Tom Hanks strávil deset let sledováním, jak se jeho sídlo v The House of the Cursed Tree rozpadá kolem něj. Schody se hroutily. Komíny padaly. To je samozřejmě komedie. Zdůrazňuje však jednu základní pravdu o nemovitostech: Nikdy nekupujte nemovitost, aniž byste provedli náležitou péči.
To plně platí pro prázdnou půdu.
Prázdný pozemek není jen dům, který se má objevit. To je těžké rozhodnutí. Můžete si postavit svůj vlastní dům. Můžete si to nechat jako investici. Nebo začít podnikat. Než ale podepíšete nějaké dokumenty, musíte pochopit, co vlastně kupujete. Existují omezení, se kterými se při nákupu vyrobeného domu nesetkáte. Někdy nelze postavit vůbec nic.
Zde je deset věcí, které je třeba zkontrolovat před investicí do pozemku.
10: Umístění
Umístění webu určuje vše. Není to jen o vzhledu. Mluvíme o příjezdových cestách. Mluvíme o sousedech. Bavíme se o pravidlech územního plánování, která by se příští rok mohla změnit.
Pokud kupujete dům, jeho umístění je obvykle pevně dané. Cesty jsou asfaltované. Komunikace jsou propojeny. S prázdnou partií často začínáte od nuly. Musíte vědět, zda umístění může podporovat to, co chcete postavit. Nachází se nemovitost v záplavové zóně? V oblasti náchylné k lesním požárům? Nejsou to malé detaily. To jsou faktory, které mohou dohodu vykolejit.
Zkontrolujte místní plánovací kancelář. Podívejte se na hlavní plán. Zjistěte, co je v této oblasti povoleno. Nepředpokládejte, že si můžete postavit sídlo na zalesněném pozemku. Nepředpokládejte, že rostlinu můžete umístit v obytné oblasti. Místo určuje vaše možnosti. A pokud se spletete, zůstane vám holá zem.
Umístění není jen klišé. To je nejdůležitější faktor, který určí, zda se vám koupě pozemku vyplatí, nebo se promění ve finanční díru.
Pokud kupujete pozemek na investici, potřebujete likviditu a možnost opětovného prodeje. Izolované oblasti bez poptávky představují mrtvou váhu. Pokud otevíráte firmu, potřebujete pěší provoz. Vzdálená lokalita je k ničemu, pokud ji klienti nemohou najít. A pokud stavíte dům, mělo by se vám líbit místo, kde budete bydlet.
Před podepsáním jakýchkoli dokumentů si proto stanovte priority.
Hledání správného místa
Začněte skautským výletem. Nedívejte se jen do země. Ohodnoťte oblast. Použijte online nástroje ke kontrole blízkosti škol, vašeho pracoviště, obchodů s potravinami a restaurací. Nekupujete jen půdu. Stáváte se součástí komunity.
Pokud vám vyhovuje pozemek i okolí, pravděpodobně vyhrajete.
Obchodní kupující to mají těžší. Musíte pečlivě analyzovat komerční hodnotu webu. Pokud to ale s otevřením obchodu myslíte vážně, měli jste tuto práci udělat předem.
Ať už je váš cíl jakýkoli, nezapomeňte, že náklady se rychle sčítají. Ještě než položíte základy, začnou přicházet účty.
9: Poznejte související náklady.
Nemovitosti spotřebovávají čas a peníze. Čím lépe budete připraveni, tím méně peněz v budoucnu ztratíte.
Co je zahrnuto v účtu?
Pojištění vlastnictví je jednou z hlavních nákladových položek. Není to vždy vyžadováno, ale banky na tom často trvají. Chrání vás i věřitele před věcnými břemeny, zástavami nebo vadami vlastnického práva. Považujte to za legální brnění. Pokud si někdo nárokuje váš pozemek jako svůj, toto pojištění pomůže chránit vaše práva.
Pak přichází na řadu geodetické zaměření (zaměření). Možná budete mít štěstí. Předchozí vlastník může mít v evidenci aktuální plán lokality. Rychlé zavolání na krajský úřad nebo kontrola veřejných záznamů vám může ušetřit stovky dolarů. Pokud jsou ale hranice nejasné, budete potřebovat profesionálního geodeta. Náklady se velmi liší podle regionu, takže nečekejte pevnou cenu.
