Tom Hanks pasó una década viendo cómo su mansión en The Money Pit se desmoronaba a su alrededor. Las escaleras se derrumbaron. Las chimeneas se derrumbaron. Era una comedia, claro. Pero destacó una verdad básica sobre el sector inmobiliario. Nunca compre una propiedad sin hacer los deberes.
Esto también se aplica a los terrenos baldíos.
Un terreno baldío no es sólo una casa esperando a ser construida. Es una decisión compleja. Podrías construir tu propia casa. Podrías conservarlo como una inversión. O podrías iniciar un negocio. Pero antes de firmar algo, debe comprender qué está comprando realmente. Hay restricciones que no enfrentas con una casa terminada. A veces no se puede construir nada.
Aquí hay diez cosas que debe verificar antes de invertir en terrenos.
10: Ubicación
El lugar donde se asienta la tierra lo determina todo. No se trata sólo de la vista. Se trata de acceso. Se trata de vecinos. Se trata de leyes de zonificación que podrían cambiar el próximo año.
Si compras una casa, la ubicación suele ser fija. Los caminos están pavimentados. Los servicios públicos están conectados. En un terreno baldío, a menudo se empieza desde cero. Necesita saber si la ubicación puede soportar lo que desea construir. ¿Está en una zona de inundación? ¿Está en una zona propensa a incendios forestales? Estos no son detalles menores. Son factores decisivos.
Consulte con el departamento de planificación local. Mira el plan integral. Vea lo que está aprobado para esa zona. No asumas que puedes construir una mansión en un trozo de bosque. No asuma que puede poner una fábrica en un bolsillo residencial. La ubicación dicta sus opciones. Y si lo hace mal, se quedará atrapado en la suciedad.
La ubicación no es sólo un cliché. Es el factor más importante para determinar si la compra de un terreno vale la pena o se convierte en un pozo de dinero.
Si está comprando para inversión, necesita valor de reventa. Los lotes aislados y sin demanda son un peso muerto. Si está iniciando un negocio, necesita tráfico peatonal. Un paquete remoto es inútil si los clientes no pueden encontrarlo. Y si estás construyendo una casa, debes querer vivir allí.
Entonces, antes de firmar algo, planifique sus prioridades.
Encontrar el lugar correcto
Comience con un impulso exploratorio. No mires sólo la tierra. Mira el barrio. Utilice herramientas en línea para verificar la proximidad a escuelas, su trabajo, supermercados y restaurantes. No sólo estás comprando tierra. Estás comprando una comunidad.
Si tanto el terreno como el vecindario se sienten bien, probablemente haya ganado.
Los compradores de empresas tienen un problema más difícil de resolver. Es necesario analizar el valor comercial detenidamente. Pero si realmente quieres abrir una tienda, ya deberías haber hecho los deberes.
Cualquiera que sea su objetivo, recuerde que los costos se acumulan rápidamente. Incluso antes de colocar una sola base, las facturas empiezan a llegar.
9: Conozca los costos involucrados
El sector inmobiliario consume tiempo y dinero. Cuanto más te prepares, menos dinero gastarás después.
¿Qué hay en la factura?
El seguro de título es uno de los más importantes. No siempre es necesario, pero los bancos suelen exigirlo. Le protege a usted y al prestamista contra gravámenes, gravámenes o defectos del título. Piense en ello como una armadura legal. Si alguien afirma que es dueño de su tierra, esta política le ayuda a defenderse.
Luego está el estudio de la tierra. Puede que tengas suerte. Es posible que el propietario anterior tenga archivado un estudio reciente. Una llamada rápida al condado o una revisión de los registros públicos pueden ahorrarle cientos. Pero si los límites no están claros, necesitará un topógrafo profesional. Los costos varían enormemente según la región, así que no espere una tarifa fija.
Los servicios públicos son el asesino silencioso del presupuesto.
