A inversão de casas é simples em teoria. Compre baixo. Conserte. Venda caro. A realidade é confusa. A logística se acumula rapidamente. Você tem que fazer escolhas difíceis antes mesmo de assinar os papéis. Onde você compra determina seu risco.
Compre em um bairro promissor. Você está apostando no valor futuro. A área cresce. Os preços sobem. Você lucra. Compre em um novo empreendimento. Você tem como alvo compradores sofisticados. Eles querem luxo. Eles querem espaço. Eles pagam por ambos.
Mas e se der errado?
Orçamentos ruins matam negócios. O tempo é importante. Os picos de criminalidade nesses bairros “quentes” podem prejudicar o seu patrimônio. Você fica com uma casa que não pode vender. Muitos investidores se perguntam quanto custa construir uma casa em vez de consertar uma já existente. Ambos os caminhos podem ganhar dinheiro. Ambos podem levar você à falência.
O mercado dita tudo. O mercado imobiliário é cíclico. Nós sabemos disso. Durante um boom, os flippers seguram as cartas. Eles nomeiam seus preços. Eles vencem. Durante uma recessão? Essas casas reformadas estão sentadas. Eles ficam sentados por meses. Meses significam queima de dinheiro.
Escolhendo seu tipo de propriedade
Depois de escolher um local, você precisa de uma propriedade.
A parte superior fixadora é a escolha clássica. Você se compromete com a melhoria. Você se compromete com o tempo. Você se compromete com dinheiro. É trabalho.
As execuções hipotecárias são diferentes. Você dá um lance em leilão. Você compra de um banco. Você pode conseguir uma pechincha. O preço é muito subestimado. Mas cuidado. Os proprietários anteriores não podiam pagar a hipoteca. Eles provavelmente também não poderiam pagar pela manutenção. Você pode encontrar uma infestação de roedores. Você pode encontrar um telhado com vazamento. Você lida com a bagunça que eles deixaram para trás.
A maioria das pessoas pensa apenas em reparações e execuções hipotecárias. Eles não precisam ser. Você pode virar sem tocar em um martelo.
Durante o boom do início a meados da década de 2000, os flippers compraram novas construções. Eles mantiveram isso por meses. Eles venderam com lucro. Sem reparos. Apenas cronometrando.
Agora, a tendência muda. Os investidores procuram empreendimentos novos e sofisticados nos subúrbios periféricos. Por que? O crescimento comercial traz pessoas. Superlojas grandes atraem moradores. Mais residentes significam valores de propriedade mais elevados.
Mas é arriscado.
Se a situação não for perfeita, você perde. Os preços do gás sobem. Os compradores evitam viagens longas. A expansão suburbana torna-se um risco. Este tipo de inversão é volátil.
As grandes questões
Por que as pessoas viram casas? O dinheiro é óbvio. Mas o que o comprador ou vendedor médio precisa saber antes de investir?
Quanto você pode realmente ganhar? Isso varia muito.
Qual é a linha moral? Você paga o mínimo para pessoas que perderam suas casas. Isso é ético? Você está lucrando com o infortúnio deles.
Responderemos a essas perguntas. Veremos a arte de virar uma casa.
Financiamento de lançamento de casa
Você precisa de capital. Os investidores reais usam dinheiro. Os nadadores iniciantes usam dívidas.
Empréstimos de dinheiro duro são comuns. Eles são rápidos. Eles são caros. As taxas de juros são altas. Você paga pontos antecipadamente. O credor se preocupa com o ativo, não com sua pontuação de crédito.
Os empréstimos bancários tradicionais são mais lentos. Eles exigem um crédito forte. Eles exigem equidade. Eles não gostam da incerteza de uma virada.
Os credores privados oferecem outro caminho. Amigos e familiares. Você oferece a eles participação no negócio. Você paga juros. Você gerencia o relacionamento.
As negociações no atacado não exigem capital. Você encontra o imóvel. Você colocou isso sob contrato. Você vende o contrato a um comprador em dinheiro. Você embolsa a taxa de atribuição. Você não compra a casa. Você não conserta a casa. Você acabou de encontrar o negócio.
Cada método tem vantagens e desvantagens. Velocidade versus custo. Risco versus recompensa.