Komunikace jsou tichým ničitelem rozpočtu.
V mnoha venkovských nebo nezastavěných oblastech se elektřina a voda neobjevují samy o sobě. Možná budete muset zaplatit za připojení linek k nemovitosti, než budete mít přístup ke službám. Potřebujete vodu? Možná budete muset vyvrtat studnu. Potřebujete vodu pro domácí potřeby? Pravděpodobně bude zapotřebí systém septiku. To je nemalý náklad.
Investoři se mohou těmto problémům vyhnout prodejem pozemků developerům, kteří zajišťují přípojky inženýrských sítí. Pokud ale stavíte svůj vlastní dům, jsou to skutečnosti, na které je třeba počítat.
Než budete vůbec přemýšlet o výkopu, musíte vědět, co stát na místě povoluje.
Územní omezení
Zónování určuje, co můžete a co nemůžete dělat.
To je důvod, proč nevidíte Walmart na předměstském dvorku nebo čističku odpadních vod vedle parku. Tyto místní zákony upravují používání nemovitosti. Pokud koupíte volný pozemek bez kontroly územního plánu, můžete příliš pozdě zjistit, že stavba domu není vůbec povolena.
Začněte se základy. Mnoho oblastí má přísné obytné zóny. Zkontrolujte svůj krajský úřad pro územní plánování nebo jejich online databázi. Najděte informace na konkrétním webu.
Ale nezůstávejte u toho.
Přezkoumat dlouhodobé územní plány. Zkontrolujte plánované rozšíření silnic nebo infrastrukturní projekty. Klidná slepá ulice dnes může skončit vedle Interstate 10 za deset let, pokud se plánuje nová dálnice. Budoucí výstavba určuje váš budoucí klid.
I když překonáte překážky v zónování, jiné předpisy mohou zasahovat do vašich plánů. Své slovo stále mají společenství vlastníků domů a městské vyhlášky. Omezují, co můžete postavit a jak můžete žít.
Na tato omezení se podíváme dále.
Sdružení vlastníků domů (HOA) a omezení kupní smlouvy
Možná si myslíte, že koupě prázdného pozemku je tou nejvyšší svobodou. Ve skutečnosti to není pravda.
Pokud se lokalita nachází v zastavěné obytné oblasti, je zde pravděpodobně již vytvořena komunitní struktura. To znamená mít společenství vlastníků domů (HOA). Tyto skupiny nejen sbírají příspěvky. Udávají rytmus života v oblasti.
Před podpisem smlouvy si přečtěte pravidla. Často definují:
- Jak často byste měli sekat trávník?
- Kde můžete zaparkovat vozidla?
- Jaké druhy domácích zvířat jsou povoleny
Kromě HOA hledejte smlouvy nebo omezení kupní smlouvy. Jedná se o soukromé smlouvy mezi původním vlastníkem pozemku a vámi. Liší se od státních zákonů o zónách, protože jsou spíše závaznými dohodami než vládními mandáty. Řídí, jak využíváte samotnou zemi.
Pokud se nacházíte ve městě, vyhlášky města přidávají další vrstvu regulace. Zvažte plány svozu odpadu nebo omezení hluku. Jsou to nesmlouvavá společenská pravidla.
To se může zdát omezující. A skutečně je to tak. Ale je zde praktický přínos.
Pravidla platí i pro ostatní obyvatele.
Pokud najdete web se smlouvami, které můžete přijmout, získáte předvídatelnost. Vaši sousedé se budou řídit stejnými standardy. Hodnota vašeho majetku zůstane chráněna před chaosem.
Technická komunikace
Nyní přichází ta těžší část. Neviditelné věci.
Možná se do výhledu zamilujete. Možná sníte o uspořádání vaší kuchyně. Ale pokud není elektřina, voda nebo přístup k kanalizaci, máte jen díru v zemi.
Posouzení dostupnosti nástroje vyžaduje specifické otázky. Pro stavbu domu musíte přesně vědět, co je spojeno s vaším budoucím místem.
