Chcete hypotéku s nulovou akontace. Nulové náklady na uzavření. Nulové provize. Přidejte k tomu pevnou úrokovou sazbu, která zůstává po celou dobu trvání úvěru pod průměrem trhu. Stabilní splátky jistiny a úroků. Je vám jedno, jestli je vaše kreditní skóre zničeno nebo váš příjem je nízký. Kdo by nepodepsal tuto smlouvu?
Většina lidí by k tomu byla skeptická. A dělají to správně. Realitní krize v roce 2008 nás naučila, že nabídky, které se zdají být příliš dobré na to, aby byly pravdivé, obvykle končí katastrofou.
Ale je tu jedna výjimka. Společnost Neighborhood Assistance Corporation of America (NACA) to skutečně dělá. Dělají to pro tisíce Američanů od roku 1998. Zakladatel Bruce Marks nevytvořil organizaci pro vypisování šeků. Vytvořil jej, aby bojoval proti dravým věřitelům. Obvinil velké banky z vykořisťování zranitelných dlužníků. Dokonce i bývalý senátor Phil Graham ho během slyšení v Senátu v roce 1999 označil za „vyděrače“. Marx neustoupil.
Dnes se NACA zaměřuje na stejné rizikové dlužníky, které tradiční banky ignorují. Nízká úspora. Špatný úvěrový rating. Vysoké dluhové zatížení. Blížící se bankrot. Žádné omezení příjmu. Tradiční věřitelé považují takové profily za hazard. NACA je vidí jako tvůrce komunity. Logika je jednoduchá. Poskytněte lidem dostupné ceny a vzdělání. Stabilizovat oblasti. Zapojte obyvatele do svých komunit.
Nejde jen o půjčování. To je aktivismus. Účastníci se organizují pro politickou změnu. Marks, známý svou tvrdou taktikou, pokračuje v ničení subprime věřitelů za účtování nadměrných úrokových sazeb. Právě tyto půjčky během poslední krize zničily tolik domů. NACA nabízí jinou cestu.
Členství v NACA a požadavky na kvalifikaci
Vstup do programu NACA není rychlá online aplikace. Je to proces. Stanete se členem. Účastníte se školení. Dokazujete, že si bydlení můžete dovolit.
Zde je to, co potřebujete vědět o kvalifikaci pro tuto hypotéku s nulovým snížením.
1. Účast na semináři o přípravě na koupi domu
Tento krok nelze přeskočit. Každý potenciální dlužník je povinen absolvovat povinný seminář. Obvykle se koná o víkendech. Tyto třídy jsou dlouhé. Pokrývají vše od sestavení rozpočtu až po pochopení hypotečních dokumentů.
Cílem je vzdělání. NACA se domnívá, že informovaní kupující mají menší pravděpodobnost selhání. Naučíte se poctivě analyzovat svou finanční situaci. Setkáte se s dalšími účastníky. Začnete budovat podpůrnou síť. Pokud se nedostavíte, kredit nedostanete. Tečka.
2. Absolvování školení pro nákup domů
Po semináři se zapisujete do vzdělávacího kurzu. Toto není volitelné. Toto je povinná certifikace. Kurz vás naučí, jak zodpovědně nakupovat bydlení.
Mezi témata patří:
– Analýza kreditní zprávy
– Výpočet poměru dluhu k příjmu
– Pochopení vázaných účtů
– Čtení dokumentů při uzavírání obchodu
Na závěr je potřeba udělat test. Úspěšnost je vysoká, pokud budete pozorně poslouchat. Míra selhání je pro ty, kdo jsou zapojeni do procesu, nízká. Tento kurz zajistí, že nedostanete jen dům. Získáte nástroje, jak to zachránit.
3. Finanční ohodnocení a poradenství
Po obdržení certifikátu přejdete do fáze finančního posouzení. NACA se dívá na víc než jen na vaše kreditní skóre. Dívají se na celý váš finanční život.
Tradiční věřitelé používají pevné vzorce. NACA zaujímá holistický přístup. Dívají se na:
– Vaše schopnost platit
– Stabilita vašeho zaměstnání
– Vaše dluhové závazky
– Vaše spořící návyky
Požadují také, abyste se účastnili měsíčního finančního poradenství. Tyto relace vám pomohou spravovat rozpočet. Udržují vás na správné cestě. Pokud zaostáváte, pomohou vám najít řešení, než zmeškáte platbu.
4. Asistence se zálohou a náklady na uzavření
To je hlavní výhoda. NACA nabízí skutečné možnosti s nulovou akontace. Pokrývají také náklady na uzavření.
