Вам нужна ипотека с нулевым первоначальным взносом. Нулевые расходы на закрытие сделки. Нулевые комиссии. Добавьте к этому фиксированную процентную ставку, которая остается ниже среднего рыночного уровня на весь срок действия кредита. Стабильные платежи по основному долгу и процентам. Вам все равно, если ваш кредитный рейтинг испорчен или доход низкий. Кто бы не подписал этот договор?
Большинство людей отнеслись бы к этому со скептицизмом. И правильно делают. Кризис на рынке недвижимости 2008 года научил нас тому, что предложения, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, обычно заканчиваются катастрофой.
Но есть одно исключение. Корпорация помощи соседям Америки (NACA) действительно это делает. Они делают это для тысяч американцев с 1998 года. Основатель Брюс Маркс не создал организацию для того, чтобы писать чеки. Он создал ее, чтобы бороться с хищническими кредиторами. Он обвинил крупные банки в эксплуатации уязвимых заемщиков. Даже бывший сенатор Фил Грэм назвал его «вымогателем» во время слушаний в Сенате в 1999 году. Маркс не отступил.
Сегодня NACA нацелена на тех же рискованных заемщиков, которых игнорируют традиционные банки. Низкие сбережения. Плохой кредитный рейтинг. Высокая долговая нагрузка. Грозящее банкротство. Без ограничений по уровню дохода. Традиционные кредиторы видят в таких профилях азартную игру. NACA видит в них строительство сообщества. Логика проста. Дайте людям доступные ставки и образование. Стабилизируйте районы. Сохраняйте заинтересованность жителей в своих сообществах.
Это не просто кредитование. Это активизм. Участники организуются для политических изменений. Маркс, известный своими настойчивыми тактиками, по-прежнему «разносит» субстандартных кредиторов, которые взимают чрезмерные проценты. Именно эти кредиты разрушили так много домов во время последнего кризиса. NACA предлагает другой путь.
Членство в программе NACA и требования к квалификации
Попасть в программу NACA — это не быстрый онлайн-запрос. Это процесс. Вы становитесь членом. Вы посещаете обучение. Вы доказываете, что можете позволить себе дом.
Вот что вам нужно знать о квалификации для получения этой ипотеки с нулевым первоначальным взносом.
1. Посещение семинара по подготовке к приобретению жилья
Этот шаг нельзя пропустить. Каждый потенциальный заемщик обязан посетить обязательный семинар. Обычно он проходит в выходные дни. Эти занятия длинные. Они охватывают все, от составления бюджета до понимания документов по ипотеке.
Цель — образование. NACA считает, что информированные покупатели с меньшей вероятностью допустят дефолт. Вы научитесь честно анализировать свое финансовое положение. Вы познакомитесь с другими участниками. Вы начнете строить сеть поддержки. Если вы не явитесь, вы не получите кредит. Точка.
2. Прохождение курса обучения для покупателей жилья
После семинара вы записываетесь на образовательный курс. Это не необязательно. Это обязательная сертификация. Курс обучает вас ответственной покупке дома.
Темы включают:
— Анализ кредитного отчета
— Расчет соотношения долга к доходу
— Понимание эскроу-счетов
— Чтение документов при закрытии сделки
В конце необходимо сдать тест. Процент успешной сдачи высок, если вы внимательно слушаете. Процент неудач низок для тех, кто вовлечен в процесс. Этот курс гарантирует, что вы не просто получаете дом. Вы получаете инструменты для того, чтобы сохранить его.
3. Финансовая оценка и консультирование
После получения сертификата вы переходите к этапу финансовой оценки. NACA смотрит не только на ваш кредитный рейтинг. Они смотрят на всю вашу финансовую жизнь.
Традиционные кредиторы используют жесткие формулы. NACA использует более целостный подход. Они смотрят на:
— Вашу способность платить
— Стабильность вашей занятости
— Ваши долговые обязательства
— Ваши привычки к сбережениям
Они также требуют от вас участия в ежемесячных сессиях финансового консультирования. Эти сессии помогают вам управлять бюджетом. Они держат вас на правильном пути. Если вы отстаете, они помогают найти решения до того, как вы пропустите платеж.
4. Помощь в первоначальном взносе и расходах на закрытие сделки
Это главное преимущество. NACA предлагает реальные варианты с нулевым первоначальным взносом. Они также покрывают расходы на закрытие сделки.