En muchas zonas rurales o subdesarrolladas, la electricidad y el agua no aparecen por casualidad. Es posible que tengas que pagar para hacer llegar las líneas al estacionamiento incluso antes de recibir el servicio. ¿Necesitas agua? Quizás necesites perforar un pozo. ¿Necesitas lavarte? Probablemente necesitarás un sistema séptico. Estos no son gastos pequeños.
Los inversores pueden evitar este problema vendiendo a los constructores que se encargan de la conexión. Pero si estás construyendo tu propia casa, estas son realidades que debes presupuestar.
Antes de siquiera pensar en excavar, necesita saber qué permite el gobierno en la propiedad.
Restricciones de zonificación
Las leyes de zonificación dictan lo que se puede y no se puede hacer.
Por eso no se ve un Walmart en un patio suburbano o una planta de tratamiento de aguas residuales junto a un parque. Estas leyes locales regulan el uso de la propiedad. Si compra un terreno baldío sin verificar la zonificación, es posible que descubra demasiado tarde que no puede construir una casa allí.
Comience con lo básico. Muchas áreas están divididas en zonas estrictamente residenciales. Consulte la oficina de zonificación de su condado o su base de datos en línea. Busque el paquete específico.
Pero no te detengas ahí.
Mire los planes de uso de la tierra a largo plazo. Verifique las adiciones de carreteras programadas o proyectos de infraestructura. Un tranquilo callejón sin salida hoy podría estar al lado de la Interestatal 10 dentro de diez años si se planea una nueva autopista. La construcción futura dicta su tranquilidad futura.
Incluso si supera el obstáculo de la zonificación, otras reglas podrían bloquear sus planes. Las asociaciones de propietarios y las ordenanzas municipales todavía tienen voz y voto. Limitan lo que puedes construir y cómo vives.
A continuación, veremos esas restricciones.
HOA y restricciones de escritura
Se podría pensar que comprar un terreno baldío es la máxima libertad. No lo es.
Si la parcela se encuentra dentro de una subdivisión desarrollada, probablemente esté mirando una estructura comunitaria existente. Eso significa una asociación de propietarios (HOA). Estos grupos no sólo cobran tarifas. Ellos marcan el ritmo de vida en ese barrio.
Consulte las reglas antes de firmar. A menudo dictan:
- ¿Con qué frecuencia cortas el césped?
- Dónde podréis aparcar vuestros vehículos.
- ¿Qué tipos de mascotas están permitidas?
Más allá de la HOA, busque convenios o restricciones de escritura. Estos son contratos privados entre el propietario original y usted. Se diferencian de las leyes de zonificación públicas porque son acuerdos vinculantes, no mandatos gubernamentales. Ellos controlan cómo usas la propiedad en sí.
Si estás dentro de los límites de la ciudad, las ordenanzas de la ciudad agregan otra capa. Piense en los horarios de recogida de basura o los límites de ruido. Estas son reglas públicas no negociables.
Se siente restrictivo. Puede ser. Pero hay una ventaja práctica.
Las reglas se aplican a todos los demás también.
Si encuentra una trama con pactos que pueda tolerar, obtendrá previsibilidad. Sus vecinos están sujetos a los mismos estándares. Los valores de su propiedad permanecen protegidos del caos.
Utilidades
Ahora viene la parte difícil. Las cosas invisibles.
Puedes enamorarte de la vista. Puedes soñar con el diseño de la cocina. Pero si no hay electricidad, agua o alcantarillado, tienes un agujero en el suelo.
La evaluación de la disponibilidad de servicios públicos requiere preguntas específicas. Necesita saber exactamente qué se conecta a su nuevo sitio de inicio.
Electricidad
Póngase en contacto con el proveedor local. Pregunte si la red llega a su paquete. Si no es así, estás buscando extender líneas. Eso cuesta miles. Es posible que necesites configurar un generador en su lugar. Planifique ese presupuesto ahora.