Os programas de TV adoram vender o sonho. Você compra um lixo. Você conserta isso. Você vende com lucro. Simples, certo? A realidade é menos parecida com Flip This House e mais parecida com uma classe de investimentos de alto risco. É comprar na baixa e vender na alta. Mas numa crise imobiliária, a parte “alta” fica muito mais difícil de encontrar.
A maioria dos iniciantes pula a parte chata. Eles ignoram o orçamento. É aí que eles falham. Antes mesmo de olhar para um imóvel, você precisa de um plano. Especificamente, você precisa de financiamento.
Como House Flippers obtêm financiamento quando as taxas são altas
Na época em que as hipotecas subprime eram reis, a inversão era mais fácil. Você investiu pouco dinheiro. Você pagou taxas de juros mais altas. Não importava porque você planejava possuir a casa por seis meses, não por sessenta anos. O custo dos juros foi um erro de arredondamento.
Essa era acabou.
Agora, o mercado está estável. As hipotecas de investimento são mais difíceis de obter. As taxas de juros são altas. Se sua propriedade estiver à venda, essas taxas esgotarão sua carteira. Rápido.
Isso muda tudo. O dinheiro é rei novamente.
“Quanto maior for o pagamento inicial que você puder pagar, menor será a taxa de juros.”
Se você tiver dinheiro, você começa com uma taxa mais baixa. Você também tem dinheiro para o trabalho real. Chega de empréstimos para pregos e drywall. Você tem que ter isso antecipadamente. É por isso que as nadadeiras novas costumam travar. Eles não têm liquidez para cobrir a lacuna entre o fechamento e a venda.
Evitando Franken-Houses e maus empreiteiros
Depois de ter o dinheiro, você precisa encontrar uma casa que não coma esse dinheiro vivo.
A regra de ouro das pechinchas se aplica aqui. Se parece bom demais, é. Um bangalô perfeito pela metade do preço? Bandeira vermelha. Um empreiteiro que diz que pode fazer tudo barato? Bandeira vermelha.
Peça referências. De clientes. De fornecedores. Verifique-os. Não presuma.
Há também uma armadilha específica a evitar. A casa Franken.
Estas são casas históricas com uma história confusa. Adições. Remodelações parciais. Correções DIY. Eles parecem encantadores. Muitas vezes são pesadelos caros. Você pode encontrar uma casa que pareça limpa na superfície. Mas a fiação? É um emaranhado de códigos desatualizados e perigos ocultos. Você pode estar passando por uma revisão elétrica completa. Isso não é uma mudança rápida. Esse é um projeto de dois anos com lucro zero.
Atenha-se a propriedades com históricos claros. Evite aqueles com muitos segredos.
Comprar uma casa nova é simples. Você cuida da hipoteca, seguro, impostos e honorários advocatícios. Termina aí. Mas num mercado em desaceleração, os stocks superam a procura. Você pode manter essa propriedade por mais tempo do que o pretendido. Isso muda tudo.
A parte superior do fixador é diferente. O orçamento aumenta no momento em que você considera as reformas. Os especialistas recomendam adicionar 20% à sua estimativa inicial. Superestime e você terá um excedente de caixa. Subestime e contas inesperadas enterrarão você.
O trabalho estrutural não tem glamour. Os sistemas hidráulicos, elétricos, de isolamento, de controle de pragas e de HVAC são críticos. Novos pisos de madeira e tinta fresca atraem compradores. O dano do cupim mata instantaneamente. Se você não tiver habilidades técnicas, os custos trabalhistas aumentam. Inclua o tempo perdido esperando que os membros da família terminem a fiação.
Maximizando o ROI em cozinhas e banheiros
A maioria dos agentes concorda que cozinhas e banheiros oferecem o melhor retorno do investimento. Além das correções estruturais, você está olhando para novos armários, balcões, ferragens, pias, backsplashes, eletrodomésticos, pisos e iluminação. As atualizações de cozinha são caras, mas impactantes. Bancadas de granito e armazenamento de vinho criam impressões fortes.
Melhorias em edifícios verdes também podem agregar valor se forem comercializadas como economizadoras de dinheiro. Se a casa for estruturalmente sólida, talvez você precise apenas de tintas e carpetes atualizados. Os custos permanecem mais baixos. Usar empreiteiros e mão de obra externa inflaciona rapidamente o preço.