Jak? Prostřednictvím komunitního investičního modelu. Účastníci odvádějí měsíční příspěvky do fondu. Tyto fondy pomáhají dotovat půjčky. Toto není dárek. Jde o investici do kolektivního dobra.
Stále potřebujete nějaké peníze na počáteční výdaje. Ale většina záloh a poplatků za uzavření je pokryta. To odstraňuje největší překážku pro kupující s nízkými a středními příjmy.
**5.
Rozsah toho, co se stane, když lidé potřebují pomoc s nákupem domu, je často zastíněn humbukem kolem uvádění nových technologií.
Přemýšlejte o tom.
V září 2014, ve 4 hodiny ráno, se před vlajkovou lodí Applu na Páté Avenue seřadila řada 1880 lidí. Čekali na iPhone 6. Byl to skutečný mediální cirkus.
Rychle vpřed do rána posledního dne první akce NACA zaměřené na prevenci uzavření trhu (Save the Dream) v roce 2008.
Přišlo více než čtyřnásobek lidí.
Osm tisíc lidí.
Nechtěli telefon. Chtěli navštěvovat bezplatné semináře a individuální konzultace. Chtěli si ponechat své domovy [zdroje: Little, Rothacker].
Tento rozdíl podtrhuje základní pravdu o bydlení: Pro mnohé jde o existenciální, nikoli rekreační.
NACA funguje na členském modelu. Nemůžete jen tak přijít a získat půjčku. Nejprve je nutné absolvovat úvodní seminář. To je nutnost. Jedná se o vstupenku ke všem agenturním službám, které jsou po členství zdarma.
Ale „člen“ není monolit.
Existují tři různé kategorie. Pochopení, ke kterému z nich patříte, určuje vaše práva, povinnosti a cestu k pořízení vlastního bydlení.
Aktivní členové: Cesta k vlastnictví domu
Pokud se snažíte koupit dům nebo refinancovat hypotéku, jste aktivním členem.
Tato skupina má přístup ke dvěma konkrétním programům.
Za prvé, Program nákupu domů. Poskytuje výhodné půjčky. Cíl je jednoduchý: pomoci vám nastěhovat se do vašeho domova.
Za druhé, Program pro ukládání domů. Je určen pro současné majitele domů. Nabízí restrukturalizovaná hypoteční řešení, aby se zabránilo nesplácení. Toto je záchranné lano, nikoli nová půjčka.
V rámci nákupního programu máte na výběr.
Můžete si koupit stávající dům. Patří sem rodinné domy, budovy s více jednotkami, kondominium nebo družstva. K dispozici jsou také nové budovy.
Případně si můžete koupit dům, který potřebuje rekonstrukci.
V tom se NACA liší od tradičních půjček. Financují rekonstrukci. Provádíte rekonstrukci. Kapitál budujete svou prací a investicemi.
Členové vlastníka domu: Dlouhodobá perspektiva
Jakmile si koupíte nebo refinancujete bydlení, nezmizíte ze systému.
Stáváte se členem vlastníka domu.
NACA věří v celoživotní podporu. Po celou dobu trvání půjčky máte právo na radu a pomoc.
Pokud dojde k finanční nouzi – ztráta zaměstnání, účty za lékařskou péči, opravy auta – můžete využít Member Assistance Program (MAP).
Poskytuje krátkodobou pomoc. Až tři měsíce podpory. To není charita. Jedná se o vyrovnávací paměť, která vám zabrání znovu upadnout do výchozího stavu.
Členové komunity: motor advokacie
Ne každý, kdo se připojí k NACA, vlastní domov.
Členové komunity misi podporují. Podílejí se na advokační činnosti. Mohou nebo nemusí brát půjčky prostřednictvím NACA.
Jsou politickým a společenským základem organizace.
Cena „bezplatných“ služeb
Tady je háček.
Konzultace, zpracování dokumentů a pomoc po nákupu jsou zdarma.
Ale jsou tam členské poplatky.
Tyto poplatky jsou vybírány od účastníků programu nákupu a členů komunity.
Neplatíte je předem.
Jsou součástí měsíční splátky hypotéky.
Kam jdou tyto peníze?
Financují MAP. Pokrývají provozní náklady. Jdou do administrativy.
Jedná se o soběstačný cyklus. Platíte za systém, který vám i ostatním pomáhá zůstat v jejich domovech.
Kritéria pro přijetí: Kdo se může přihlásit?
NACA není pro každého.
To není mezera pro investory.
Abyste se kvalifikovali, musíte splnit přísné podmínky.
Za prvé, nemůžete vlastnit jiné nemovitosti.
