Quiere una hipoteca con pago inicial cero. Cero costos de cierre. Tarifas cero. Agregue una tasa de interés fija que se mantenga por debajo del promedio del mercado durante la vigencia del préstamo. Pagos estables de capital e intereses. No le importa si su puntaje crediticio es complicado o sus ingresos son bajos. ¿Quién no firmaría en la línea de puntos?
La mayoría de la gente sería escéptica. Deberían serlo. La crisis inmobiliaria de 2008 nos enseñó que las ofertas demasiado buenas para ser verdad suelen terminar en un desastre.
Pero hay una excepción. La Corporación de Asistencia Vecinal de América (NACA) en realidad hace esto. Lo han hecho para miles de estadounidenses desde 1998. El fundador Bruce Marks no fundó la organización para emitir cheques. Lo inició para luchar contra los prestamistas abusivos. Llamó a los grandes bancos por explotar a los prestatarios vulnerables. Incluso el exsenador Phil Gramm lo calificó de “extorsionador” durante una audiencia en el Senado en 1999. Marks no dio marcha atrás.
Hoy en día, la NACA se dirige a los mismos prestatarios riesgosos que los bancos tradicionales ignoran. Bajos ahorros. Mal crédito. Alta deuda. Se avecina una ejecución hipotecaria. Sin límites de ingresos. Los prestamistas tradicionales ven estos perfiles como juegos de azar. NACA los ve como construcción de comunidad. La lógica es simple. Brindar a las personas tarifas asequibles y educación. Estabilizar los barrios. Mantenga a los residentes interesados en sus comunidades.
Esto no es sólo préstamos. Es activismo. Los miembros se organizan para el cambio político. Marks, conocido por sus tácticas implacables, todavía ataca a los prestamistas de alto riesgo que cobran tasas excesivas. Estos son los préstamos que destruyeron tantas viviendas en la última crisis. NACA ofrece un camino diferente.
Membresía y calificaciones del programa NACA
Ingresar al programa NACA no es una solicitud rápida en línea. Es un proceso. Te conviertes en miembro. Asistes a entrenamiento. Usted demuestra que puede pagar la casa.
Esto es lo que necesita saber para calificar para esta hipoteca con pago inicial cero.
1. Asista a un seminario de preparación para ser propietario de vivienda
No puedes saltarte este paso. Cada posible prestatario debe asistir a un seminario obligatorio. Suele ocurrir en fin de semana. Estas sesiones son largas. Cubren todo, desde hacer un presupuesto hasta comprender los documentos de su hipoteca.
El objetivo es la educación. La NACA cree que los compradores informados tienen menos probabilidades de incumplir. Aprenderá a analizar su situación financiera con honestidad. Conocerás a otros miembros. Comenzarás a construir una red de apoyo. Si no se presenta, no obtiene un préstamo. Período.
2. Complete un curso de educación para compradores de vivienda
Después del seminario, te inscribes en un curso educativo. Esto no es opcional. Se requiere certificación. El curso te enseña cómo comprar una casa de manera responsable.
Los temas incluyen:
– Análisis de informes de crédito.
– Cálculos de la relación deuda-ingresos.
– Comprender las cuentas de depósito en garantía
– Lectura de documentos de cierre.
Debes pasar una prueba al final. La tasa de aprobación es alta si prestas atención. La tasa de fracaso es baja para quienes participan. Este curso garantiza que no solo obtendrá una casa. Obtendrás las herramientas para conservarlo.
3. Evaluación y Asesoramiento Financiero
Una vez certificado, se ingresa a la fase de evaluación financiera. NACA no solo analiza su puntaje crediticio. Examinan toda su vida financiera.
Los prestamistas tradicionales utilizan fórmulas rígidas. NACA utiliza un enfoque más holístico. Ellos miran:
– Tu capacidad de pago
– Tu estabilidad laboral
– Sus obligaciones de deuda
– Tus hábitos de ahorro
También requieren que usted participe en sesiones mensuales de asesoramiento financiero. Estas sesiones le ayudarán a gestionar su presupuesto. Te mantienen encaminado. Si se atrasa, le ayudarán a encontrar soluciones antes de que no realice un pago.
4. Asistencia para el pago inicial y costos de cierre
Este es el atractivo principal. NACA ofrece verdaderas opciones de pago sin pago inicial. También cubren los costos de cierre.
