Teoreticky je převrácení domu jednoduché. Nakupujte levně. Opravit. Prodávejte drahé. V praxi je vše složitější. Logistické výzvy se rychle hromadí. Než vůbec podepíšete dokumenty, musíte udělat obtížná rozhodnutí. Místo nákupu určuje míru rizika.
Nakupujte v oblasti, která je na vzestupu. Sázíte na budoucí hodnotu. Oblast se rozvíjí. Ceny rostou. Vyděláváte. Koupit v nových rezidenčních komplexech. Cílíte na prémiové kupce. Chtějí luxus. Chtějí prostor. Platí se za obojí.
Ale co když se všechno pokazí?
Špatné rozpočtování zabíjí obchody. Na čase záleží. Rostoucí míra kriminality v těchto horkých oblastech může znehodnotit váš kapitál. Zůstal ti dům, který nemůžeš prodat. Mnoho investorů se ptá, kolik stojí stavba domu oproti rekonstrukci stávajícího. Oba způsoby mohou být ziskové. Obojí může vést k bankrotu.
Vše diktuje trh. Nemovitosti jsou cyklické. To víme. Během boomu drží karty prodejci. Stanovují si vlastní ceny. Vyhrávají. Během recese? Tyto zrekonstruované domy stojí ladem. Mohou zůstat nečinné celé měsíce. Měsíce znamenají spalování peněz.
Výběr typu vlastnosti
Jakmile si vyberete lokalitu, musíte najít nemovitost.
Domy, které potřebují rekonstrukci, jsou klasickou volbou. Zavazujete se provádět vylepšení. Zavazujete se, že vložíte čas. Zavazujete se utrácet peníze. Tohle je práce.
Jiná věc je exekuce hypoték. Podáte nabídku v aukci. Nakupujete v bance. Můžete získat dobrý obchod. Cena je výrazně snížena. Ale buďte opatrní. Předchozí majitelé nebyli schopni splácet hypotéku. Pravděpodobně si nemohli dovolit ani udržovat dům. Můžete si všimnout napadení hlodavci. Můžete si všimnout protékající střechy. Máte co do činění s nepořádkem, který po sobě zanechali.
Většina lidí myslí pouze na domy, které potřebují opravy a zástavní práva. Ale nemusí tomu tak být. Můžete prodat, aniž byste se dotkli kladiva.
Během období boomu na počátku a v polovině 21. století prodejci kupovali novou konstrukci. Drželi ho několik měsíců. Prodali to se ziskem. Žádné opravy. Jen načasování.
Nyní se trend mění. Investoři hledají nové luxusní rezidenční projekty na odlehlých předměstích. Proč? Obchodní růst přitahuje lidi. Velké supermarkety lákají obyvatele. Více obyvatel znamená vyšší ceny nemovitostí.
To je však riskantní.
Pokud situace není ideální, přicházíte o peníze. Ceny benzínu rostou. Nakupující se vyhýbají dlouhému dojíždění. Rozrůstání předměstí se stává problémem. Tento typ dalšího prodeje je nestabilní.
Hlavní otázky
Proč lidé obracejí domy? Peníze jsou zřejmé. Co ale potřebuje průměrný kupující nebo prodávající vědět, než investuje?
Kolik můžete skutečně vydělat? To se velmi liší.
Jaká je morální linie? Platíte haléře lidem, kteří přišli o domov. Je to etické? Vy profitujete z jejich neštěstí.
Na tyto otázky odpovíme. Podíváme se na umění obracet domy.
Financování dalšího prodeje domů
Potřebujete kapitál. Důvtipní investoři používají hotovost. Nováčci využívají vypůjčené prostředky.
Půjčky na tvrdé peníze jsou běžné. Jsou rychlí. Jsou drahé. Úrokové sazby jsou vysoké. Body (provizi) platíte předem. Věřitel se stará o aktivum, ne o vaše kreditní skóre.
Tradiční bankovní půjčky jsou pomalejší. Vyžadují silný úvěrový rating. Vyžadují vlastní kapitál. Nelíbí se jim nejistota spojená s přeprodejem.