Tohle není pro chaty. To není pro nájemní bydlení.
Toto je pro vaše primární bydliště.
Za druhé, nemovitost se musí nacházet ve státě, kde NACA působí.
Nejsou přítomny ve všech 50 státech. Zkontrolujte svou polohu.
Za třetí, musíte bydlet v domě.
Měl bys tam žít. Dokud máte hypotéku, nemovitost obýváte.
Proč?
Protože NACA věří, že majitelé, kteří žijí ve svých domech, mají větší podíl na úspěchu sousedství. Prázdné domy jsou ničeny. Obydlené domy stabilizují oblast.
Je zde také maximální pořizovací cena.
Tento limit zajišťuje, že prostředky půjdou k těm, kteří je nejvíce potřebují.
Většina účastníků jsou první kupující domů.
To jsou často lidé, které tradiční banky odepsaly.
NACA vidí potenciál tam, kde ostatní vidí riziko.
15letá varianta: Rychlost vs. Cash Flow
V roce 2014 zavedla NACA půjčky na bydlení k budování bohatství.
Jedná se o půjčky se splatností 15 let.
Kompromis je zřejmý.
Vaše funkční období je zkráceno. Rychle se stanete plnohodnotným majitelem domu.
Ale vaše měsíční splátky jsou vyšší.
Porovnejte to s tradiční půjčkou NACA na 30 let. 30letá opce snižuje měsíční zátěž, ale prodlužuje dobu splatnosti dluhu.
15letá varianta umožňuje rychlejší růst kapitálu.
Je to volba mezi cash flow dnes a bohatstvím zítra.
Cena členství: advokacie
Je tu ještě jeden poslední požadavek.
Není to finanční.
Je to civilní.
Všichni členové se musí účastnit advokačních aktivit v komunitě.
Za rok musíte absolvovat minimálně pět advokátních aktivit.
O tom se nediskutuje.
co se počítá?
Účast na demonstracích.
Účast na shromážděních.
Provádění prací v areálu.
Staňte se dobrovolníkem ve své místní kanceláři NACA.
NACA má 2 miliony členů a stále roste.
Potřebují energii. Potřebují hlasy.
Chtějí víc než jen splátky hypotéky. Chtějí váš aktivismus.
Dostanete půjčku. Získáte podporu. Získáváte bezplatné konzultace.
Ale máte také odpovědnost za svou tvrdou práci.
Je tato výměna férová?
Možná.
Trh s bydlením je rozbitý. NACA nabízí klíč.
Ale musíte být ochotni to otočit.
Seminář NACA je jen úvodem. Zahajuje konzultační a kvalifikační proces, který trvá několik měsíců a jehož cílem je finančně připravit budoucí majitele domů na realitu vlastnictví domu. Následuje úvodní sezení s konzultantem NACA. Hypoteční poradce NACA vás pak provede kvalifikačním procesem. Tato aplikace vyžaduje hloubkovou analýzu vaší platební historie, dluhových závazků, úspor, doložených příjmů a současných rozpočtových návyků.
Konzultanti také provádějí analýzy dostupnosti. Stanovuje spravedlivý limit toho, kolik domova si můžete dovolit. Není vyžadována žádná záloha. Úrokové sazby jsou garantovány pod 4 procenty.
Úvěrové skóre a rizikové profily
NACA nebere v úvahu kreditní skóre v procesu žádosti. Zdá se to být kontraintuitivní. Většina Američanů má skóre mezi 600 a 750. Ideální kreditní skóre je 850. Cokoli nad 700 je považováno za dobré. Velké banky obvykle schvalují půjčky pouze lidem s vysokým skóre. Členové NACA mají obvykle nižší skóre.
V roce 2009 bylo oznámeno, že až 65 procent majitelů domů NACA byli vysoce rizikovými dlužníky. Jejich kreditní skóre bylo nižší než 620. Téměř 50 procent dlužníků mělo špatnou kreditní kartu, přičemž skóre bylo nižší než 580. To představuje problém pro tradiční věřitele. Než se trh s bydlením zhroutil, hlavní věřitelé lákali dlužníky se špatnými úvěry neférovými rizikovými půjčkami. Srážka vše změnila. Po krizi zavedla Federální agentura pro financování bydlení (FHFA) zákony o finanční reformě jako součást zákona o bydlení a hospodářské obnově z roku 2008 (HERA). Cílem bylo zpomalit tempo exekucí a nesplácených hypoték.