Как? Через модель инвестиций в сообщество. Участники делают ежемесячные взносы в фонд. Эти средства помогают субсидировать кредиты. Это не подарок. Это инвестиции в коллективное благо.
Вам все еще нужны некоторые наличные для начальных расходов. Но основная часть первоначального взноса и комиссий за закрытие сделки покрывается. Это устраняет самый большой барьер для покупателей с низким и средним уровнем дохода.
**5.
Масштаб того, что происходит, когда людям нужна помощь в покупке дома, часто остается в тени по сравнению с шумихой вокруг новых технологических релизов.
Подумайте об этом.
В сентябре 2014 года в 4 часа утра у флагманского магазина Apple на Пятой авеню выстроилась очередь из 1880 человек. Они ждали iPhone 6. Это было настоящим медийным цирком.
Перенесемся на утро, ставшее финальным днем первого мероприятия NACA по предотвращению foreclosure («Save the Dream») в 2008 году.
Пришло более чем в четыре раза больше людей.
Восемь тысяч человек.
Они хотели не телефон. Они хотели попасть на бесплатные семинары и индивидуальные консультации. Они хотели сохранить свои дома [источники: Little, Rothacker].
Это различие подчеркивает фундаментальную истину о жилищном вопросе: для многих ставки носят экзистенциальный, а не развлекательный характер.
NACA работает по модели членства. Вы не можете просто зайти и получить кредит. Сначала вы обязаны посетить вводный семинар. Это обязательно. Это пропуск ко всем услугам агентства, которые становятся бесплатными после получения статуса члена.
Но «член» — это не монолит.
Существует три различные категории. Понимание того, к какой из них вы относитесь, определяет ваши права, обязанности и путь к обретению собственного жилья.
Активные члены: путь к обретению жилья
Если вы пытаетесь купить дом или рефинансировать ипотеку, вы являетесь активным членом.
Эта группа имеет доступ к двум конкретным программам.
Во-первых, Программа покупки дома. Она предоставляет доступные кредиты. Цель проста: помочь вам въехать в дом.
Во-вторых, Программа Home Save. Она предназначена для текущих владельцев жилья. Она предлагает реструктуризированные решения по ипотеке для предотвращения дефолта. Это спасательный круг, а не новый кредит.
В рамках программы покупки у вас есть выбор.
Вы можете купить существующий дом. Это включает односемейные дома, многоквартирные здания, кондоминиумы или кооперативы. Новостройки также доступны.
Альтернативно, вы можете купить дом, требующий ремонта.
Здесь NACA отличается от традиционного кредитования. Они финансируют ремонт. Вы проводите реконструкцию. Вы наращиваете капитал через свой труд и инвестиции.
Члены-владельцы жилья: долгосрочная перспектива
После того как вы купили или рефинансировали жилье, вы не исчезаете из системы.
Вы становитесь членом-владельцем жилья.
NACA верит в пожизненную поддержку. Вы имеете право на консультации и помощь на протяжении всей жизни вашего кредита.
Если случится финансовая чрезвычайная ситуация — потеря работы, медицинские счета, ремонт автомобиля — вы можете воспользоваться Программой помощи членам (MAP).
Она предоставляет краткосрочную помощь. До трех месяцев поддержки. Это не благотворительность. Это буфер, который не дает вам снова погрузиться в дефолт.
Члены сообщества: двигатель адвокации
Не каждый, кто вступает в NACA, владеет домом.
Члены сообщества поддерживают миссию. Они участвуют в адвокационной деятельности. Они могут или не могут брать кредиты через NACA.
Они являются политической и социальной основой организации.
Цена «бесплатных» услуг
Вот в чем подвох.
Консультации, обработка документов и помощь после покупки бесплатны.
Но существуют членские взносы.
Эти взносы взимаются с участников Программы покупки и членов сообщества.
Вы не платите их заранее.
Они включены в ваш ежемесячный ипотечный платеж.
Куда идут эти деньги?
Они финансируют MAP. Они покрывают операционные расходы. Они идут на администрирование.
Это самодостаточный цикл. Вы платите за систему, которая помогает вам и другим оставаться в своих домах.
Критерии допуска: кто может войти?