Soukromí věřitelé nabízejí jinou cestu. Přátelé a rodina. Nabídnete jim podíl z obchodu. Platíte úroky. Vy ovládáte vztah.
Velkoobchodní transakce nevyžadují kapitál. Najdete nemovitost. Dáte to do smlouvy. Smlouvu prodáte kupujícímu v hotovosti. Za postoupení práv dostáváte provizi. Nekupujete dům. Dům nerekonstruujete. Stačí najít dohodu.
Každá metoda má své kompromisy. Rychlost versus cena. Riziko versus odměna.
Televizní pořady rády prodávají sen. Kupujete zchátralou budovu. Dal jsi to do pořádku. Prodáte to se ziskem. Jednoduché, že? Realita je méně jako show Flip This House a spíše jako kurz investic s vysokými sázkami. To je koupit nízko, prodat vysoko. Ale během poklesu na trhu s nemovitostmi je mnohem obtížnější najít „drahé“.
Většina nováčků přeskakuje nudnou část. Ignorují rozpočet. Tady se jim to nedaří. Než se vůbec podíváte na nemovitost, potřebujete plán. Konkrétně potřebujete financování.
Jak spekulanti s nemovitostmi získávají financování, když jsou sazby vysoké
V době, kdy byly v módě subprime hypotéky, byl přeprodej jednodušší. Složil jsi malou zálohu. Platili jste vyšší úroky. Na tom nezáleželo, protože jste plánovali vlastnit dům na šest měsíců, ne na šedesát let. Úrokové náklady byly zanedbatelné.
Tato éra pominula.
Nyní trh stagnuje. Investorské hypotéky jsou obtížnější. Úrokové sazby jsou vysoké. Pokud vaše nemovitost stojí na trhu delší dobu, tyto nabídky rychle vyčerpají vaši peněženku.
Tím se vše mění. Peníze jsou král.
“Čím větší zálohu si můžete dovolit, tím nižší bude úroková sazba.”
Pokud máte hotovost, začnete s nižší sazbou. Peníze máte i na samotnou práci. Už žádné půjčky na hřebíky a sádrokartonové desky. Musíte je mít předem. To je důvod, proč noví spekulanti často uvíznou. Nemají likviditu, aby pokryly mezeru mezi uzavřením a prodejem.
Jak se vyhnout Frankenhousem a špatným dodavatelům
Jakmile budete mít peníze, musíte najít domov, který vám ty peníze nesežere zaživa.
Platí zde zlaté pravidlo dobrých obchodů. Pokud to zní příliš dobře, je to proto, že to tak je. Perfektní bungalov za poloviční cenu? Červená vlajka. Dodavatel, který říká, že umí všechno levně? Červená vlajka.
Požádejte o doporučení. Od klientů. Od dodavatelů. Podívejte se na ně. Nedělejte si domněnky.
Existuje také konkrétní úskalí, kterému je třeba se vyhnout. “Frankenhouse”.
Jedná se o historické domy s komplikovanou historií. Doplňky. Částečné opravy. Domácí opravy. Vypadají rozkošně. To jsou ale často drahé noční můry. Možná najdete domov, který na povrchu vypadá čistě. Ale kabeláž? Je to spletitá síť zastaralých norem a skrytých nebezpečí. Můžete se setkat s kompletní přeinstalací. Nejedná se o rychlý přeprodej. Jedná se o dvouletý projekt s nulovým ziskem.
Zůstaňte v objektech s jasnou historií. Vyhněte se těm, kteří mají příliš mnoho tajemství.
Nákup nového domu je jednoduchý proces. Přebíráte hypotéku, pojištění, daně a právní poplatky. Tady to všechno končí. Ale na slábnoucím trhu nabídka převyšuje poptávku. Tuto nemovitost můžete držet déle, než jste plánovali. Tím se vše mění.