Elektřina
Kontaktujte svého místního dodavatele. Zeptejte se, zda elektrická síť zasahuje do vašeho pozemku. Pokud ne, budete muset položit linky. Stojí to tisíce dolarů. Možná budete muset místo toho nainstalovat generátor. Naplánujte si tento rozpočet předem.
Voda
Je venku veřejný vodovod? Pokud ne, potřebujete studnu? Vrtání studny vyžaduje povolení, testování půdy a značné kapitálové investice. Tento krok nelze přeskočit. Suchá studna je úplná ztráta finančních prostředků.
kanalizace
Je pozemek napojen na obecní kanalizaci? To platí v mnoha obytných oblastech. Ve starších venkovských oblastech tomu tak většinou není. Pokud ne, budete potřebovat systém septiku. To vyžaduje perc test, aby se zajistilo, že půda správně absorbuje odpad. Neúspěšný výsledek testu může okamžitě vykolejit obchod.
Plyn a internet
Nezapomeňte na základy. Ne všude jsou k dispozici rozvody zemního plynu. Přístup k internetu se značně liší, a to i ve městech. Zkontrolujte připojení k internetu pomocí optických vláken. V odlehlých oblastech může být vaší jedinou možností satelitní internet nebo pevné bezdrátové připojení.
Zmapujte každé spojení. Volejte poskytovatele služeb. Získejte písemné odhady.
Náklady na připojení komunikace k nerozvinutému webu často lidi překvapí. Může se rovnat ceně samotného pozemku. Nepředpokládejte, že je to zahrnuto v ceně.
Váš vysněný dům by měl být funkční. Začněte s trubkami a dráty.
Pokud kupujete pozemek pouze za účelem jeho držení jako aktiva, obejdete se bez přípojky inženýrských sítí. Pro všechny ostatní je přeskočení tohoto kroku fatální chyba. Potřebujete světlo. Potřebujete topení. Potřebujete internet. Pokud stavíte dům nebo otevíráte firmu, inženýrské sítě musí sahat až k hranici vašeho majetku, než se nalije základy. Nejjednodušší řešení? Najděte oblast, kde již existují. Je to vzácné, ale stává se to. Budete mít štěstí a ušetříte jmění.
Pokud budete mít smůlu, zaplatíte prémii.
Připojení k elektrické síti není jen otázkou přepnutí vypínače. Máte co do činění s elektrickým družstvem. Jednáte s poskytovatelem telefonních služeb. U plynu je vše složitější, protože si musíte vybrat: nainstalovat nádrž na místě nebo se připojit k obecní síti? Tyto volby ovlivňují váš rozpočet a plán údržby na desetiletí dopředu.
Ještě horší je to s vodou a kanalizací. Pokud nejste blízko hlavních tratí, budete muset kopat. Vyvrtejte studnu. Nainstalujte septik. Nejsou to jen utility; je to noční můra získat povolení. Potřebujete povolení k vrtání. K instalaci podzemní nádrže potřebujete povolení. Potřebujete kontroly. To zvyšuje náklady. Tím se prodlužuje časový rámec. To přidává stres.
Jakmile se vypořádáte s trubkami a dráty, stále se musíte dostat na toto místo.
5: Přístupové cesty
Přístup na silnici se zdá být snadný. Koupíte pozemek, jedete po silnici.
Špatně.
Ve městě to není problém. Ve venkovských oblastech? Tohle je minové pole. Venkovská půda je často odříznuta od veřejných komunikací. Možná se díváte na kousek ráje s borovicemi a koryty potoků, ale pokud jediná cesta vede přes polní cestu vašeho souseda, máte velký problém.
Žádná veřejná cesta znamená žádné veřejné komunikace. Alespoň ne snadno dostupné. Vrátíte se do studní a septiků. Náklady na výstavbu okamžitě rostou.
Hlavním problémem ale není voda. Toto je právo vstupu.
Veřejná cesta je zárukou. Déšť, sníh, požár, povodeň – můžete se nastěhovat. Soukromé silnice přinášejí nejistotu. Kdo opravuje výmoly? Co se stane, když se soused rozhodne zablokovat vchod? Pokud je váš web uzavřený, jste závislí na dobré vůli ostatních lidí.
Tím se dostáváme k právnímu rámci, který brání tomu, abyste se nemohli dostat na svůj pozemek.