NACA подходит не всем.
Это не лазейка для инвесторов.
Чтобы соответствовать критериям, вы должны выполнить строгие условия.
Во-первых, вы не можете владеть другой недвижимостью.
Это не для дач. Это не для арендного жилья.
Это для вашего основного места жительства.
Во-вторых, недвижимость должна находиться в штате, где работает NACA.
Они присутствуют не во всех 50 штатах. Проверьте ваше местоположение.
В-третьих, вы должны проживать в доме.
Вы должны жить там. Пока у вас есть ипотека, вы занимаете эту недвижимость.
Почему?
Потому что NACA считает, что владельцы, живущие в своих домах, имеют большую заинтересованность в успехе района. Пустующие дома разрушаются. Заселенные дома стабилизируют район.
Существует также максимальная цена покупки.
Этот лимит гарантирует, что ресурсы достаются тем, кто нуждается в них больше всего.
Большинство участников — первичные покупатели жилья.
Часто это те люди, которых традиционные банки списали со счетов.
NACA видит потенциал там, где другие видят риск.
15-летний вариант: скорость против денежного потока
В 2014 году NACA представила кредиты на дома для накопления богатства.
Это кредиты со сроком 15 лет.
Компромисс очевиден.
Ваш срок владения сокращается. Вы быстрее становитесь полноправным владельцем дома.
Но ваши ежемесячные платежи больше.
Сравните это с традиционным 30-летним кредитом NACA. 30-летний вариант снижает ежемесячную нагрузку, но увеличивает срок долга.
15-летний вариант позволяет быстрее наращивать капитал.
Это выбор между денежным потоком сегодня и богатством завтра.
Цена членства: адвокация
Есть одно последнее требование.
Оно не финансовое.
Оно гражданское.
Все члены должны участвовать в адвокационной деятельности в сообществе.
Вы должны выполнить минимум пять адвокационных мероприятий в год.
Это не обсуждается.
Что считается?
Участие в демонстрациях.
Посещение митингов.
Проведение работы в районе.
Волонтерство в местном офисе NACA.
В NACA состоит 2 миллиона членов, и это число растет.
Им нужна энергия. Им нужны голоса.
Они хотят не только ваших ипотечных платежей. Они хотят вашего активизма.
Вы получаете кредит. Вы получаете поддержку. Вы получаете бесплатные консультации.
Но вы также обязаны отдавать свой труд делу.
Справедлив ли этот обмен?
Возможно.
Рынок жилья сломан. NACA предлагает гаечный ключ.
Но вы должны быть готовы повернуть его.
Семинар NACA — это лишь вступление. Он запускает процесс консультирования и квалификации, который растягивается на несколько месяцев и направлен на финансовую подготовку будущих домовладельцев к реальности владения недвижимостью. Далее следует вводная сессия с консультантом NACA. Затем консультант по ипотеке NACA проводит вас через процедуру проверки квалификации. Это приложение требует глубокого анализа вашей истории платежей, долговых обязательств, сбережений, задокументированного дохода и текущих привычек бюджетирования.
Консультанты также проводят анализ доступности. Он определяет честный предел того, сколько дома вы можете себе позволить. Внесение первоначального взноса не требуется. Процентные ставки гарантированно ниже 4 процентов.
Кредитные баллы и профили риска
NACA не учитывает кредитные баллы в процессе подачи заявки. Это кажется нелогичным. Большинство американцев имеют баллы в диапазоне от 600 до 750. Идеальный кредитный балл составляет 850. Всё, что выше 700, считается хорошим. Крупные банки обычно одобряют кредиты только лицам с высокими баллами. Члены NACA обычно имеют более низкие баллы.
В 2009 году сообщалось, что до 65 процентов домовладельцев NACA были заемщиками с высоким риском. Их кредитные баллы составляли ниже 620. Почти 50 процентов заемщиков имели плохой кредит, с баллами ниже 580. Это создает проблему для традиционных кредиторов. До краха рынка жилья крупные кредиторы заманивали заемщиков с плохой кредитной историей несправедливыми субстандартными кредитами. Крах изменил всё. После кризиса Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA) ввело законы о финансовом реформировании в рамках Закона о восстановлении экономики и жилья 2008 года (HERA). Целью было замедление количества обращений взыскания залогового имущества и ипотечных кредитов в состоянии дефолта.