Agua
¿Hay una línea pública de agua en la calle? Si no, ¿necesitas un pozo? Perforar un pozo implica permisos, pruebas de suelo y un capital significativo. No puedes saltarte este paso. Un pozo seco es una pérdida total.
Alcantarillado
¿El lote está conectado al sistema de alcantarillado municipal? Muchas subdivisiones tienen esto. Los lotes rurales más antiguos no. Si no, necesitas un sistema séptico. Esto requiere una prueba de percolación (prueba perc) para ver si el suelo absorbe los desechos correctamente. Fallar una prueba perc puede acabar con un trato al instante.
Gas e Internet
No olvides lo básico. Las líneas de gas natural no son universales. El acceso a Internet varía enormemente, incluso en las ciudades. Consultar disponibilidad de fibra. La conexión inalámbrica fija o satelital puede ser su única opción en áreas remotas.
Traza cada conexión. Llame a los proveedores. Obtenga estimaciones por escrito.
El costo de llevar servicios a un lote en bruto a menudo sorprende a la gente. Puede rivalizar con el costo del terreno mismo. No asuma que está incluido.
La casa de tus sueños necesita funcionar. Comience con las tuberías y los cables.
Omita los servicios públicos si está comprando un terreno sólo para conservarlo como un activo. Para todos los demás, saltarse ese paso es un error fatal. Necesitas poder. Necesitas calor. Necesitas internet. Si está construyendo una casa o estableciendo un negocio, esas líneas deben llegar al límite de su propiedad antes de que se inicien los cimientos. ¿La solución más fácil? Encuentra un lote que ya los tenga. Es raro, pero sucede. Tienes suerte, ahorras una fortuna.
Si no tiene suerte, pagará la prima.
Conectarse a la red no es simplemente accionar un interruptor. Te ocupas de la cooperativa eléctrica. Tratas con el proveedor de telefonía. El gas se vuelve complicado porque hay que elegir: ¿tanque en el lugar o conexión municipal? Esa elección cambia su presupuesto y su programa de mantenimiento durante décadas.
El agua y las aguas residuales son peores. Si no estás cerca de las líneas principales, estás cavando. Un pozo. Una fosa séptica. Esto no es sólo una utilidad; es una pesadilla de permisos. Necesitas permisos para perforar. Necesitas permisos para enterrar un tanque. Necesitas inspecciones. Agrega costo. Agrega tiempo. Agrega estrés.
Una vez que resuelvas las tuberías y los cables, todavía tienes que llegar allí.
5: Acceso por carretera
El acceso por carretera parece sencillo. Compras un terreno, conduces por una carretera.
Equivocado.
En la ciudad esto no es un problema. ¿En el campo? Es un campo minado. Las tierras rurales suelen estar aisladas de las vías públicas. Puede que estés contemplando un paraíso de pinos y lechos de arroyos, pero si la única manera de entrar es por el camino de tierra de un vecino, estás en problemas.
Sin camino público no hay servicios públicos. Al menos no fácilmente. Ha vuelto a los pozos y los sistemas sépticos. Los costes de construcción aumentan inmediatamente.
Pero el mayor problema no es el agua. Es el derecho a entrar.
Una vía pública es una garantía. Lluvia, nieve, fuego, inundación: entras. Las carreteras privadas introducen ambigüedad. ¿Quién mantiene los baches? ¿Qué pasa si el vecino decide bloquear la entrada? Si su lote no tiene salida al mar, depende de la buena voluntad de otra persona.
Eso nos lleva al marco legal que evita que usted quede varado.
4: Servidumbres
Las servidumbres son el lugar donde los bienes raíces se encuentran con la ley. Merriam-Webster lo define como “un interés en un terreno propiedad de otro que da derecho a su titular a un uso o disfrute específico limitado”.
Traducción: Necesitas cruzar la propiedad de otra persona para llegar a la tuya.