Domy, které potřebují rekonstrukci, jsou něco jiného. Rozpočet se zvyšuje, jakmile zohledníte náklady na renovaci. Odborníci doporučují přidat 20 % k původnímu odhadu. Pokud nadhodnotíte své výdaje, skončíte s přebytečnou hotovostí. Pokud se podceníte, nečekané účty vás pohřbí.
Stavební práce nejsou nijak okázalé. Instalatérské, elektrické, izolační, škůdcové a HVAC systémy jsou kritické. Nové dřevěné podlahy a čerstvá barva přitahují kupce. Poškození termitů je okamžité řešení. Pokud nemáte technické dovednosti, mzdové náklady se rychle sčítají. Zvažte čas promarněný čekáním, až příbuzní dokončí elektroinstalaci.
Maximalizace návratnosti investic do kuchyní a koupelen
Většina agentů souhlasí s tím, že kuchyně a koupelny poskytují nejlepší návratnost investice. Kromě vyřešení strukturálních problémů budete potřebovat nové skříně, pracovní desky, kování, dřezy, backsplashes, spotřebiče, podlahy a osvětlení. Renovace kuchyně je nákladná, ale má silný dopad. Žulové pracovní desky a vinotéky jsou velkým prohlášením.
Zelená vylepšení mohou také přidat hodnotu, pokud jsou propagována jako způsob, jak ušetřit peníze. Pokud je dům konstrukčně zdravý, možná budete muset aktualizovat pouze nátěr a koberce. Náklady zůstávají nižší. Využití dodavatelů a externích pracovníků rychle zvyšuje cenu.
Na vzhledu (obrubník) záleží také. Exteriér tvoří první dojem. Možná budete muset natřít exteriér, upravit oblast a opravit příjezdovou cestu. V drahých oblastech základní péče o trávník nestačí. Mohou být účtovány poplatky společenství vlastníků domů. V rozvojových oblastech rozpočet na bezpečnostní opatření.
Televizní iluze
Překlápění domů se objevilo na konci 90. let a na začátku 21. století. Někteří tvrdí, že tento termín je již zastaralý. Slovo „překlápění“ znamená rychlé zisky, které se na stagnujícím trhu zpomalují. Termín se však stal populární díky televizním renovačním pořadům.
„Trading Spaces“, „Extreme Home Makeover“ a „This Old House“ dělají z přestavby zábavu. Dělají to zdánlivě snadné. „Property Ladder“, „Flip This House“ a „Flipping Out“ promění nákup nemovitostí ve vysoké drama. V televizi jsou velké opravy hotové do hodiny. Zhotoviteli může spadnout na hlavu omítka. Projekt je přes rozpočet. Nakonec jsou všichni šťastní.
Realita je málokdy tak uspořádaná.
Proč je průzkum polohy nutností
Výběr stylu vašeho domova je jen polovina úspěchu. Oblast diktuje všechny podmínky. Přeskočte krok výzkumu a hrajete jen ruletu. Projeďte se ulicemi. Udělejte to v poledne. Udělejte to o půlnoci. Měli byste vidět známky opuštěnosti ve tmě a aktivity během dne. Zkontrolujte nedávné transakce pro podobné vlastnosti (compy). Hledejte cedule „Na prodej“, které nebyly odstraněny roky. Už krouží další investoři? Pokud jsou vedle vás tři prázdné domy, kupujete nemovitost na přeplněném trhu. Trh bude přehřátý.
Nová stavební past
Nové budovy vypadají bezpečně. Čisté linie. Žádná skrytá hniloba. Vaše možnosti se ale rychle zužují. Jste omezeni tím, co je již položeno v základech. To obvykle znamená velké sídliště. Má to ale háček. Mnoho z těchto komunit má smluvní omezení. Požadují, aby majitel bydlel v tomto domě. Cílem je zabránit tomu, aby se oblast stala „městem duchů“. Pokud obracíte za účelem zisku, nemůžete se tam sami posunout. Musíte prodat. A pokud HOA (sdružení vlastníků domů) nebo místní kódy blokují váš východ, budete uvízli. Zkontrolujte smlouvy (závazné podmínky). Pozorně si přečtěte drobné písmo. V opačném případě koupíte dům, který nemůžete prodat jinému investorovi.