Поиск и покупка дома
После того как члены NACA получают квалификацию, они посещают семинар по покупке. Консультанты NACA рассматривают, как искать недвижимость. Они также обсуждают, что делать, если это объект, требующий ремонта. Семинар включает инструкции о том, как подать заявку на ипотеку или начать использовать MAP.
Члены могут использовать агента по покупке от NACA для помощи в поиске. Или они могут привлечь своего собственного агента по недвижимости, одобренного NACA. Когда подходящий дом найден, этот агент ведет переговоры о цене покупки и условиях договора купли-продажи.
Доступ к кредиту NACA и ремонт
Часть процесса одобрения ипотеки включает одобрение доступа к кредиту NACA. Этот шаг подтверждает, что финансовое положение члена NACA не изменилось. Он подтверждает, что член продолжает соблюдать требования, прежде чем NACA одобрит заявку на кредит. NACA, сертифицированная Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD), выступает посредником между заемщиком и кредитором.
Недвижимость, нуждающаяся в ремонте, является ключевой для миссии NACA по стабилизации районов. В рамках своей программы «Развитие дома и района» (HAND) агентство работает с членами, чтобы сделать эти ремонтные работы и реконструкцию доступными по стоимости. Расходы либо включаются в ипотеку, либо выполняются продавцом.
Снижение вашей процентной ставки
Одним из лучших преимуществ покупки дома через NACA является процентная ставка ниже рыночной. Члены должны зафиксировать эту ставку до покупки своего дома. Перед подачей заявки на ипотеку члены NACA могут дополнительно снизить процентную ставку, внеся дополнительные средства. Это называется «Покупка ставки» (Buy-Down) в NACA.
За каждый 1 процент суммы ипотечного кредита, выплаченный заранее, член получает снижение процентной ставки на 0,25 процента. Лимита нет. Вы можете снизить ставку до нуля процентов.
Закрытие сделки и постоянная поддержка
Наконец, консультант NACA передает новую ипотеку кредитору. Агентство обрабатывает и оценивает риски по ипотечным кредитам и выступает в роли ипотечного брокера. Заемщик оформляет страховку домовладельца. Затем наступает время закрытия сделки. При закрытии члены NACA несут ответственность за расходы на эскроу и предоплаченные расходы, такие как предоплаченная страховка.
После закрытия сделки члены NACA могут пользоваться бесплатным консультированием и финансовой помощью от MAP по мере необходимости на протяжении всего срока действия кредита. Это включает советы по бюджетированию, поддержку в случае отсрочки платежей и помощь, когда придет время продавать дом.
Члены, участвующие в процессе Home Save, программе NACA по предотвращению обращения взыскания на залог, сначала определяют доступное решение на основе их финансового положения вместе с консультантом MAP. Само NACA не реструктурирует кредит члена. Вместо этого оно отправляет запрос и сопроводительные документы кредитору, а затем ведет переговоры.
Борьба NACA с хищническим кредитованием
NACA возникла как прямой ответ на простую, но жестокую реальность: отельные работники в Бостоне не могли позволить себе жить в городе, где они работали. Брюс Маркс увидел эту проблему в 1988 году и решил вмешаться. Он не просто вежливо просил. Он подтолкнул местный профсоюз отельных работников к требованию жилищной льготы. Это была не переговоры о сверхурочных. Это была битва, потребовавшая изменения федерального законодательства. Они победили.
Из этой победы возникла Ассоциация помощи соседским объединениям (Union Neighborhood Assistance Corporation of America). Сегодня NACA известна преимущественно по своей аббревиатуре. Миссия этой некоммерческой организации остается неизменной. Борьба за доступное жилье. Но поле битвы сместилось от отельных профсоюзов к крупным банкам. NACA нацелена на хищных кредиторов, которые эксплуатируют заемщиков, которые буквально не могут позволить себе свои кредиты.
Маркс и его команда верят во вседозволенность действий. Это значит пикетировать дома банкиров. Это значит появляться в школах их детей. Это значит прерывать собрания акционеров. Однажды они распространили детали о предполагаемой измене финансового директора. Логика холодна, но ясна: потеря дома болезненна. Это позорно для целых семей. Директора должны понять это чувство. Если они жадные ростовщики, они должны пройти через последствия своих действий.