Encontraste el lugar. La vista es una locura. El terreno es plano. Pero no hay vía pública. El único camino pasa por el patio trasero de tu vecino. Necesitas una servidumbre.
Lo ideal es hablar con el vecino. Les compras un paquete de seis. Acuerdas un precio o un intercambio. Tal vez te dejaron manejar un camino de entrada. Tal vez te dejaron enterrar un cable eléctrico en la esquina de su jardín. Es una negociación.
Pero no te pongas cómodo demasiado rápido.
Incluso si se lleva bien con su vecino, redactar la documentación oficial le permitirá establecer los términos del acuerdo y protegerse de responsabilidades.
Los acuerdos verbales desaparecen. Las familias pelean. Se venden propiedades. Sin una servidumbre registrada, su derecho de acceso es invisible. Un abogado inmobiliario debería redactar esto. Cuestan dinero, pero le evitan quedarse sin acceso a su propia casa cinco años después.
¿Qué pasa si el vecino dice que no?
No puedes simplemente cruzar su césped. Tienes que demandar.
Se podría afirmar que es un “camino de necesidad”. Tienes que demostrar ante el tribunal que sin su tierra, tu propiedad es inútil. O podría argumentar “uso anterior”. Si el propietario anterior tenía un camino de entrada a través del terreno de ese vecino y era aparente, continuo y necesario, usted podría heredar ese derecho.
Pero si llega a un litigio, contrate a un abogado. No hagas esto tú mismo.
3: Topografía
Crees que sabes dónde termina tu propiedad. No lo haces.
Una valla de 1975 no es un límite. Un árbol que plantó tu abuelo no es un marcador topográfico. Si construye su casa a tres pies del terreno del vecino porque asumió que el límite de la propiedad estaba cerca del viejo roble, tiene un problema. Uno grande.
La topografía es el proceso de contratar a un profesional autorizado para marcar físicamente sus límites exactos. No es opcional. Es obligatorio para la financiación. Los bancos no prestarán mucho sin una encuesta reciente.
¿Por qué? Porque quieren saber qué están garantizando.
El topógrafo pone estacas en el suelo. Miden ángulos. Lo comparan con los registros del condado. Encuentran discrepancias.
Es posible que descubra que el cobertizo de un vecino está invadiendo su terreno. Es posible que su camino de entrada planificado cruce hacia la zona de servidumbre a la que pensaba que tenía derechos claros. Es posible que encuentre una franja de terreno que no pueda utilizar para construir porque es una zona de amortiguamiento de humedales.
Esto cuesta dinero. Es una partida de su presupuesto. Pero es más barato que derribar una casa construida en el lado equivocado de la línea.
También es la única manera de saber si esas “utilidades” de las que hablamos antes son realmente accesibles. El estudio permitirá saber si la servidumbre para el tendido eléctrico existe en el papel y en la realidad. Mostrará si el sistema séptico está lo suficientemente lejos del pozo para ser legal.
Sin una encuesta, estás adivinando. Y en el sector inmobiliario, adivinar es caro.
Entonces tienes tus utilidades. Tienes tu acceso. Tienes tu derecho legal a entrar y cruzar. Y tienes las líneas dibujadas en la tierra.
Luego viene la propia suciedad.
Los mapas mienten. O al menos, engañan.
Cuando miras fijamente una plataforma en la pantalla de una computadora, esas líneas negras nítidas parecen definitivas. No lo son. La versión impresa de su propiedad rara vez coincide con la tierra del suelo. Los árboles cambian. El suelo se erosiona. Los vecinos mueven vallas. Es por eso que necesita una encuesta profesional para verificar los límites exactos.
Si está comprando un terreno baldío, no asuma que el trabajo ya está hecho. Podría existir una encuesta previa. Podría estar enterrado en el papeleo de cierre. Es posible que incluso veas alfileres de hierro o monumentos de hormigón que sobresalen del suelo cerca de las esquinas. Estos marcadores son prueba física de que alguien, en algún momento, decidió dónde termina tu terreno y comienza el del vecino.
