Tom Hanks passou uma década vendo sua mansão em The Money Pit desmoronar ao seu redor. Escadas desabaram. Chaminés caíram. Foi uma comédia, claro. Mas destacou uma verdade básica sobre o setor imobiliário. Nunca compre um imóvel sem fazer a lição de casa.
Isto também se aplica a terrenos baldios.
Um terreno baldio não é apenas uma casa esperando para acontecer. É uma decisão complexa. Você pode construir sua própria casa. Você pode considerá-lo um investimento. Ou você pode começar um negócio. Mas antes de assinar qualquer coisa, você precisa entender o que realmente está comprando. Existem restrições que você não enfrenta com uma casa pronta. Às vezes, você não consegue construir nada.
Aqui estão dez coisas que você deve verificar antes de investir em um terreno.
10: Localização
A localização da terra determina tudo. Não se trata apenas da vista. É uma questão de acesso. É sobre vizinhos. Trata-se de leis de zoneamento que podem mudar no próximo ano.
Se você comprar uma casa, a localização geralmente é fixa. As estradas são pavimentadas. Os utilitários estão conectados. Com um terreno baldio, muitas vezes você começa do zero. Você precisa saber se o local pode suportar o que você deseja construir. Está em uma zona de inundação? Está em uma área propensa a incêndios florestais? Estes não são detalhes menores. Eles são quebradores de acordos.
Verifique o departamento de planejamento local. Veja o plano abrangente. Veja o que está aprovado para essa zona. Não presuma que você pode construir uma mansão em um pedaço de floresta. Não presuma que você pode colocar uma fábrica em um bolsão residencial. A localização dita suas opções. E se você errar, ficará preso na sujeira.
Localização não é apenas um clichê. É o maior fator para saber se a compra do seu terreno compensa ou se torna um poço de dinheiro.
Se você está comprando para investimento, precisa de valor de revenda. Lotes isolados e sem demanda são peso morto. Se você está começando um negócio, precisa de tráfego de pedestres. Um pacote remoto é inútil se os clientes não conseguirem encontrá-lo. E se você está construindo uma casa, precisa querer morar lá.
Portanto, antes de assinar qualquer coisa, mapeie suas prioridades.
Encontrando o lugar certo
Comece com uma viagem exploratória. Não olhe apenas para a sujeira. Olhe para o bairro. Use ferramentas online para verificar a proximidade de escolas, trabalho, supermercados e restaurantes. Você não está apenas comprando solo. Você está comprando uma comunidade.
Se tanto o terreno quanto a vizinhança parecerem adequados, você provavelmente ganhou.
Os compradores empresariais têm uma tarefa mais difícil. Você precisa analisar o valor comercial com cuidado. Mas se você quer mesmo abrir uma loja, já deveria ter feito o dever de casa.
Seja qual for o seu objetivo, lembre-se de que os custos aumentam rapidamente. Mesmo antes de você lançar uma única base, as contas começam a chegar.
9: Conheça os custos envolvidos
O mercado imobiliário consome tempo e dinheiro. Quanto mais você se prepara, menos gastará dinheiro mais tarde.
O que está na conta?
O seguro de título é um dos principais. Nem sempre é obrigatório, mas os bancos muitas vezes pressionam por isso. Ele protege você e o credor contra gravames, gravames ou defeitos de título. Pense nisso como uma armadura legal. Se alguém afirma ser dono de suas terras, esta política ajuda a combatê-lo.
Depois, há o levantamento topográfico. Você pode ter sorte. O proprietário anterior pode ter uma pesquisa recente arquivada. Uma ligação rápida para o condado ou uma revisão dos registros públicos pode economizar centenas de dólares. Mas se os limites não forem claros, você precisará de um topógrafo profissional. Os custos variam muito de acordo com a região, então não espere uma taxa fixa.
Os serviços públicos são o assassino silencioso do orçamento.
Em muitas zonas rurais ou subdesenvolvidas, a electricidade e a água não aparecem simplesmente. Você pode ter que pagar para levar as linhas até o estacionamento antes mesmo de obter o serviço. Precisa de água? Talvez seja necessário perfurar um poço. Precisa lavar? Você provavelmente precisará de um sistema séptico. Estas não são despesas pequenas.
Os investidores podem evitar esse problema vendendo para construtoras que cuidam da conexão. Mas se você está construindo sua própria casa, essas são realidades para as quais você deve fazer um orçamento.
Antes mesmo de pensar em cavar, você precisa saber o que o governo permite na propriedade.
Restrições de Zoneamento
As leis de zoneamento determinam o que você pode e o que não pode fazer.