Procházení objektů bankovního majetku (REO) a exekuce
Exekuce (úpadek/zpětné držení hypotéky) je úplně jiný příběh. Nekupujete od majitele domu, ale od banky. Jedná se o REO (Real Estate Owned – nemovitost ve vlastnictví banky). Termíny jsou zde přísné. Počítejte s šesti až osmi měsíci. Proč? Banka musí předložit soudní dokumenty. Měl by žalovat majitele. Tento právní proces se protahuje. Pokud se účastníte dražby, lhůty neurčujete vy, ale soudní úředník.
Banky prodávají předměty „tak, jak jsou“. Vaše odhady nákladů na opravy je nezajímají. Uzavření obchodu je pro ně důležité. Vzhledem ke stavu nemovitosti může být získání úvěru obtížnější. Věřitelé jsou nervózní. Vidí rizika. Možná budete potřebovat hotovost nebo půjčku s tvrdými penězi.
Existují specializované stránky. Fannie Mae vydává svůj vlastní inventář. Soukromé stránky také nabízejí REO nemovitosti, často za poplatek. Ale je tu past. Můžete hledat domy po celé zemi. Nedělej to. Odborníci se shodují, že jde o fatální chybu. Nákup bez prohlídky (zrak-neviděn) je pro ploutve sebevražda. Fotografie byly pořízeny se zdobením. Osvětlení je dobré. Základ může být prasklý. Ze souboru JPEG nemůžete tuto oblast vnímat. Nevíte, jestli ta fotka byla pořízena před dvěma lety. Nevíte, jestli vám minulou zimu zatékalo střechou.
“Nákup nemovitosti v exekuci bez prohlídky je jednou z největších chyb, kterých se ploutve dopouštějí. Fotky lžou. Okresy ne.”
Etický problém nákupu ohrožených předmětů
Není to v rozporu s vašimi zásadami? Kupujete dům, který někdo právě ztratil? To je těžká situace.
Ne, není to špatně. Zamyslete se nad mechanismy trhu. Když si exekuci koupíte, vyřadíte ji z nabídky. Pro prodejce se to může zdát špatné. Pomáhá to ale zbytku trhu. Stabilizací cen můžete ve skutečnosti pomoci dalšímu majiteli domu, který se potýká s problémy. Bude pro něj snazší prodat svůj dům, protože jste odstranili překážku. To je základní ekonomie.
Jen nečekejte vděčnost. Pokud koupíte jejich vysněný dům za zlomek toho, co zaplatili, nebudete pozváni na sousedovo grilování. Udržujte si odstup. Buďte profesionální. Mlčet.
Přeprodej domů, které potřebují rekonstrukci
Rozpočty na renovaci rozbitých domů mají ošklivý zvyk vymknout se kontrole. Pokud to s investováním do ohrožených nemovitostí myslíte vážně, potřebujete vysokou toleranci vůči riziku a jasnou výstupní strategii. Odborníci na renovaci domů se obecně shodují na několika tvrdých pravdách, které vám mohou ušetřit peníze.
Vyděláte více peněz na levném domě, který se stává pěkným, než na pěkném domě, který je prémiový. Všechna tato drahá vylepšení jen zřídka poskytují návratnost srovnatelnou s opravou popraskaného základu. Pro většinu lidí to znamená najmout pracovníky nebo mít velkou pomoc.
Čím více lidí zapojíte, tím více koordinace vyžaduje. Budete muset mít velmi bedlivý dohled na instalatéry, elektrikáře a kutily. Nebo si můžete najmout generálního dodavatele. To znamená výrazné navýšení vašeho rozpočtu.
Myslete lokálně. Pokud rekonstruujete dům v Massachusetts, použijte raději šindel než nepálené cihly. Čím blíže k domovu se budete držet místních materiálů, tím více odborníků budete moci najít, kteří vám pomohou s jejich instalací.