Pero aquí está el problema: esos marcadores podrían estar equivocados. O peor aún, podrían ser viejos.
El alto costo de los límites obsoletos
Un estudio de hace diez años es esencialmente inútil para la construcción moderna. Las reglas cambian. Cambio de servidumbres. Lo que entonces era legal podría ser ahora una demanda por invasión de propiedad.
Obtener un nuevo estudio topográfico no se trata sólo de trazar líneas en la tierra. Se trata de protección legal.
Una nueva encuesta aclara la ambigüedad antes de verter hormigón o comprar materiales.
Para un estudio de límites básico, usted paga por la precisión. El precio depende de varias variables. ¿El lote es enorme? ¿Tiene formas irregulares? ¿Cuánta investigación necesita hacer el topógrafo con los planos históricos? Esos factores aumentan el costo.
Pero puedes ir más allá de los simples límites.
Elevación y riesgo de inundación
No todas las encuestas miden lo mismo.
Un estudio de construcción profundiza más. Mapea la elevación. Esto es fundamental si planeas construir. Necesita saber dónde están los puntos altos y bajos. Le ayuda a planificar las dimensiones de los cimientos. Le indica dónde se acumulará el agua antes de gastar un centavo en drenaje.
Luego está el estudio de la llanura aluvial.
Este es el que te mantiene despierto por la noche. Las zonas de inundación cambian. Las tarifas de los seguros aumentan. Los códigos de construcción se endurecen. Si construye en una zona inundable sin saberlo, se enfrentará a primas enormes o, peor aún, a una destrucción total durante una tormenta.
Un estudio de llanuras aluviales cuesta más. Pero es más barato que reconstruir desde cero.
2: Inundaciones
Entonces, ¿a dónde va el agua?
Este es el siguiente paso lógico después de haber establecido dónde está realmente su terreno. No se puede diseñar un plan de drenaje si no se conoce la pendiente del terreno. Y no se puede comprar un seguro si no se conoce el riesgo de inundación.
Las inundaciones son una pesadilla. Destruye los cimientos y cuesta miles de dólares en reparaciones. No querrás que tu futuro hogar se convierta en un peligro acuático. Entonces, ¿cómo se puede comprobar si un lote es seguro?
Comience con los platos. Es posible que las encuestas antiguas ya muestren datos de elevación. A menudo trazan mapas de riesgos históricos de inundaciones. Si faltan esos registros, contrate a un topógrafo. Conocen el terreno.
También debe verificar las zonas de inundación de FEMA. El gobierno utiliza códigos de letras. Zona de inundación A significa una probabilidad anual del 1 % de inundación. El seguro es obligatorio aquí. Evite esta zona si puede.
Busque Zona de inundación X o C en su lugar. Estos son más seguros. Tienen menos del 0,2% de posibilidades de sufrir inundaciones anuales. Menos riesgo significa primas más bajas y tranquilidad.
Una vez que confirmes que la tierra permanece seca, llegarás al jefe final. La burocracia. Necesitas permiso para construir.
1: Permisos de construcción
No puedes simplemente presentarte con un martillo. Los municipios exigen permisos para casi todo. Esto no es sólo burocracia. Es seguridad. Garantiza que su estructura no colapse ni cause daño a los vecinos.
El proceso varía según el condado. Algunos lugares son rápidos. Otros se prolongan durante meses. Debe presentar la solicitud antes de comenzar la construcción.
¿Qué necesitas?
– Un plano detallado del sitio.
– Especificaciones de cimentación
– Esquemas eléctricos y de fontanería.
– Comprobante de seguro
La falta de un solo documento puede detener todo su proyecto. No adivines. Llame al departamento de construcción local. Solicite una lista de verificación.
