mossa
Se stai ancora approfondendo i meccanismi del settore immobiliare, c’è un intero ecosistema di risorse che ti aspetta. L’industria non si ferma al tavolo di chiusura. Si ramifica nell’acquisto, nella vendita, nella costruzione e persino nelle trappole finanziarie che devi evitare.
Scopri HowBuyingAHHouseWorks e HowSellingAHHouseWorks per comprendere il lato transazionale. Ti consigliamo di sapere come funziona la costruzione di una casa prima di abbattere un muro portante. E se la sostenibilità è il tuo punto di vista, HowGreenBuildingWorks e HowLEEDCertificationWorks sono letture obbligatorie per gli standard moderni.
Poi ci sono i soldi. HowMurtgagesWorks copre il percorso tradizionale. HowSubprimeMurtgagesWorks spiega le pericolose scorciatoie che hanno distrutto il mercato nel 2008.
Hai bisogno di una vittoria veloce? Cerca Qual è l’unica cosa che puoi fare per aumentare al massimo il valore della tua casa. Suggerimento: raramente è una piscina.
Per i percorsi non convenzionali, leggi HowRentToOwnHomesWork e HowRealEstateInvestmentClubsWork. Questi modelli aggirano la proprietà tradizionale ma aprono porte diverse.
Dove guardare e chi guardare
Non stai volando alla cieca se sai dove puntare il tuo browser.
BestHouseFlip e NewHouseFlip sono blog di settore che analizzano le tendenze del mercato. Ti mostrano come sono i lanci riusciti e cosa fallisce.
Per il lavoro pesante, contatta la NationalAssociationOfHomeBuilders. I loro standard definiscono la qualità. Se stai cercando beni in difficoltà, Foreclosure.com e RealtyTrac.com tengono traccia degli annunci prima che raggiungano la MLS tradizionale. Reotrans.com offre dati sulle tendenze immobiliari.
Imparare dagli errori
Le fonti elencate qui non sono solo collegamenti. Sono racconti ammonitori.
Leggi “Diamanti grezzi?” di Jennifer Hiller nel San Antonio Express-News. Si tratta di vedere il potenziale dove gli altri vedono detriti.
“The Bust Hits Home” di Barbara Kiviat su Time Magazine analizza il costo umano dell’incidente. John Leland sul NYT scrive “Uno speculatore immobiliare va dal boom al fallimento”. È uno sguardo che fa riflettere sulla leva finanziaria.
Alex Markels in U.S. News & World Report chiede se gli investimenti immobiliari sono cambiati. Lo ha fatto. Hai bisogno di più lavoro adesso.
Noelle Knox su USA Today elenca “10 errori che hanno reso il flipping un flop”. Prendi appunti. Gary Pakulski in The Toledo Blade racconta come i pignoramenti aprono le porte agli investitori. Kathy Price-Robinson sul LA Times descrive in dettaglio un gruppo di amici che hanno cercato di ristrutturare una casa e sono rimasti schiacciati dal superamento dei costi e dal cattivo tempismo.
Non ripetere i loro errori. Studia i fallimenti. Il mercato premia chi è preparato.