A apelação também é importante. O exterior dita as primeiras impressões. Pode ser necessário pintar, ajardinar e consertar a entrada de automóveis. Em bairros caros, os cuidados básicos com o gramado não são suficientes. Podem ser aplicadas taxas de associação de proprietários. Em áreas emergentes, orçamento para medidas de segurança.
A ilusão da TV
A inversão de casas surgiu no final dos anos 1990 e início dos anos 2000. Alguns argumentam que o termo já está obsoleto. A inversão implica lucro rápido, que estagna em um mercado estável. Mesmo assim, o termo explodiu devido a programas de TV sobre reformas residenciais.
“Trading Spaces”, “Extreme Home Makeover” e “This Old House” fazem com que a remodelação pareça divertida. Eles fazem tudo parecer fácil. “Property Ladder”, “Flip This House” e “Flipping Out” transformam a compra de propriedades em um drama de alto risco. Na televisão, grandes reformas terminam em uma hora. O gesso pode cair na cabeça de um empreiteiro. O projeto ultrapassa o orçamento. Todos ficam felizes no final.
A realidade raramente é tão organizada.
Por que a pesquisa de localização não é negociável
Escolher o estilo da casa é apenas metade da batalha. O bairro dita tudo. Pule a pesquisa e você estará apenas jogando. Dirija pelas ruas. Faça isso ao meio-dia. Faça isso à meia-noite. Você precisa ver a decadência no escuro e a atividade na luz. Verifique composições recentes. Procure as placas de “à venda” que nunca são retiradas. Outras nadadeiras já estão circulando? Se três casas vazias estiverem ao lado da sua, você está comprando uma enxurrada de estoque. O mercado ficará saturado.
A Nova Armadilha da Construção
Novas construções parecem seguras. Linhas limpas. Nenhuma podridão escondida. Mas suas opções diminuem rapidamente. Você está limitado ao que está atualmente no solo. Normalmente, isso significa grandes conjuntos habitacionais. Há um problema. Muitas dessas comunidades têm restrições de escritura. Eles exigem que os proprietários vivam na propriedade. O objetivo é evitar cidades fantasmas. Se você está buscando lucro, não pode entrar. Você tem que vender. E se o HOA ou as regras da comunidade bloquearem sua saída, você ficará preso. Verifique os convênios. Leia as letras miúdas. Caso contrário, você está comprando uma casa que não pode vender para um nadador.
Navegando em execuções hipotecárias e REOs
As execuções hipotecárias são uma fera diferente. Você não está comprando do proprietário. Você está comprando no banco. Estes são REOs, ou propriedades imobiliárias. A linha do tempo é brutal. Espere de seis a oito meses. Por que? O banco tem que apresentar documentos judiciais. Eles têm que processar o proprietário. Esse processo legal se arrasta. Se você estiver em um leilão, o cronograma será definido pelo escrivão, não por você.
Os bancos vendem “como estão”. Eles não se importam com suas estimativas de reparo. Eles se preocupam em fechar. Devido à condição, conseguir um empréstimo pode ser mais difícil. Os credores estão nervosos. Eles veem risco. Você pode precisar de dinheiro ou de um empréstimo de dinheiro vivo.
Existem sites para isso. A Fannie Mae lista seu próprio inventário. Sites privados também listam REOs. Muitas vezes por uma taxa. Mas há uma armadilha. Você pode procurar casas em qualquer lugar do país. Não. Os especialistas concordam que este é um erro fatal. Comprar sem ser visto é suicídio para um nadador. As fotos são encenadas. A iluminação é boa. A fundação pode estar rachada. Você não consegue diferenciar a vibração da vizinhança por meio de um JPEG. Você não sabe se a foto tem dois anos. Você não sabe se o telhado vazou no inverno passado.
“Comprar uma execução hipotecária sem ser vista é um dos maiores erros que os nadadores cometem. As fotos mentem. Os bairros não.”
A questão moral da angústia de compra
Isso combina com você? Comprando uma casa que alguém acabou de perder? É uma situação difícil.
Não, não está errado. Pense na mecânica do mercado. Ao comprar uma execução hipotecária, você a remove da oferta disponível. Isso parece ruim para o vendedor. Mas ajuda o resto do mercado. Ao estabilizar o preço, você pode realmente ajudar o próximo proprietário que está passando por dificuldades. Eles terão mais facilidade para vender a casa porque você eliminou um bloqueio. É economia básica.