Маркса называют «банковским террористом» его критики. NACA принимает это прозвище. Они гордятся тем, что являются худшим кошмаром для финансовых учреждений.
Война против Fleet Bank
Борьба против Fleet Bank и его дочерней компании Fleet Finance длилась более четырех лет. Вопрос касался их связи с хищным кредитованием. NACA организовала демонстрации, призванные привлечь внимание национальных СМИ. Они хотели, чтобы мир увидел цену плохих кредитов.
В 1993 году Маркс выступил перед Комитетами по банковскому делу Палаты представителей и Сената США. Он привел с собой более 400 человек. Это были домовладельцы, которые потеряли свои дома из-за практик Fleet. Визуальное свидетельство было неопровержимым.
Когда Федеральный резерв отказался встречаться с членами NACA или проводить слушания по вопросу хищного кредитования, группа эскалировала действия. Они организовывали провокации. Одна из самых дерзких заключалась в публикации прямого номера телефона председателя Федерального резерва Алана Гринспана. Они превратили регулятора в цель.
Результат доказал, что давление сработало. Fleet согласилась инвестировать 8,5 миллиона долларов в доступное кредитование для заемщиков с низким и средним уровнем дохода. Они пообещали 140 миллионов долларов на программу доступного домовладения NACA. Они предоставили компенсацию пострадавшим заемщикам и общинам. Fleet Finance была закрыта. Дочерняя компания исчезла.
Отмена соглашений
Не все битвы начинаются с прямого урегулирования. Еще один громкий случай касался компании The Associates. В конце 1990-х годов это была крупнейшая финансовая компания в Соединенных Штатах. Было предложено классовое соглашение. Оно предоставило бы The Associates иммунитет. Выплата заемщикам, потерявшим свои дома, составила бы всего 50 долларов.
NACA выступила против этого. Они провели многолетнюю кампанию. Они требовали лучших условий. После изнурительного 14-часового совещания The Associates изменила курс. Они инвестировали 100 миллионов долларов в ипотечную программу NACA. Иммунитет был снят. Заемщики получили значительную компенсацию.
Следующей целью стала First Union. NACA напрямую нацелилась на генерального директора Эдварда Крачфилда. Цель заключалась в том, чтобы заставить банк работать с организацией. Результатом стало обязательство в размере 150 миллионов долларов для программы кредитования NACA. Прежде чем высохла краска на документах, NACA организовала протест с открытками. Члены группы отправили листовки и отчеты соседям Крачфилда. Детали неприглядных практик его банка были доставлены прямо к его порогу.
От протеста к брокеру
Энергия NACA обратилась на субстандартное кредитование. Организация сотрудничала с крупными банками для поддержки доступных ипотечных кредитов. Они реструктурировали кредиты для людей, находящихся под угрозой потери домов из-за плохих сделок.
В 2003 году Citigroup обязалась выделить 3 миллиарда долларов на миссию NACA. Это сделало NACA первым некоммерческим ипотечным брокером. Они стали посредником между заемщиком и кредитором. Это не было благотворительностью. Это было структурное изменение в том, как обрабатывались ипотеки для тех, кого вытеснили с рынка.
За ними последовал Bank of America. В 2014 году они предоставили 10 миллиардов долларов финансирования. Это позволило NACA выдавать кредиты на своих условиях. Цель заключалась в том, чтобы помочь примерно 50 000 домовладельцев до 2024 года. Видение выходит за рамки жилья. NACA видит будущее, где они будут брокером других финансовых продуктов. Авто кредиты. Студенческие кредиты. Любой долг, который ловит людей в ловушку.
Человеческая цена
Банкиры боятся Маркса. Они боятся орды протестующих NACA. Они носят желтые рубашки. Они могут устроить хаос на церемонии награждения. Они могут нарушить тихий вечер дома.
Критики утверждают, что это вымогательство. Они говорят, что Маркс нацелен на банки просто ради получения денег для NACA. Они утверждают, что тактика затягивает процесс кредитования ненужной бумажной волокитой.
Как бы вы ни относились к тактике, результат конкретен. NACA собирает средства, которые обеспечивают доступные ипотечные кредиты. Они обслуживают людей, которые в противном случае не смогли бы купить свой дом. Или спасти его.