4: Věcná břemena
Věcná břemena jsou místem, kde se nemovitost setkává s právem. Merriam-Webster to definuje jako „zájem na půdě vlastněné jinou osobou, která dává jejímu vlastníkovi právo na určité omezené využití nebo požitky“.
Překlad: Musíte přejít území někoho jiného, abyste se dostali do svého.
Našli jste perfektní místo. Výhled je úžasný. Půda je rovná. Ale není tam žádná veřejná cesta. Jediná cesta vede přes sousedův dvorek. Potřebujete věcné břemeno.
V ideálním případě mluvíte se sousedem. Koupíš mu šest balení piva. Domluvíte se na ceně nebo výměně. Snad povolí stavbu příjezdové cesty. Možná dovolí, aby rohem jeho dvora bylo položeno elektrické vedení. To jsou jednání.
Ale nepřibližujte se příliš rychle.
I když máte se svým sousedem dobrý vztah, podání formální dokumentace objasní podmínky dohody a ochrání vás před odpovědností.
Ústní dohody mizí. Rodiny se hádají. Nemovitost je na prodej. Bez zapsaného věcného břemene zůstává vaše právo na přístup neviditelné. To by měl udělat realitní právník. Stojí to peníze, ale zachrání vás to před zamknutím vlastního domova za pět let.
Co když soused řekne ne?
Nemůžeš jen tak projet jeho trávník. Budete se muset obrátit na soud.
Můžete si nárokovat „způsob nutnosti“. Musíte u soudu prokázat, že bez jejich pozemku je váš pozemek k ničemu. Nebo můžete reklamovat „předchozí použití“. Pokud měl předchozí vlastník příjezdovou cestu přes sousedův pozemek a byla samozřejmá, souvislá a nezbytná, můžete toto právo zdědit.
Pokud ale dojde na soudní spor, najměte si právníka. Nedělejte to sami.
3: Geodetické zaměření
Myslíte si, že víte, kde váš majetek končí. Vy nevíte.
Hranice plotu z roku 1975 není hranicí. Strom, který zasadil tvůj dědeček, není průzkumná značka. Pokud postavíte svůj dům tři stopy na pozemku vašeho souseda, protože jste předpokládali, že hranice pozemku je vedle starého dubu, budete mít problém. Velký problém.
Zeměměřictví je proces najímání licencovaného profesionála, který fyzicky vymezí vaše přesné hranice. Toto není volitelné. To je nutné pro financování. Bez aktuálního geodetického plánu banky neposkytnou úvěr na pozemek.
Proč? Protože chtějí vědět, co slibují jako zástavu.
Inspektor zarazí kůly do země. Měří úhly. Kontroluje okresní záznamy. Identifikuje nesrovnalosti.
Možná zjistíte, že sousedova kůlna zasahuje do vašeho pozemku. Možná zjistíte, že vaše plánovaná příjezdová cesta protíná oblast věcného břemene, kde jste si mysleli, že máte jasná práva. Můžete najít pás země, který nelze použít pro výstavbu, protože se jedná o mokřadní nárazníkovou zónu.
Stojí to peníze. Jedná se o výdajovou položku ve vašem rozpočtu. Ale je to levnější než bourat dům postavený na špatné straně linky.
To je také jediný způsob, jak zjistit, zda jsou k dispozici ony „komunikace“, o kterých jsme hovořili dříve. Geodetický plán ukáže, zda k elektrickému vedení existuje věcné břemeno na papíře i ve skutečnosti. Ukáže, zda je septik dostatečně daleko od studny, aby vyhovoval zákonu.
Bez geodetického plánu hádáte. A v realitách je věštění drahé.
Takže máte komunikaci. Máte přístup. Máte zákonné právo vstoupit a přejít. A v zemi máte nakreslené čáry.
Následuje samotná země.
Karty lžou. Nebo alespoň zavádějící.
Když se podíváte na plán lokality na obrazovce počítače, ostré černé čáry se zdají být definitivní. Ale to není pravda. Papírová verze vašeho webu se jen zřídka shoduje s realitou. Stromy se pohybují. Půda se odplavuje. Sousedé stěhují ploty. K potvrzení přesných hranic proto potřebujete odborný katastrální plán.