Só não espere gratidão. Se você estiver comprando a casa dos sonhos por uma fração do que eles pagaram, não será convidado para o churrasco do bairro. Mantenha distância. Seja profissional. Fique quieto.
Invertendo a parte superior do fixador
Os orçamentos para fixadores têm o péssimo hábito de ficar fora de controle. Se você realmente quer investir em uma propriedade em dificuldades, precisa de uma alta tolerância ao risco e de uma estratégia de saída clara. Os especialistas em remodelação residencial geralmente concordam com algumas verdades difíceis que podem salvar sua pele.
Você ganha mais dinheiro com uma casa barata que se torna bonita do que com uma casa bonita que se torna premium. Todas essas atualizações caras raramente oferecem um retorno sobre o investimento comparável ao conserto de uma fundação rachada. Para a maioria das pessoas, isso significa contratar trabalhadores ou ter muita ajuda.
Quanto mais pessoas você envolver, mais coordenação será necessária. Você terá que ficar de olho em encanadores, eletricistas e trabalhadores manuais. Ou você pode contratar um empreiteiro geral. Isso significa um grande aumento no seu orçamento.
Pense localmente. Se você estiver reformando uma casa em Massachusetts, use tábuas de madeira, não tijolos de adobe. Quanto mais perto de casa você estiver em busca dos materiais, mais especialistas poderá encontrar para ajudá-lo a instalá-los.
Não superestime seu trabalho. Claro, aquela pintura parece bonita, mas vale realmente a pena um acréscimo de $ 20.000 na propriedade? Superfaturar sua propriedade pode simplesmente deixá-lo com uma casa que as pessoas desconfiam porque está no mercado há muito tempo.
Perguntas frequentes sobre a mudança da casa
Você consegue virar casas sem dinheiro?
Você pode entrar na venda de casas sem dinheiro, mas é mais arriscado e geralmente exige mais trabalho inicial. Algumas maneiras de começar incluem parceria com um investidor, obtenção de um empréstimo de um credor de dinheiro forte ou privado, ou até mesmo financiamento coletivo para sua primeira jogada. Se você tiver um bom relacionamento com seu banco, também poderá contatá-los para ver se eles financiarão seu investimento, embora não seja provável que eles lhe concedam um empréstimo se você não tiver absolutamente nenhum dinheiro.
É melhor vender casas ou alugá-las?
Se você está procurando um investimento de curto prazo, vender casas pode ser a melhor opção para você. Se o seu objetivo é obter uma renda passiva, reformar uma casa e transformá-la em um imóvel para alugar pode ser uma opção melhor. Ambos têm prós e contras únicos, por isso é melhor fazer sua pesquisa antes de tomar uma decisão final.
É lucrativo vender casas?
Pode ser muito lucrativo vender casas se você seguir o modelo de comprar na baixa e vender na alta e puder seguir um orçamento rigoroso, inclusive ter um orçamento de contingência para quaisquer surpresas que surjam durante uma reforma. De acordo com a ATTOM Data Solutions, casas reformadas foram vendidas por um preço médio de quase US$ 218.000, com um lucro bruto de quase US$ 63.000 em 2019.
Quais são as desvantagens de inverter casas?
Uma grande desvantagem de inverter uma casa é que você não conseguirá obter um lucro significativo (ou nenhum) se algo der errado. Comprar uma casa subvalorizada aumenta suas chances de obter lucro, mas casas hipotecadas e casas hipotecadas podem acabar tendo problemas caros, como problemas de fundação, estruturais, elétricos ou de encanamento. Esses problemas inesperados podem prejudicar seu orçamento e reduzir sua margem de lucro, potencialmente a um ponto em que a mudança não valeria realmente a pena.
“Quase todas as atualizações que você economizar irão assombrá-lo, alertam os reformadores. De carpetes baratos a eletricistas baratos, a qualidade do acabamento é algo que os nadadores não podem falsificar em um mercado em declínio.”
Não se precipite. Os nadadores iniciantes podem ver cifrões quando pensam em comprar várias propriedades, mas os problemas podem rapidamente se transformar em falência se você estiver usando o patrimônio de uma casa para pagar os reparos de outra. Além disso, cada casa requer atenção e, a menos que você esteja abandonando seu trabalho diário, o que os especialistas também não recomendam para iniciantes, você provavelmente terá muito o que fazer em uma casa sem pensar na próxima mudança.