Nepřeceňujte svou práci. Jistě, nátěr vypadá pěkně, ale opravdu stojí za prémii 20 000 dolarů na nemovitosti? Předražení vám může jednoduše zanechat dům, kterému se kupující vyhýbají, protože seděl na trhu příliš dlouho.
Často kladené otázky o prodeji domů
Je možné obracet domy bez hotovosti?
Můžete se dostat do obracejících se domů bez hotovosti, ale je to riskantnější a obvykle vyžaduje více práce předem. Některé způsoby, jak začít, zahrnují partnerství s investorem, získání půjčky od věřitele s tvrdými penězi nebo soukromého věřitele nebo dokonce crowdfunding vašeho prvního obchodu. Pokud máte dobré vztahy se svou bankou, můžete ji také zkusit kontaktovat, abyste zjistili, zda bude financovat vaši investici, i když je nepravděpodobné, že vám půjčí, pokud nemáte vůbec žádné peníze.
Je lepší domy prodat nebo pronajmout?
Pokud hledáte krátkodobou investici, může být pro vás tou nejlepší volbou obracecí domy. Pokud je vaším cílem vydělávat pasivní příjem, renovace vašeho domova a jeho přeměna na pronájem může být vaší nejlepší volbou. Oba mají své vlastní jedinečné výhody a nevýhody, takže je nejlepší si před konečným rozhodnutím udělat průzkum.
Je výhodné prodávat domy?
Převrácení domů může být velmi ziskové, pokud se budete řídit modelem „koupit levně, prodat draze“ a můžete se držet přísného rozpočtu, včetně nouzového fondu pro neočekávané výdaje během renovací. Prodané domy se v roce 2019 prodaly za střední cenu téměř 218 000 USD s hrubým ziskem téměř 63 000 USD, podle ATTOM Data Solutions.
Jaké jsou nevýhody obracejících se domů?
Hlavní nevýhodou převrácení domu je to, že pokud se věci pokazí, nebudete moci vydělat velký (nebo žádný) zisk. Nákup podhodnoceného domu zvyšuje vaše šance na zisk, ale domy, které potřebují opravy a zabavené nemovitosti, mohou skončit s drahými problémy, jako jsou problémy se základy, strukturální, elektrické nebo instalatérské problémy. Tyto nepředvídané problémy by mohly pohltit váš rozpočet a snížit vaši ziskovou marži, potenciálně až do bodu, kdy by další prodej nebyl praktický.
“Téměř každý upgrade, na kterém ušetříte, se vám vrátí, varují remodeláři. Od levného koberce po levné elektrikáře, kvalitní zpracování je něco, co prodejci na trhu změkčování nemohou napodobit.”
Nepředbíhej se. První prodejci mohou vidět „znaky dolaru“, když přemýšlejí o nákupu více nemovitostí, ale problémy se mohou rychle změnit v bankrot, pokud použijete vlastní kapitál jednoho domu k zaplacení renovace jiného domu. Navíc každý dům vyžaduje pozornost, a pokud neopustíte svou každodenní práci, což odborníci také nedoporučují nováčkům, budete mít pravděpodobně dost práce na jednom domě, aniž byste přemýšleli o dalším prodeji.
Jak dlouho si myslíte, že bude renovace trvat, a ať už je váš odhad nákladů jakýkoli, pochopte, že bude pravděpodobně mnohem dražší a bude trvat déle.
V závislosti na vašich cílech a rozsahu renovace mohou domy vyžadující renovaci trvat několik měsíců, nebo méně, pokud budete mít opravdu štěstí. Nebo roky je předělat. Pokud chcete bydlet ve své investiční nemovitosti, zatímco na ní pracujete, pamatujte, že ve vaší budoucnosti může být spousta pilin. A zatímco rozvojové oblasti mohou přes noc explodovat, dojde také ke kolísání míry kriminality, rozmachu místního podnikání a zlepšení školy, což vše může ovlivnit hodnotu vašeho majetku. Trpělivost je klíčem k čekání, až oblast vzlétne.