Pokud kupujete prázdný pozemek, nepředpokládejte, že práce již byla hotová. Předchozí plán může existovat. Po uzavření obchodu může být skryto v dokumentech. Můžete dokonce vidět železné kolíky nebo betonové monumenty trčící ze země poblíž rohů nemovitosti. Tyto značky jsou fyzickým důkazem toho, že někdo kdysi rozhodl, kde končí váš pozemek a začíná pozemek vašeho souseda.
Ale tady je háček: tyto značky mohou být špatné. V horším případě mohou být zastaralé.
Vysoké náklady na zastaralé hranice
Plán vyrobený před deseti lety je pro moderní výstavbu v podstatě k ničemu. Pravidla se mění. Věcná břemena jsou posunuta. To, co bylo legální tehdy, může být dnes základem soudního sporu o přestupek.
Objednávka nového katastrálního plánu není jen o kreslení čar na zemi. Jde o obranu z právního hlediska.
Nový plán eliminuje nejednoznačnost, než začnete betonovat nebo nakupovat materiály.
U základního katastrálního plánu se platí za přesnost. Cena závisí na několika proměnných. Je oblast velká? Má nepravidelný tvar? Jak velký průzkum by měl katastrální inženýr dělat s historickými plány? Tyto faktory zvyšují náklady.
Ale můžete jít za jednoduché hranice.
Nadmořské výšky a riziko povodní
Ne všechny plány měří totéž.
Plán budovy jde do velkých detailů. Dá do mapy výškové značky. To je důležité, pokud plánujete stavební projekt. Musíte vědět, kde jsou nejvyšší a nejnižší body. To vám pomůže naplánovat velikost vaší nadace. To vám řekne, kde se bude hromadit voda, než utratíte dolar za drenážní systém.
Pak je tu plán záplavového území.
Tento plán je to, co vás v noci udrží vzhůru. Záplavové zóny se mění. Pojistné sazby prudce rostou. Stavební předpisy jsou stále přísnější. Pokud stavíte v záplavové zóně, aniž byste o tom věděli, můžete očekávat obrovské pojistné nebo v horším případě úplné zničení při bouřce.
Plán záplavového území stojí více. Ale je to levnější než přestavba od nuly.
2: Záplavy
Kam jde voda?
Toto je další logický krok poté, co zjistíte, kde se vaše země skutečně nachází. Nemůžete navrhnout plán odvodnění, pokud neznáte sklon pozemku. A nemůžete si koupit pojištění, pokud neznáte riziko povodní.
Povodně jsou noční můra. Ničí základy a jejich oprava stojí tisíce dolarů. Nechcete, aby se váš budoucí domov stal nebezpečím povodní. Jak tedy můžete zkontrolovat, zda je oblast bezpečná?
Začněte se stavebními plány. Staré topografické průzkumy již mohou obsahovat výškové údaje. Často odrážejí historická povodňová rizika. Pokud takové záznamy neexistují, najměte si geodeta. Zná oblast.
Musíte také zkontrolovat záplavové zóny FEMA. Vláda používá písmenné kódy. Povodňová zóna A označuje 1% roční pravděpodobnost záplav. Zde je vyžadováno pojištění. Pokud je to možné, vyhněte se této oblasti.
Hledejte místo toho Oblast X nebo C. Jsou bezpečnější. Pravděpodobnost ročních záplav je zde menší než 0,2 %. Menší riziko znamená nižší pojistné a klid.
Jakmile potvrdíte, že země zůstává suchá, budete čelit poslednímu bossovi. Byrokracie. Potřebujete stavební povolení.
1: Stavební povolení
Nemůžeš se jen tak ukázat s kladivem. Obce vyžadují povolení téměř na všechno. To není jen byrokracie. To je bezpečnost. To zajistí, že se vaše konstrukce nezhroutí a nepoškodí vaše sousedy.
Proces se liší kraj od kraje. Na některých místech se to děje rychle. U jiných se to vleče měsíce. Přihlášku musíte odeslat před zahájením výkopových prací.
Co potřebujete?
– Podrobný celkový plán lokality
– Specifikace základů
– Elektrická a instalatérská schémata
– Doklad o pojištění
Chybějící jeden dokument může zastavit celý váš projekt. Nehádejte. Zavolejte na místní stavební úřad. Požádejte o kontrolní seznam.