É por isso que você não vê um Walmart em um quintal suburbano ou uma estação de esgoto próxima a um parque. Estas leis locais regulam o uso da propriedade. Se você comprar um terreno baldio sem verificar o zoneamento, poderá descobrir tarde demais que não será possível construir uma casa ali.
Comece com o básico. Muitas áreas são zoneadas estritamente residenciais. Verifique o escritório de zoneamento do seu condado ou seu banco de dados online. Procure o pacote específico.
Mas não pare por aí.
Observe os planos de uso da terra a longo prazo. Verifique se há acréscimos de estradas ou projetos de infraestrutura programados. Um beco sem saída tranquilo hoje poderá estar próximo à Interestadual 10 em dez anos, se uma nova rodovia for planejada. A construção futura dita a sua paz de espírito futura.
Mesmo se você superar o obstáculo de zoneamento, outras regras poderão bloquear seus planos. As associações de proprietários e as leis municipais ainda têm uma palavra a dizer. Eles limitam o que você pode construir e como você vive.
A seguir, veremos essas restrições.
HOAs e restrições de escritura
Você pode pensar que comprar um terreno baldio é a liberdade definitiva. Não é.
Se o lote estiver dentro de uma subdivisão desenvolvida, você provavelmente estará olhando para uma estrutura comunitária existente. Isso significa uma associação de proprietários (HOA). Esses grupos não cobram apenas taxas. Eles marcaram o ritmo de vida daquele bairro.
Confira as regras antes de assinar. Eles geralmente ditam:
- Com que frequência você corta a grama
- Onde você pode estacionar seus veículos
- Que tipos de animais de estimação são permitidos
Além do HOA, procure convênios ou restrições de escritura. Estes são contratos privados entre o proprietário original e você. Elas diferem das leis de zoneamento públicas porque são acordos vinculativos, e não mandatos governamentais. Eles controlam como você usa a propriedade em si.
Se você estiver dentro dos limites da cidade, portarias municipais adicionam outra camada. Pense em horários de remoção de lixo ou limites de ruído. Estas são regras públicas inegociáveis.
Parece restritivo. Pode ser. Mas há uma vantagem prática.
As regras também se aplicam a todos os outros.
Se você encontrar uma trama com convênios que possa tolerar, você ganha previsibilidade. Seus vizinhos estão sujeitos aos mesmos padrões. Os valores de sua propriedade ficam protegidos do caos.
Utilitários
Agora vem a parte difícil. As coisas invisíveis.
Você pode se apaixonar pela vista. Você pode sonhar com o layout da cozinha. Mas se não houver energia, água ou acesso ao esgoto, você terá um buraco no chão.
Avaliar a disponibilidade dos serviços públicos requer perguntas específicas. Você precisa saber exatamente o que se conecta ao seu novo site inicial.
Eletricidade
Entre em contato com o provedor local. Pergunte se a grade chega ao seu pacote. Caso contrário, você está pensando em estender linhas. Isso custa milhares. Você pode precisar de uma configuração de gerador. Planeje esse orçamento agora.
Água
Existe linha de água pública na rua? Se não, você precisa de um poço? A perfuração de um poço envolve licenças, testes de solo e capital significativo. Você não pode pular esta etapa. Um poço seco é uma perda total.
Esgoto
O lote está conectado à rede municipal de esgoto? Muitas subdivisões têm isso. Os lotes rurais mais antigos não. Caso contrário, você precisa de um sistema séptico. Isto requer um teste de percolação (teste perc) para verificar se o solo absorve os resíduos corretamente. Falhar em um teste de porcentagem pode encerrar um negócio instantaneamente.
Gás e Internet
Não se esqueça do básico. As linhas de gás natural não são universais. O acesso à Internet varia muito, mesmo nas cidades. Verifique a disponibilidade de fibra. Satélite ou wireless fixo podem ser sua única opção em áreas remotas.
Mapeie cada conexão. Ligue para os provedores. Obtenha estimativas por escrito.
O custo de levar os serviços a um lote bruto muitas vezes surpreende as pessoas. Pode rivalizar com o custo do próprio terreno. Não presuma que está incluído.
A casa dos seus sonhos precisa funcionar. Comece com os canos e fios.
Ignore os serviços públicos se estiver comprando um terreno apenas para mantê-lo como um ativo. Para todos os outros, pular essa etapa é um erro fatal. Você precisa de poder. Você precisa de calor. Você precisa de internet. Se você estiver construindo uma casa ou abrindo um negócio, essas linhas precisam atingir o limite da sua propriedade antes que a fundação seja lançada. A solução mais fácil? Encontre muitos que já os possuem. É raro, mas acontece. Você tem sorte e economiza uma fortuna.