¿Cómo? A través de un modelo de inversión comunitaria. Los miembros hacen contribuciones mensuales a un fondo. Estos fondos ayudan a subsidiar los préstamos. No es un regalo. Es una inversión en el colectivo.
Aún necesita algo de efectivo disponible para los costos iniciales. Pero la mayor parte del pago inicial y los gastos de cierre están cubiertos. Esto elimina la mayor barrera para los compradores de ingresos bajos y moderados.
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La magnitud de lo que sucede cuando las personas necesitan ayuda para comprar una casa a menudo se pasa por alto en favor del revuelo que rodea a los lanzamientos de nuevas tecnologías.
Considere esto.
En septiembre de 2014, 1.880 personas se pararon frente al buque insignia de Apple en la Quinta Avenida a las 4 de la madrugada esperando el iPhone 6. Fue un circo mediático.
Avance rápido hasta la última mañana del primer evento de prevención de ejecuciones hipotecarias “Save the Dream” de NACA en 2008.
Se presentó más de cuatro veces esa multitud.
Ocho mil personas.
No querían un teléfono. Querían participar en talleres gratuitos y sesiones de asesoramiento individual. Querían conservar sus hogares [fuentes: Little, Rothacker].
Esta disparidad resalta una verdad fundamental sobre la vivienda: para muchos, lo que está en juego es existencial, no recreativo.
NACA opera según un modelo de membresía. No puedes simplemente entrar y obtener un préstamo. Primero debes asistir a un taller introductorio. Esto es obligatorio. Es el guardián de todos los servicios de la agencia, que son gratuitos una vez que eres miembro.
Pero “miembro” no es un monolito.
Hay tres categorías distintas. Comprender en cuál encaja usted determina sus derechos, sus obligaciones y su camino hacia la propiedad de vivienda.
Miembros participantes: el camino hacia la propiedad
Si está intentando comprar una casa o refinanciarla, es miembro participante.
Este grupo accede a dos programas específicos.
Primero, el Programa de Compra de Vivienda. Esto proporciona préstamos asequibles. El objetivo es simple: conseguir que entres en una casa.
En segundo lugar, el Programa Home Save. Esto es para propietarios de viviendas existentes. Ofrece soluciones hipotecarias reestructuradas para evitar el impago. Es un salvavidas, no un nuevo préstamo.
Bajo el paraguas de compra, tiene opciones.
Puedes comprar una casa existente. Esto incluye casas unifamiliares, unidades multifamiliares, condominios o cooperativas. La nueva construcción también está sobre la mesa.
Alternativamente, puede comprar una casa que necesite rehabilitación.
Aquí es donde la NACA se diferencia de los préstamos convencionales. Ellos financian las reparaciones. Tú renuevas. Se construye capital a través del sudor y el capital.
Miembros propietarios: el juego largo
Una vez que hayas comprado o refinanciado, no desapareces.
Te conviertes en miembro propietario.
NACA cree en el apoyo de por vida. Tiene derecho a asesoramiento y asistencia durante toda la vigencia de su préstamo.
Si surge una emergencia financiera (pérdida de empleo, factura médica, reparación de automóvil), puede acceder al Programa de asistencia para miembros (MAP).
Esto proporciona ayuda a corto plazo. Hasta tres meses de asistencia. No es una limosna. Es un amortiguador para evitar que usted vuelva a caer en el incumplimiento.
Miembros de la comunidad: el motor de promoción
No todos los que se unen a NACA son propietarios de una casa.
Los miembros de la comunidad apoyan la misión. Participan en la promoción. Pueden financiar o no a través de NACA.
Son la columna vertebral política y social de la organización.
El costo de los servicios “gratuitos”
Aquí está el truco.
El asesoramiento, la tramitación y la asistencia post-compra son gratuitos.
Pero las cuotas de membresía existen.
Estas cuotas provienen de los participantes del Programa de Compra y de los Miembros de la Comunidad.
No les pagas por adelantado.
Están incluidos en el pago mensual de su hipoteca.
¿A dónde va el dinero?
Financia MAP. Cubre operaciones. Paga la administración.
Es un circuito autosostenible. Usted paga por el sistema que le ayuda a usted y a otras personas a permanecer en sus hogares.
Elegibilidad: ¿Quién entra?
NACA no es para todos.
No es una escapatoria para los inversores.
Para calificar, debe cumplir con criterios estrictos.
Primero, no puedes poseer ninguna otra propiedad.
Esto no es para casas de vacaciones. No es para propiedades de alquiler.