Algunos trabajos no necesitan permisos. ¿Arreglando una cerca? Tal vez. ¿Pero verter hormigón? Necesitas un permiso. ¿Cavar un pozo? Permiso. ¿Agregar una plataforma? Permiso.
En caso de duda, asuma que necesita uno. La multa por construir sin permiso es elevada. Puede obligarte a derribar lo que construiste.
Inicie este proceso temprano. Los permisos toman tiempo. El clima no espera a nadie. Obtenga la aprobación por escrito. Mantenga una copia en el sitio.
Este paso es aburrido. Tampoco es negociable. Sáltelo y corre el riesgo de recibir multas o demolición. Hágalo bien y estará listo para construir.
La verificación de la realidad del permiso
Es una triste realidad de la vida inmobiliaria: casi todo lo que se construye requiere un permiso. Te ocuparás de la zonificación gubernamental antes de colocar un solo ladrillo. Obtendrás permisos de construcción, permisos de quema y permisos para el resto de la interminable lista. Es una molestia. Pero los permisos no son necesariamente malas noticias.
Recuerde que los convenios restrictivos lo protegen de los hábitos desagradables de sus vecinos incluso cuando ellos lo restringen a usted. Los permisos de construcción ayudan a proteger la tierra. Te mantienen honesto con los códigos de construcción. Esos códigos garantizan que no se pueda construir al azar una estructura que se derrumbe como un castillo de naipes.
Esté preparado para solicitar permisos a medida que avanza la construcción. ¿Necesitas perforar un pozo? Necesitas un permiso. ¿Instalar un sistema séptico? Otro permiso. El proceso está plagado de requisitos, desde plomería hasta trabajos eléctricos. El lado positivo es que esta documentación le garantiza una inversión sólida y legal. Pero primero, necesitas esa trama perfecta. Es hora de salir.
Preguntas frecuentes sobre la compra de lotes baldíos
¿Qué es la debida diligencia a la hora de comprar un terreno?
La debida diligencia es simplemente hacer su investigación. Implica tomar precauciones antes de realizar una compra. Se recomienda contratar a un agente inmobiliario de confianza. Garantiza que no se salte pasos. Un abogado de bienes raíces puede ayudarlo con la larga lista de controles. No intentes improvisar esta parte.
¿Qué debo comprobar antes de comprar un terreno?
Verifique una serie de cosas antes de hacer una oferta. Asegúrese de que el título sea claro. Verifica que puedes llevar a cabo tus planes legalmente. Compruebe si está conectado a los servicios municipales. La calidad del suelo importa. El drenaje importa. El acceso por carretera importa. Las restricciones de zonificación son importantes.
¿Comprar terrenos baldíos es una buena inversión?
La propiedad de la tierra puede ser una gran inversión. Siempre que hagas tu tarea. Debes evitar las trampas. La ubicación, la calidad del suelo, el drenaje y la zonificación son factores de valor clave. Si los ignora, simplemente está comprando un problema.
¿Es mejor comprar terrenos baldíos primero y construir después?
Comprar tierra primero permite más libertad. Puedes construir más tarde. Probablemente no le permitirá ahorrar dinero. Consulte las restricciones de zonificación del gobierno. Podrían impedirle construir la casa de sus sueños. Un paquete de casa y terreno puede ayudar a ahorrar costos. Limita la personalización. Los grandes promotores subdividen grandes parcelas. Es posible que no se le permita construir una cerca. Sin piscinas. Sin jacuzzis. Sin fogatas.
¿Construir una casa es más barato que comprarla?
Hubo un tiempo en que comprar una casa era más barato. La encuesta de costos de construcción de 2019 de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas cuenta una historia diferente. El precio de venta medio de una vivienda unifamiliar existente en Estados Unidos fue de 485.128 dólares. Se trata del nivel más alto en la historia de la encuesta. El costo promedio de construcción de una vivienda unifamiliar típica fue de $296,652. Tener en mente. La construcción, la mano de obra, el terreno y los materiales varían según la ciudad.