Se você não tiver sorte, estará pagando o prêmio.
Conectar-se à rede não é apenas apertar um botão. Você lida com a cooperativa elétrica. Você lida com a operadora de telefonia. O gás fica complicado porque você tem que escolher: tanque no local ou ligação municipal? Essa escolha altera seu orçamento e seu cronograma de manutenção por décadas.
Água e esgoto são piores. Se você não estiver perto das linhas principais, você está cavando. Um poço. Uma fossa séptica. Isso não é apenas um utilitário; é um pesadelo permissivo. Você precisa de licenças para perfurar. Você precisa de licenças para enterrar um tanque. Você precisa de inspeções. Acrescenta custo. Isso adiciona tempo. Isso adiciona estresse.
Depois de resolver os canos e fios, você ainda precisa chegar lá.
5: Acesso Rodoviário
O acesso rodoviário parece simples. Você compra um terreno e dirige em uma estrada.
Errado.
Na cidade isso não é problema. No país? É um campo minado. As terras rurais são frequentemente isoladas das vias públicas. Você pode estar olhando para um paraíso de pinheiros e leitos de riachos, mas se a única maneira de entrar for pela estrada de terra de um vizinho, você estará em apuros.
Nenhuma estrada pública significa que não há serviços públicos. Pelo menos, não facilmente. Você está de volta aos poços e sistemas sépticos. Os custos de construção aumentam imediatamente.
Mas o maior problema não é a água. É o direito de entrar.
Uma via pública é uma garantia. Chuva, neve, fogo, inundação – você entra. Estradas privadas introduzem ambiguidade. Quem faz a manutenção dos buracos? O que acontece se o vizinho decidir bloquear a entrada? Se o seu lote não tiver litoral, você depende da boa vontade de outra pessoa.
Isso nos leva ao quadro jurídico que evita que você fique preso.
4: Servidões
As servidões são onde o setor imobiliário atende à lei. Merriam-Webster o define como “um interesse em uma terra de propriedade de outra pessoa que dá ao seu titular o direito a um uso ou gozo específico e limitado”.
Tradução: você precisa atravessar a propriedade de outra pessoa para chegar à sua.
Você encontrou o lugar. A vista é uma loucura. O terreno é plano. Mas não há via pública. O único caminho é através do quintal do seu vizinho. Você precisa de uma servidão.
O ideal é você conversar com o vizinho. Você compra um pacote de seis para eles. Você concorda com um preço ou uma negociação. Talvez eles tenham deixado você correr na garagem. Talvez eles tenham deixado você enterrar um fio de energia no canto do quintal deles. É uma negociação.
Mas não fique confortável muito rápido.
Mesmo que você se dê bem com seu vizinho, a elaboração da documentação oficial permitirá que você estabeleça os termos do acordo e se proteja de responsabilidades.
Os acordos verbais desaparecem. As famílias brigam. Venda de imóveis. Sem servidão registrada, seu direito de acesso fica invisível. Um advogado imobiliário deve redigir isso. Eles custam dinheiro, mas evitam que você fique trancado fora de sua casa cinco anos depois.
E se o vizinho disser não?
Você não pode simplesmente atravessar o gramado deles. Você tem que processar.
Você pode reivindicar um “caminho da necessidade”. Você tem que provar em tribunal que sem as terras deles, sua propriedade é inútil. Ou você pode argumentar “uso prévio”. Se o proprietário anterior tivesse uma entrada de automóveis nas terras do vizinho, e ela fosse aparente, contínua e necessária, você poderia herdar esse direito.
Mas se chegar a um litígio, contrate um advogado. Não faça isso DIY.
3: Levantamento
Você acha que sabe onde termina sua propriedade. Você não.
Uma cerca de 1975 não é um limite. Uma árvore que seu avô plantou não é um marcador de pesquisa. Se você construir sua casa a um metro do terreno do vizinho porque presumiu que o limite da propriedade ficava perto do velho carvalho, você terá um problema. Um grande problema.
Topografia é o processo de contratação de um profissional licenciado para marcar fisicamente seus limites exatos. Não é opcional. É obrigatório para financiamento. Os bancos não emprestarão muito sem uma pesquisa recente.
Por que? Porque eles querem saber o que estão garantindo.
O topógrafo coloca estacas no chão. Eles medem ângulos. Eles verificam os registros do condado. Eles encontram discrepâncias.