Hledání a koupě domu
Jakmile se členové NACA kvalifikují, zúčastní se nákupního semináře. Poradci NACA se podívají na to, jak hledat nemovitosti. Diskutují také o tom, co dělat, pokud se jedná o nemovitost, která potřebuje opravu. Součástí workshopu je návod, jak zažádat o hypotéku nebo začít používat MAP.
Členové mohou využít nákupního agenta z NACA, který jim pomůže s hledáním. Nebo mohou využít svého vlastního realitního makléře schváleného NACA. Když se najde vhodný dům, agent vyjedná kupní cenu a podmínky kupní smlouvy.
Přístup ke kreditu a opravám NACA
Součástí procesu schvalování hypotéky je schválení přístupu k úvěru NACA. Tento krok potvrzuje, že finanční situace člena NACA se nezměnila. Před schválením žádosti o půjčku NACA potvrzuje, že člen dodržuje soulad. Společnost NACA, certifikovaná americkým ministerstvem bydlení a rozvoje měst (HUD), působí jako prostředník mezi dlužníkem a věřitelem.
Nemovitosti, které potřebují opravu, jsou klíčem k poslání NACA stabilizovat čtvrti. Prostřednictvím svého programu Home and Neighborhood Development (HAND) agentura spolupracuje se členy, aby byly tyto opravy a renovace cenově dostupné. Náklady jsou buď zahrnuty v hypotéce, nebo je hradí prodávající.
Snižte úrokovou sazbu
Jednou z nejlepších výhod nákupu domu prostřednictvím NACA je nižší než tržní úroková sazba. Členové si musí tuto sazbu před zakoupením svého domu uzamknout. Před podáním žádosti o hypotéku mohou členové NACA dále snížit svou úrokovou sazbu uložením dalších finančních prostředků. To se v NACA nazývá Buy-Down.
Za každé 1 procento předem zaplacené částky hypotéky získá člen snížení úrokové sazby o 0,25 procenta. Neexistuje žádný limit. Můžete snížit sazbu na nula procent.
Uzavření obchodu a pokračující podpora
Nakonec konzultant NACA předloží novou hypotéku věřiteli. Agentura zpracovává a posuzuje rizika hypotečních úvěrů a působí jako hypoteční makléř. Dlužník si uzavře pojištění domácnosti. Pak je čas uzavřít obchod. Při uzavření jsou členové NACA odpovědní za náklady na úschovu a předplacené výdaje, jako je předplacené pojištění.
Jakmile se transakce uzavře, mohou členové NACA využívat bezplatné poradenství a finanční pomoc od MAP podle potřeby po celou dobu trvání půjčky. To zahrnuje rady ohledně rozpočtu, podporu v případě zpoždění plateb a pomoc, když přijde čas prodat váš dům.
Členové účastnící se procesu Home Save, programu NACA prevence zabavení majetku, nejprve určí dostupné řešení na základě své finanční situace s poradcem MAP. NACA sama o sobě nerestrukturalizuje členský úvěr. Místo toho zašle žádost a podpůrné dokumenty věřiteli a poté vyjednává.
Boj NACA proti predátorskému půjčování
NACA vznikla jako přímá reakce na jednoduchou, ale krutou realitu: hoteloví pracovníci v Bostonu si nemohli dovolit žít ve městě, kde pracovali. Bruce Marks viděl tento problém v roce 1988 a rozhodl se zasáhnout. Nezeptal se jen zdvořile. Prosadil místní odborový svaz hotelových zaměstnanců, aby požadoval příspěvky na bydlení. Nejednalo se o přesčasové vyjednávání. Byla to bitva, která vyžadovala změny ve federálním zákonu. Vyhráli.
Z tohoto vítězství vzešla Union Neighborhood Assistance Corporation of America. Dnes je NACA známá především pod zkratkou. Poslání této neziskové organizace zůstává stejné. Boj o dostupné bydlení. Ale bojiště se přesunulo od hotelových odborů k velkým bankám. NACA se zaměřuje na predátorské věřitele, kteří využívají dlužníky, kteří si své půjčky doslova nemohou dovolit.
Marx a jeho tým věří v povolnost. To znamená demonstrovat domy bankéřů. To znamená ukázat se ve školách svých dětí. To znamená přerušení valných hromad akcionářů. Jednou kolovaly podrobnosti o údajné nevěře finančního ředitele. Logika je chladná, ale jasná: ztráta domova je bolestná. To je ostuda pro celé rodiny. Ředitelé musí tento pocit pochopit. Pokud jsou to chamtiví žraloci, musí projít důsledky svých činů.
Marx byl svými kritiky nazýván „bankovním teroristou“. NACA přijímá tuto přezdívku. Jsou hrdí na to, že jsou nejhorší noční můrou finančních institucí.