Não importa quanto tempo você ache que a reforma levará e quanto você estima que custará, apenas entenda que provavelmente será muito mais caro e demorado.
Dependendo dos seus objetivos e da extensão das reformas, os reparos na parte superior podem levar alguns meses ou menos se você tiver muita sorte. Ou anos para mudar. Se você quer viver do seu investimento enquanto trabalha nele, lembre-se que pode haver muita serragem no seu futuro. E embora bairros emergentes possam explodir da noite para o dia, também haverá flutuações nas taxas de criminalidade, booms de negócios locais e melhorias nas escolas, o que pode afetar o valor da sua propriedade. Paciência é fundamental ao esperar a decolagem de um bairro.
Para saber mais sobre a mudança de casa, dê uma olhada nos links da próxima página.
Localização, Localização, Localização
Qual é o melhor lugar para começar a lançar? Isso depende do que você considera um bom indicador para investir. De acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas, Indianápolis é a grande cidade dos EUA mais acessível para uma casa, se você estiver procurando um negócio. Se você quer algo sofisticado, Los Angeles é o grande mercado menos acessível. E se você está procurando uma execução hipotecária, o RealtyTrac, um site de execução hipotecária, diz que Detroit está no topo da lista.
Encontrando seu próximo passo
Se você ainda está se aprofundando na mecânica imobiliária, há todo um ecossistema de recursos esperando por você. A indústria não para na mesa de encerramento. Ele se ramifica em compra, venda, construção e até mesmo nas armadilhas financeiras que você precisa evitar.
Confira HowBuyingAHouseWorks e HowSellingAHouseWorks para entender o lado transacional. Você vai querer saber como funciona a construção de casas antes de derrubar uma parede de suporte. E se a sustentabilidade é o seu ângulo, HowGreenBuildingWorks e HowLEEDCertificationWorks são leitura obrigatória para os padrões modernos.
Depois, há o dinheiro. HowMortgagesWorks cobre o caminho tradicional. HowSubprimeMortgagesWorks explica os atalhos perigosos que destruíram o mercado em 2008.
Precisa de uma vitória rápida? Procure WhatIsTheOneThingYouCanDoToIncreaseTheValueOfYourHomeTheMost. Dica: raramente é uma piscina.
Para caminhos não convencionais, leia HowRentToOwnHomesWork e HowRealEstateInvestmentClubsWork. Esses modelos ignoram a propriedade tradicional, mas abrem portas diferentes.
Onde procurar e quem assistir
Você não estará voando às cegas se souber para onde apontar seu navegador.
BestHouseFlip e NewHouseFlip são blogs do setor que dissecam tendências de mercado. Eles mostram como são as viradas bem-sucedidas – e o que falha.
Para o trabalho pesado, acesse NationalAssociationOfHomeBuilders. Seus padrões definem a qualidade. Se você está procurando ativos problemáticos, Foreclosure.com e RealtyTrac.com rastreiam as listagens antes que elas cheguem ao MLS convencional. Reotrans.com oferece dados sobre tendências imobiliárias.
Aprendendo com os erros
As fontes listadas aqui não são apenas links. São contos de advertência.
Leia “Diamantes em bruto?”, de Jennifer Hiller. no San Antonio Express-News. Trata-se de ver potencial onde outros veem detritos.
“The Bust Hits Home”, de Barbara Kiviat, na revista Time, detalha o custo humano do acidente. John Leland, no NYT, escreve “Um especulador imobiliário vai do boom à falência”. É uma visão preocupante da alavancagem.
Alex Markels, do US News & World Report, pergunta se o investimento imobiliário mudou. Tem. Você precisa de mais trabalho agora.
Noelle Knox, do USA Today, lista “10 erros que causaram o fracasso”. Faça anotações. Gary Pakulski, em The Toledo Blade, relata como as execuções hipotecárias abrem portas para os investidores. Kathy Price-Robinson, no LA Times, detalha um grupo de amigos que tentou virar uma casa e foi esmagado por custos excessivos e mau momento.
Não repita seus erros. Estude as falhas. O mercado recompensa os preparados.