Es para su residencia principal.
En segundo lugar, la propiedad debe estar en un estado donde opere NACA.
No están en los 50 estados. Comprueba tu ubicación.
En tercer lugar, debes ocupar la vivienda.
Tienes que vivir allí. Mientras tengas la hipoteca, ocupas la propiedad.
¿Por qué?
Porque NACA cree que los propietarios que viven en sus casas tienen un mayor interés en el éxito del vecindario. Las casas vacías se deterioran. Las viviendas ocupadas se estabilizan.
También hay un precio máximo de compra.
Este límite garantiza que los recursos lleguen a quienes más los necesitan.
La mayoría de los participantes son propietarios de vivienda por primera vez.
A menudo son las personas que los bancos convencionales han cancelado.
NACA ve potencial donde otros ven riesgo.
La opción a 15 años: velocidad frente a flujo de caja
En 2014, NACA introdujo préstamos hipotecarios para generar riqueza.
Estos son préstamos a 15 años.
La compensación es explícita.
Su cronograma de propiedad se acorta. Eres dueño de la casa más rápido.
Pero sus pagos mensuales son mayores.
Compare esto con el préstamo NACA tradicional a 30 años. La opción a 30 años reduce su carga mensual pero extiende la deuda.
La opción a 15 años genera capital más rápidamente.
Es una elección entre el flujo de caja de hoy y la riqueza de mañana.
El precio de la membresía: promoción
Hay un último requisito.
No es financiero.
Es cívico.
Todos los miembros deben participar en la defensa comunitaria.
Debe completar un mínimo de cinco actividades de promoción al año.
Esto no es negociable.
¿Qué cuenta?
Unirse a manifestaciones.
Asistir a mítines.
Realizar actividades de extensión vecinal.
Voluntariado en una oficina local de NACA.
NACA tiene 2 millones de miembros y sigue subiendo.
Necesitan energía. Necesitan voces.
No sólo quieren los pagos de su hipoteca. Quieren tu activismo.
Obtienes el préstamo. Obtienes el apoyo. Obtienes asesoramiento gratuito.
Pero también le debes tu trabajo a la causa.
¿Es ese un intercambio justo?
Tal vez.
El mercado inmobiliario está roto. NACA ofrece una llave inglesa.
Pero hay que estar dispuesto a cambiarlo.
El Taller NACA es simplemente el acto de apertura. Inicia un proceso de asesoramiento y calificación que dura varios meses y está diseñado para preparar financieramente a los posibles propietarios para la realidad de la propiedad. Luego viene la sesión de admisión con un consejero de NACA. Luego, un asesor hipotecario de la NACA lo guiará a través del proceso de calificación. Esta aplicación exige una inmersión profunda en su historial de pagos, obligaciones de deuda, ahorros, ingresos documentados y hábitos presupuestarios actuales.
Los consejeros también realizan un análisis de asequibilidad. Esto determina el límite honesto de la cantidad de casa que puede pagar. No está obligado a realizar un pago inicial. Se garantiza que las tasas de interés estarán por debajo del 4 por ciento.
Puntajes crediticios y perfiles de riesgo
NACA no considera los puntajes crediticios como parte del proceso de solicitud. Eso suena contradictorio. La mayoría de los estadounidenses obtienen una puntuación entre 600 y 750. Una puntuación crediticia perfecta llega a 850. Cualquier valor superior a 700 se considera bueno. Los bancos de renombre suelen aprobar préstamos sólo para aquellos con puntuaciones altas. Los miembros de la NACA suelen obtener puntuaciones más bajas.
En 2009, los informes indicaron que hasta el 65 por ciento de los propietarios de viviendas de la NACA eran prestatarios de alto riesgo. Sus puntajes crediticios estaban por debajo de 620. Casi el 50 por ciento de los prestatarios tenían mal crédito, con puntajes inferiores a 580. Esto crea un problema para los prestamistas tradicionales. Antes de la crisis del mercado inmobiliario, los prestamistas de renombre cortejaban a los prestatarios con mal crédito con préstamos de alto riesgo injustos. El busto lo cambió todo. Después de la crisis, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) introdujo leyes de reforma financiera en virtud de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008 (HERA). El objetivo era frenar el número de ejecuciones hipotecarias e hipotecas en mora.