Některé práce nevyžadují povolení. Oprava plotu? Možná. Ale pokládání betonu? Potřebujete povolení. Kopání studny? Povolení. Přidání terasy? Povolení.
Máte-li pochybnosti, předpokládejte, že je to nutné. Pokuta za stavbu bez povolení je vysoká. Může vás donutit zbourat to, co jste vybudovali.
Začněte tento proces brzy. Získání povolení vyžaduje čas. Počasí na nikoho nečeká. Získejte písemný souhlas. Uschovejte kopii na staveništi.
Tento krok je nudný. Ale je to také povinné. Nenechte si ujít a hrozí vám pokuta nebo demolice. Udělejte vše správně a můžete s klidem v duši stavět.
Realita získávání povolení
Tvrdá pravda realitního života je, že téměř vše, co stavíte, vyžaduje povolení. Než položíte první cihlu, budete se zabývat územním plánováním obce. Získáte stavební povolení, povolení k pálení a povolení na všechno ostatní na nekonečném seznamu. Je to problematické. Ale získání povolení nemusí být nutně špatná zpráva.
Pamatujte, že omezující smlouvy vás chrání před zlozvyky vašich sousedů, i když vás omezují. Stavební povolení pomáhá chránit pozemky. Nutí vás dodržovat stavební předpisy. Tyto standardy zajišťují, že nemůžete nedbale postavit stavbu, která se zhroutí jako domeček z karet.
Buďte připraveni žádat o povolení v průběhu stavby. Potřebujete vyvrtat studnu? Budete potřebovat povolení. Instalace septiku? Ještě jedno předsevzetí. Tento proces je plný požadavků od instalatérských až po elektrikářské práce. Na druhou stranu toto papírování zajišťuje, že provádíte bezpečnou a legitimní investici. Nejprve ale potřebujete dokonalé stránky. Je čas jít hledat.
Často kladené otázky o koupi prázdného pozemku
Co je to due diligence při nákupu pozemku?
Due diligence je prostě provádění vlastního výzkumu. Zahrnuje preventivní opatření před nákupem. Doporučuje se obrátit se na spolehlivého realitního makléře. Tím zajistíte, že vám neuniknou důležité kroky. Realitní právník může pomoci s dlouhým seznamem kontrol. Nesnažte se jednat náhodně.
Co byste měli zkontrolovat před nákupem pozemku?
Před odesláním návrhu zkontrolujte několik otázek. Ujistěte se, že vlastnictví je jasné. Ujistěte se, že můžete legálně realizovat své plány. Zkontrolujte, zda je pozemek napojen na komunální sítě. Důležitá je kvalita půdy. Na odvodnění záleží. Důležitý je přístup k silnici. Rozhodující je územní omezení.
Je koupě prázdného pozemku dobrá investice?
Vlastnit pozemek může být výbornou investicí. Za předpokladu, že provedete důkladný průzkum. Musíte se vyhnout nástrahám. Umístění, kvalita půdy, odvodnění a zónování jsou klíčovými nákladovými faktory. Pokud je ignorujete, kupujete si prostě problém.
Je lepší koupit nejprve nezastavěný pozemek a později stavět?
Nákup pozemku vám nejprve dává větší svobodu. Můžete stavět později. Peníze vám to asi neušetří. Zkontrolujte obecní územní omezení. Mohou vám zabránit ve výstavbě vašeho vysněného domu. Balíček domu a pozemku může pomoci snížit náklady. Omezuje však možnosti přizpůsobení. Velcí developeři rozdělují velké pozemky na menší. Možná vám nebude dovoleno postavit plot. Bazény jsou zakázány. Jacuzzi. Ohně.
Je levnější postavit dům než koupit hotový?
V té době byla koupě domu levnější. Průzkum stavebních nákladů 2019 od Národní asociace stavitelů domů vypráví jiný příběh. Střední prodejní cena za stávající rodinný dům ve Spojených státech byla 485 128 $. Jde o nejvyšší číslo v historii tohoto průzkumu. Průměrné náklady na výstavbu typického rodinného domu byly 296 652 $. Mějte to na paměti. Náklady na stavbu, práci, pozemky a materiály se liší podle města.