Você pode descobrir que o galpão de um vizinho está invadindo seu terreno. Você pode descobrir que a entrada de automóveis planejada atravessa a zona de servidão para a qual você pensava ter direitos claros. Você pode encontrar uma faixa de terreno que não pode ser usada para construção porque é uma zona úmida.
Isto custa dinheiro. É um item de linha em seu orçamento. Mas é mais barato do que demolir uma casa que você construiu do lado errado da linha.
É também a única maneira de saber se os “utilitários” de que falamos anteriormente estão realmente acessíveis. A pesquisa mostrará se a servidão para a linha de energia existe no papel e na realidade. Mostrará se o sistema séptico está suficientemente longe do poço para ser legal.
Sem uma pesquisa, você está adivinhando. E no mercado imobiliário, adivinhar é caro.
Então você tem seus utilitários. Você tem seu acesso. Você tem o direito legal de entrar e cruzar. E você tem as linhas desenhadas na terra.
Em seguida vem a própria sujeira.
Os mapas mentem. Ou pelo menos, eles enganam.
Quando você olha para uma placa na tela do computador, aquelas linhas pretas nítidas parecem definitivas. Eles não são. A versão em papel da sua propriedade raramente corresponde à sujeira do chão. As árvores mudam. O solo sofre erosão. Vizinhos movem cercas. É por isso que você precisa de uma pesquisa profissional para verificar os limites exatos.
Se você estiver comprando um terreno baldio, não presuma que o trabalho está concluído. Pode existir uma pesquisa anterior. Pode estar enterrado na papelada final. Você pode até ver pinos de ferro ou monumentos de concreto saindo do chão perto dos cantos. Esses marcadores são a prova física de que alguém, em algum momento, decidiu onde termina o seu terreno e começa o do vizinho.
Mas aqui está o problema: esses marcadores podem estar errados. Ou pior, eles poderiam ser velhos.
O alto custo dos limites desatualizados
Uma pesquisa com dez anos é essencialmente inútil para a construção moderna. As regras mudam. Mudança de servidões. O que era legal então pode ser um processo de invasão agora.
Conseguir um novo levantamento topográfico não envolve apenas traçar linhas na terra. É uma questão de proteção legal.
Uma nova pesquisa esclarece a ambigüidade antes de você colocar concreto ou comprar materiais.
Para um levantamento básico de limites, você está pagando pela precisão. O preço depende de diversas variáveis. O lote é enorme? Tem formas irregulares? Quanta pesquisa o topógrafo precisa fazer com planos históricos? Esses fatores aumentam o custo.
Mas você pode ir além dos limites simples.
Risco de elevação e inundação
Nem todas as pesquisas medem a mesma coisa.
Uma pesquisa de construção vai mais fundo. Ele mapeia a elevação. Isso é fundamental se você planeja construir. Você precisa saber onde estão os pontos altos e baixos. Ajuda a planejar as dimensões da fundação. Ele informa onde a água irá se acumular antes de você gastar um centavo na drenagem.
Depois, há o levantamento da planície de inundação.
Este é o que te mantém acordado à noite. As zonas de inundação mudam. As taxas de seguro disparam. Os códigos de construção ficam mais rígidos. Se você construir em uma zona de inundação sem saber, estará enfrentando prêmios enormes ou, pior, destruição total durante uma tempestade.
Um levantamento de planícies aluviais custa mais. Mas é mais barato do que reconstruir do zero.
2: Inundações
Então, para onde vai a água?
Este é o próximo passo lógico depois de estabelecer onde realmente está seu terreno. Você não pode elaborar um plano de drenagem se não conhecer a inclinação do terreno. E você não pode comprar seguro se não conhecer o risco de inundação.
As inundações são um pesadelo. Destrói fundações e custa milhares em reparos. Você não quer que sua futura casa se torne um perigo aquático. Então, como você verifica se muito é seguro?
Comece com os pratos. Pesquisas antigas já podem mostrar dados de elevação. Freqüentemente, eles mapeiam os riscos históricos de inundações. Se esses registros estiverem faltando, contrate um topógrafo. Eles conhecem o terreno.
Você também precisa verificar as zonas de inundação da FEMA. O governo usa códigos de letras. Zona de Inundação A significa uma chance anual de 1% de inundação. O seguro é obrigatório aqui. Evite esta zona, se puder.
Procure por Zona de Inundação X ou C. Estes são mais seguros. Eles têm menos de 0,2% de chance de inundações anuais. Menos risco significa prêmios mais baixos e tranquilidade.
Depois de confirmar que a terra permanece seca, você atinge o chefe final. A burocracia. Você precisa de permissão para construir.