Encontrar y comprar una casa
Una vez que los miembros califican para NACA, asisten a un taller de compra. Consejeros de NACA revisan cómo buscar una propiedad. También cubren qué hacer si se trata de una casa que necesita reparaciones y que necesita rehabilitación. El taller incluye instrucciones sobre cómo presentar una solicitud de hipoteca o comenzar a utilizar MAP.
Los miembros pueden utilizar un agente de compradores de NACA para ayudar con la búsqueda. O pueden traer a su propio agente de bienes raíces aprobado por la NACA. Cuando se encuentra la casa adecuada, este agente negocia el precio de compra y los términos del Acuerdo de Compraventa.
Acceso al crédito y rehabilitación de NACA
Parte del proceso de aprobación de la hipoteca incluye la aprobación de NACA Credit Access. Este paso verifica que la situación financiera del miembro no haya cambiado. Confirma que el miembro continúa cumpliendo con los requisitos antes de que NACA apruebe la solicitud de préstamo. NACA, certificada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), funciona como intermediario entre el prestatario y el prestamista.
Las propiedades que necesitan rehabilitación son clave para la misión de NACA de estabilizar vecindarios. Bajo su programa de Desarrollo de Hogares y Vecindarios (HAND), la agencia trabaja con sus miembros para que esas reparaciones y renovaciones sean asequibles. Los costos se incluyen en la hipoteca o los completa el vendedor.
Reducir su tasa de interés
Podría decirse que una de las mejores cosas de comprar una casa a través de NACA es la tasa de interés por debajo del mercado. Los miembros deben asegurar esto antes de comprar su casa. Antes de presentar la solicitud de hipoteca, los miembros de la NACA pueden reducir aún más la tasa de interés aportando fondos adicionales. Esto se llama Recompra NACA.
Por cada 1 por ciento de la hipoteca que se paga por adelantado, el miembro recibe una reducción del 0,25 por ciento en la tasa de interés. No hay límite. Podrías reducir el interés al cero por ciento.
Cierre y soporte continuo
Finalmente, un asesor de NACA presenta la nueva hipoteca al prestamista. La agencia procesa y suscribe hipotecas y actúa como agente hipotecario. El prestatario garantiza el seguro de vivienda. Entonces es hora de cerrar. Al cierre, los miembros de NACA son responsables de los costos de depósito en garantía y los gastos prepagos, como el seguro prepago.
Después del cierre, los miembros de NACA pueden aprovechar el asesoramiento gratuito y la asistencia financiera de MAP según sea necesario durante la vigencia del préstamo. Esto incluye asesoramiento presupuestario, apoyo a la indulgencia y ayuda cuando llegue el momento de vender la casa.
Los miembros que participan en el proceso Home Save, el programa de prevención de ejecuciones hipotecarias de NACA, primero determinan con un asesor de MAP una solución asequible según sus circunstancias financieras. La propia NACA no reestructura el préstamo de un miembro. En cambio, envía la solicitud y la documentación de respaldo al prestamista y luego se encarga de las negociaciones.
Las batallas de la NACA contra los préstamos abusivos
La NACA comenzó como una respuesta directa a una realidad simple y brutal: los trabajadores hoteleros de Boston no podían permitirse el lujo de vivir en la ciudad donde trabajaban. Bruce Marks vio esta brecha en 1988 y decidió intervenir. No solo lo preguntó amablemente. Presionó a un sindicato de trabajadores hoteleros locales para que exigiera un beneficio de vivienda. Esta no fue una negociación en horas extras. Fue una batalla que requirió cambiar la ley federal. Ellos ganaron.
De esa victoria surgió la Union Neighborhood Assistance Corporation of America. Hoy en día, NACA es más conocida simplemente por su acrónimo. La misión de la organización sin fines de lucro sigue siendo la misma. Luchar por viviendas asequibles. Pero el campo de batalla ha pasado de los sindicatos hoteleros a los bancos de renombre. La NACA apunta a prestamistas abusivos que explotan a los prestatarios que literalmente no pueden pagar sus préstamos.
Marks y su equipo creen en hacer lo que sea necesario. Esto significa hacer piquetes en las casas de los banqueros. Significa presentarse en las escuelas de sus hijos. Significa interrumpir las reuniones de accionistas. Una vez circularon detalles sobre la supuesta aventura de un ejecutivo financiero. La lógica es fría pero clara. La ejecución hipotecaria es dolorosa. Es vergonzoso para familias enteras. Los directores ejecutivos deben comprender ese sentimiento. Si son usureros codiciosos, deberían vivir las consecuencias.