Chcete-li se dozvědět více o obracení domů, podívejte se na odkazy na další stránce.
Umístění, umístění, umístění
Kde je nejlepší začít s prodejem? Záleží na tom, co považujete za dobrý investiční ukazatel. Podle National Association of Home Builders (NAHB) je Indianapolis nejdostupnějším velkým městem v USA, kde si můžete koupit dům, pokud hledáte výhodnou nabídku. Pokud hledáte high-end, Los Angeles je nejméně dostupný hlavní trh. A pokud hledáte zabavenou nemovitost, RealtyTrac, web, který se na takové nemovitosti specializuje, říká Detroit, že je na prvním místě seznamu.
Najděte svůj další krok
Pokud se stále ponoříte do mechaniky nemovitostí, je tu pro vás celý ekosystém zdrojů. Toto odvětví není omezeno na podepisování dokumentů při uzavření transakce. Zahrnuje nákup, prodej, stavbu a dokonce i finanční nástrahy, kterým je třeba se vyhnout.
Podívejte se na HowBuyingAHouseWorks a HowSellingAHouseWorks, abyste pochopili transakční stránku procesu. Než začnete bourat nosnou zeď, měli byste vědět, jak HowHouseConstructionWorks funguje. A pokud je pro vás udržitelnost důležitá, HowGreenBuildingWorks a HowLEEDCertificationWorks jsou povinnou četbou, abyste splnili dnešní standardy.
Pak přijdou peníze. HowMortgagesWorks pokrývá tradiční cestu. HowSubprimeMortgagesWorks vysvětluje nebezpečné zkratky, které zničily trh v roce 2008.
Potřebujete rychlý úspěch? Podívejte se na WhatIsTheOneThingYou CanDoToIncreaseTheValueofYourHomeTheMost. Tip: Málokdy je to bazén.
Pro netradiční trasy si přečtěte HowRentToOwnHomesWork a HowRealEstateInvestmentClubsWork. Tyto modely obcházejí tradiční vlastnictví, ale otevírají další dveře.
Kam se podívat a na koho se zaměřit
Pokud víte, kam nasměrovat prohlížeč, nelétáte naslepo.
Blogy BestHouseFlip a NewHouseFlip analyzují trendy na trhu. Ukazují, jak vypadají úspěšné flip obchody – a co vede k neúspěchu.
Pro seriózní práci kontaktujte NationalAssociationOfHomeBuilders. Jejich standardy určují kvalitu. Pokud hledáte nouzová aktiva, seznamy skladeb Foreclosure.com a RealtyTrac.com sledujte dříve, než zasáhnou hlavní MLS. Reotrans.com nabízí údaje o trendech v oblasti nemovitostí.
Učit se z chyb jiných lidí
Zde uvedené zdroje nejsou jen odkazy. To jsou varovné příběhy.
Přečtěte si článek Jennifer Hiller “Diamonds in the Rough Cut?” (Diamanty v drsném stavu?) v San Antonio Express-News. Jde o schopnost vidět potenciál tam, kde ostatní vidí odpadky.
Článek v časopise Time Barbary Kivyat „The Bust Hits Home“ odhaluje lidskou cenu kolapsu. John Leland v New York Times píše: “Spekulant s nemovitostmi jde od boomu k krachu.” Jde o střízlivý pohled na využití vypůjčených prostředků.
Alex Markels v U.S. News & World Report si klade otázku, zda se investování do nemovitostí změnilo. Změnilo se to. Nyní to chce více úsilí.
Knoll Knox v USA Today uvádí “10 chyb, které změnily flip v propadák.” Napište to. Gary Pakulski z The Toledo Blade informuje o tom, jak bankroty otevírají dveře investorům. Katie Price-Robinson v LA Times podrobně popisuje příběh skupiny přátel, kteří se pokusili předělat dům, ale byli rozdrceni překročením nákladů a špatným načasováním.
Neopakujte jejich chyby. Studijní neúspěchy. Trh odměňuje připravené.