Válka proti Fleet Bank
Boj proti Fleet Bank a její dceřiné společnosti Fleet Finance trval více než čtyři roky. Otázka se týkala jejich souvislosti s predátorským půjčováním. NACA zorganizovala demonstrace, aby přilákala pozornost národních médií. Chtěli, aby svět viděl cenu špatných půjček.
V roce 1993 Marks svědčil před bankovním výborem Sněmovny a Senátu USA. Přivedl s sebou více než 400 lidí. Jednalo se o majitele domů, kteří přišli o své domovy kvůli praktikám Fleet. Vizuální důkazy byly nevyvratitelné.
Když se Federální rezervní systém odmítl setkat s členy NACA nebo uspořádat slyšení o predátorských půjčkách, skupina eskalovala své kroky. Organizovali provokace. Jedním z nejodvážnějších bylo zveřejnění přímého telefonního čísla předsedy Federálního rezervního systému Alana Greenspana. Proměnili regulátor v cíl.
Výsledek ukázal, že tlak zafungoval. Společnost Fleet souhlasila s investicí 8,5 milionu dolarů do dostupných půjček pro dlužníky s nízkými a středními příjmy. Přislíbili 140 milionů dolarů pro program NACA cenově dostupného vlastnictví domů. Poskytli kompenzaci postiženým dlužníkům a komunitám. Fleet Finance byl uzavřen. Dceřiná společnost zmizela.
Zrušení smluv
Ne všechny bitvy začínají přímým urovnáním. Další vysoce sledovaný případ se týkal The Associates. Na konci 90. let to byla největší společnost poskytující finanční služby ve Spojených státech. Byla navržena třídní dohoda. Poskytlo by to společnosti The Associates imunitu. Výplata dlužníkům, kteří přišli o své domovy, by byla pouhých 50 dolarů.
NACA se proti tomu postavila. Vedli mnohaletou kampaň. Požadovali lepší podmínky. Po vyčerpávajícím 14hodinovém setkání The Associates změnili kurz. Investovali 100 milionů dolarů do hypotečního programu NACA. Imunita byla odstraněna. Dlužníci dostali značné odškodnění.
Dalším cílem byla First Union. NACA se přímo zaměřila na generálního ředitele Edwarda Crutchfielda. Cílem bylo přimět banku ke spolupráci s organizací. Výsledkem byl závazek ve výši 150 milionů dolarů pro program půjček NACA. Než barva na dokumentech zaschla, NACA uspořádala protest s pohlednicemi. Členové skupiny poslali letáky a zprávy sousedům Crutchfielda. Podrobnosti o nechutných praktikách jeho banky byly doručeny přímo k jeho dveřím.
Od protestu k makléři
Energie NACA se obrátila na subprime půjčky. Organizace spolupracuje s významnými bankami na podpoře dostupných hypotečních úvěrů. Restrukturalizovali půjčky pro lidi, kterým hrozí ztráta domova kvůli špatným obchodům.
V roce 2003 Citigroup vyčlenila 3 miliardy dolarů na misi NACA. Díky tomu se NACA stala prvním neziskovým hypotečním makléřem. Stali se prostředníkem mezi dlužníkem a věřitelem. Tohle nebyla charita. Jednalo se o strukturální změnu ve způsobu zpracování hypoték pro ty, kteří byli oceněni mimo trh.
Následovala Bank of America. V roce 2014 poskytly finanční prostředky ve výši 10 miliard dolarů. To umožnilo NACA vydávat půjčky za vlastních podmínek. Cílem bylo pomoci přibližně 50 000 majitelů domů do roku 2024. Vize přesahuje bydlení. NACA vidí budoucnost tam, kde jsou zprostředkovatelem dalších finančních produktů. Auto půjčky. Studentské půjčky. Jakýkoli dluh, který uvězní lidi.
Lidské náklady
Bankéři se Marxe bojí. Obávají se hordy demonstrantů NACA. Nosí žluté košile. Mohli by způsobit zkázu při předávání cen. Mohou narušit klidný večer doma.
Kritici tvrdí, že jde o vydírání. Říká se, že Marks se zaměřuje na banky jednoduše proto, aby získal peníze pro NACA. Argumentují tím, že tato taktika zdržuje proces půjčování zbytečným papírováním.
Bez ohledu na to, jak se na taktiku cítíte, výsledek je konkrétní. NACA získává finanční prostředky, které poskytují dostupné hypotéky. Slouží lidem, kteří by si jinak nemohli koupit svůj domov. Nebo ho zachraň.