Los críticos llaman a Marks un “terrorista bancario”. NACA abraza el título. Se enorgullecen de ser la peor pesadilla para las instituciones financieras.
La guerra del banco de flotas
La lucha contra Fleet Bank y su filial Fleet Finance duró más de cuatro años. El problema eran sus vínculos con los préstamos abusivos. La NACA organizó manifestaciones diseñadas para atraer la atención de los medios nacionales. Querían que el mundo viera el costo de los préstamos incobrables.
En 1993, Marks testificó ante los Comités Bancarios de la Cámara y el Senado de Estados Unidos. Trajo consigo a más de 400 personas. Se trataba de propietarios que habían perdido sus casas debido a las prácticas de Fleet. Lo visual era innegable.
Cuando la Reserva Federal se negó a reunirse con los miembros de la NACA o a celebrar audiencias sobre préstamos abusivos, el grupo se intensificó. Orquestaron acrobacias. Uno de los más descarados fue publicar el número de teléfono directo del presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan. Convirtieron al regulador en un objetivo.
El resultado demostró que la presión funcionó. Fleet acordó invertir 8,5 millones de dólares en préstamos asequibles para prestatarios de ingresos bajos y moderados. Comprometieron $140 millones para el programa de propiedad de vivienda asequible de NACA. Proporcionaron restitución a los prestatarios y comunidades afectados. Fleet Finance fue cerrada. La filial desapareció.
Anulación de acuerdos
No todas las batallas terminan con un acuerdo directo desde el principio. Otro caso de alto perfil involucró a The Associates. A finales de la década de 1990, ésta era la empresa financiera más grande de Estados Unidos. Se propuso un acuerdo de demanda colectiva. Habría dado inmunidad a The Associates. El pago a los prestatarios que perdieron sus casas habría sido tan bajo como 50 dólares.
NACA luchó contra esto. Hicieron una campaña de varios años. Exigieron mejores condiciones. Después de una agotadora reunión de 14 horas, The Associates cambió de rumbo. Invirtieron 100 millones de dólares en el programa hipotecario de NACA. Se le quitó la inmunidad. Los prestatarios recibieron una compensación significativa.
La Primera Unión fue la siguiente. La NACA apuntó directamente al director ejecutivo Edward Crutchfield. El objetivo era obligar al banco a trabajar con la organización. El resultado fue un compromiso de 150 millones de dólares para el programa de préstamos de NACA. Antes de que se secara la tinta, NACA organizó una protesta con postales. Los miembros enviaron folletos e informes a los vecinos de Crutchfield. Los detalles de las prácticas desagradables de su banco fueron entregados a su puerta.
De protesta a intermediario
La energía de la NACA se volvió hacia los préstamos de alto riesgo. La organización se asoció con los principales bancos para respaldar hipotecas asequibles. Reestructuraron préstamos para personas en riesgo de perder sus casas debido a malos negocios.
En 2003, Citigroup comprometió 3 mil millones de dólares para la misión de la NACA. Esto convirtió a NACA en el primer corredor hipotecario sin fines de lucro. Se convirtieron en intermediarios entre el prestatario y el prestamista. No fue caridad. Fue un cambio estructural en la forma en que se manejaban las hipotecas para aquellos que quedaban fuera del mercado.
Le siguió el Bank of America. En 2014, proporcionaron 10 mil millones de dólares en financiación. Esto permitió a la NACA otorgar préstamos bajo sus propios términos. El objetivo era ayudar a unos 50.000 propietarios de viviendas hasta 2024. La visión se extiende más allá de la vivienda. NACA ve un futuro en el que intermedian otros productos financieros. Préstamos para automóviles. Préstamos para estudiantes. Cualquier deuda que atrape a la gente.
El costo humano
Los banqueros temen a Marks. Temen a la horda de manifestantes de la NACA. Llevan camisas amarillas. Pueden causar estragos en una ceremonia de premiación. Pueden perturbar una noche tranquila en casa.
Los críticos argumentan que esto es una extorsión. Dicen que Marks apunta a los bancos sólo para conseguir dinero para la NACA. Afirman que las tácticas obstaculizan el proceso de préstamo con papeleo innecesario.
Independientemente de lo que piense sobre las tácticas, el resultado es concreto. NACA obtiene los fondos que proporcionan hipotecas asequibles. Atiende a personas que de otro modo no podrían comprar su casa. O guárdalo.