1: Licenças de Construção
Você não pode simplesmente aparecer com um martelo. Os municípios exigem licenças para quase tudo. Isto não é apenas burocracia. É segurança. Isso garante que sua estrutura não desmoronará ou causará danos aos vizinhos.
O processo varia de acordo com o condado. Alguns lugares são rápidos. Outros se arrastam por meses. Você deve aplicar antes de iniciar o terreno.
O que você precisa?
– Um plano detalhado do local
– Especificações da fundação
– Esquemas elétricos e hidráulicos
– Comprovante de seguro
A falta de um único documento pode interromper todo o seu projeto. Não adivinhe. Ligue para o departamento de construção local. Peça uma lista de verificação.
Alguns empregos não precisam de licenças. Consertando uma cerca? Talvez. Mas derramar concreto? Você precisa de uma licença. Cavando um poço? Permitir. Adicionando um baralho? Permitir.
Em caso de dúvida, presuma que você precisa de um. A multa para construir sem licença é alta. Pode forçá-lo a destruir o que construiu.
Comece este processo cedo. As licenças levam tempo. O tempo não espera por ninguém. Obtenha a aprovação por escrito. Mantenha uma cópia no local.
Esta etapa é chata. Também não é negociável. Ignore-o e você corre o risco de multas ou demolição. Faça certo e você estará pronto para construir.
A verificação da realidade da licença
É um fato triste na vida imobiliária: quase tudo que você constrói exige licença. Você lidará com o zoneamento governamental antes de colocar um único tijolo. Você obterá licenças para construção, licenças para queima e licenças para o resto da lista interminável. É um incômodo. Mas as licenças não são necessariamente más notícias.
Lembre-se de que convênios restritivos protegem você dos maus hábitos de seus vizinhos, mesmo que eles o restrinjam. As licenças de construção ajudam a proteger o terreno. Eles mantêm você honesto com os códigos de construção. Esses códigos garantem que você não possa construir ao acaso uma estrutura que desmorone como um castelo de cartas.
Esteja pronto para solicitar licenças à medida que a construção avança. Precisa perfurar um poço? Você precisa de uma licença. Instalando um sistema séptico? Outra licença. O processo está repleto de requisitos, desde encanamento até trabalho elétrico. Pelo lado positivo, esta papelada garante que você tenha um investimento sólido e legal. Mas primeiro, você precisa daquele enredo perfeito. Hora de chegar lá.
Perguntas frequentes sobre compra de lotes vagos
O que é a devida diligência na compra de terrenos?
A devida diligência é simplesmente fazer sua pesquisa. Envolve tomar precauções antes de fazer uma compra. Recomenda-se contratar um agente imobiliário de boa reputação. Isso garante que você não pule etapas. Um advogado imobiliário pode ajudar com a longa lista de verificações. Não tente improvisar esta parte.
O que devo verificar antes de comprar um terreno?
Verifique uma série de coisas antes de fazer uma oferta. Certifique-se de que o título esteja claro. Verifique se você pode executar legalmente seus planos. Verifique se está conectado às concessionárias municipais. A qualidade do solo é importante. A drenagem é importante. O acesso rodoviário é importante. As restrições de zoneamento são importantes.
Comprar terreno baldio é um bom investimento?
A propriedade da terra pode ser um ótimo investimento. Desde que você faça sua lição de casa. Você deve evitar as armadilhas. Localização, qualidade do solo, drenagem e zoneamento são fatores-chave de valor. Se você ignorar isso, estará apenas comprando um problema.
É melhor comprar primeiro um terreno baldio e construir depois?
Comprar um terreno primeiro permite mais liberdade. Você pode construir mais tarde. Provavelmente não economizará dinheiro. Verifique as restrições de zoneamento do governo. Eles podem impedi-lo de construir a casa dos seus sonhos. Um pacote de casa e terreno pode ajudar a economizar custos. Limita a personalização. Grandes incorporadores subdividem grandes lotes. Você pode não ter permissão para construir uma cerca. Sem piscinas. Não há banheiras de hidromassagem. Não há fogueiras.
Construir uma casa é mais barato do que comprar uma?
Houve uma época em que comprar uma casa era mais barato. A pesquisa de custos de construção de 2019 da Associação Nacional de Construtores de Casas conta uma história diferente. O preço médio de venda de uma casa unifamiliar existente nos EUA foi de US$ 485.128. Esse é o maior da história da pesquisa. O custo médio de construção de uma casa unifamiliar típica foi de US$ 296.652. Ter em mente. Construção, mão de obra, terreno e materiais variam de acordo com a cidade.
